Uenig med nabo - hvad gælder når hegnet ikke står i skel og skelpæle mangler - hævd?

Kære Margit K

Tak for din mail – som jo på mange måder sætter fokus på nogle af de helt centrale forhold ved ejendomsretten og måden hvorpå den forvaltes.

” Ejendomsretten er ukrænkelig. Ingen kan tilpligtes at afstå sin ejendom, uden hvor almenvellet kræver det”. Denne bestemmelse fremgår Grundloven §73, som blev vedtaget i 1849.

Bestemmelsen iagttager dog ikke fuld ud bestemmelserne i Christian V's Danske Lov fra 1683, som fastlægger at ”hvis Gods og Ejendom nogen haver haft i Haand og Hævd i tyve Aar Ulast og Ukært til Tinge, det beholder hand, uden anden Adkomst at fremvise, angerløst og Uafvundet, med mindre det bevisis, at hand hafde det, enten til Pant, eller i Forlæning, eller i Forsvar.”

En grundejer kan således ikke læne sig tilbage og gå ud fra, at grænserne om hans faste i al evighed. Ordet ”hævd” skal altid ligge i baghovedet.

Der findes grundlæggende to forskellige former for hævd: Ejendomshævd og servituthævd.

Grænsehævd

Ved ejendomshævd får den hævdende (ham der ”tiltusker”) fuld ejendomsret over hele eller dele af ejendommen. Der kan vindes ejendomshævd over fremmed persons ejendom, såfremt den retsstridige brug har fundet sted i en periode længere end 20 år. Vindes ejendomshævd fortaber ejeren sin ejendomsret til den (del af) ejendommen, som der er vundet hævd på – og skellet flyttes i overensstemmelse hermed. Der er en række forudsætninger, som skal være opfyldt før hævd kan komme på tale:

-          Der kan ikke vindes hævd på arealer med samme ejer

-          Anvendelsen må ikke ske på baggrund af aftale

-          Der skal være foretaget kontinuert, uberettiget råden i mindst 20 år.

-          Den udøvede råden skal være af en intensitet, som er naturlig for det pågældende areal – svarende til en ejers råden (der skal udvises aktivitet)

-          Den udøvede råden skal være til en fast grænse.

-          Der må ikke være udført en modråden (der skal udvises passivitet)

-          Offentlighedens brug af en sti / færdselsareal kan ikke begrunde individuel hævd.

En afgørende forudsætning er den dobbeltsidede aktiv/passiv –betragtning, hvor den hævdende aktivt skal have rådet over arealer (som sin egen) og hvor den tålende part skal udvise en passivitet. Råder de begge over arealet er den gennemførte råden ikke ensidig og der kan ikke vindes grænsehævd – her kan så være tale om servituthævd.

Servituthævd

Servituthævd flytter ikke skel, men giver den hævdende en begrænset ret til ejendommen. Servituthævd foreligger typisk i form af færdselsrettigheder over fremmed persons ejendom. Hvis den retsstridige råden er svær for den egentlige berettigede at opdage(ikke synbar), kræves at den retsstridige råden har været udøvet i alderstid, hvilket vil sige minimum 40 år.

Vunden servituthævd skal tinglyses for at opnå registrering, og derved beskyttelse over for senere godtroende erhververe af den ejendom, hvorover der er vundet hævd. Vunden grænsehævd skal registreres i matriklen gennem ved ejendomsberigtigelse (ved enighed) eller som skelforretning (ved uenighed -> kendelse fra landinspektør -> domstolsprøvelse).

Den aktuelle sag:

Først og fremmest vil jeg ikke hæfte mig så meget ved, om der i skellet står eller ikke står officielle skelpæle. De fysiske markeringer er naturligvis meget anvendelige i forbindelse med fastlæggelse af det matrikulære skel (det registrerede skel) og i forbindelse med vurdering af, hvorvidt skellet skal ændres som følge af hævd. Det er også min erfaring, at to skelpæle i hver ende af skellet sjældent betyder at den hævdsrådende - alene af den grund - vil holde sig tilbage. Meget ofte er skelpælene forsvundet og er skellet skabt for mere end 20 år siden er det afgørende, at der sker en fastlæggelse den gældende ejendomsgrænse mellem ejendommene.

Af fotooptagelsen fra 2010 fremgår det, at din nabo tilsyneladende har udvidet sit haveanlæg ud over det registrerede skel. Der kan naturligvis være tale om en unøjagtig digitalisering af skellet og jeg skal supplerende oplyse, at det digitale matrikelkort kan afvige med op til 10-20 i visse dele af landet. Matrikelkortet må derfor alene anvendes som et retningsgivende oversigtskort. Hvis hegnet har udgjort den fysiske afgrænsning i marken vil jeg mene, at der er stor sandsynlighed for, at hegnet også repræsenterer den faktiske og  gældende ejendomsgrænse mellem de to ejendomme.

At naboen ikke respekterer denne grænse og mener, at have ret til at færdes og etablere forhold på modsatte side af hegnet er jo en direkte hævdsråden, som skal håndteres fysisk (ved at etablere forhold så dette ikke er muligt) eller retligt (gennem afholdelse af skelforretning og/eller gennem civilretligt søgsmål). Normalt vil det være den hævdsrådende, som rekvirerer skelforretninger for at vinde hævd, men i dette tilfælde kan det være nødvendigt, at du rekvirerer den for ikke at tabe rettigheder. En skelforretning skal opfattes som en ”streg i sandet”, hvor rettigheder enten ophører eller stedfæstes.

Min anbefaling vil være, at du igen drøfter forholdet med din nabo og søger at opnå en mindelig løsning. Hvis dette ikke er muligt bør du sikre dig, at der ligger dokumentation for, at du har forsøgt med en mindelig løsning og at din rekvisition af en skelforretning har være et nødvendigt skridt som følge af naboens uretmæssige råden. Dokumentationen er nødvendig i forbindelse med fordeling af omkostninger til skelforretning, som godt kan løbe op i 50-70.000 kr (eller mere)

I henhold til  Bek. om skelforretninger §10 hæfter nemlig alene den, der rekvirerer en landinspektør til at afholde en skelforretning. Hegnsynet kan pålægge andre parter i skelforretningen at deltage i betalingen af omkostningerne eller at betale alle omkostningerne.

Hegnsynet skal ved afgørelsen tage hensyn til parternes interesse i konstateringen af ejendomsgrænsens rette beliggenhed, herunder baggrunden for og resultatet af skelforretningen. Hegnsynet fastsætter det forhold, hvori parterne skal deltage i betalingen af omkostningerne ved skelforretningen. Hegnsynets afgørelse kan af hver af parterne indbringes for domstolene senest 4 uger efter, at afgørelsen blev meddelt den pågældende.