Illustration: Lars Andersen
Mens renten er faldet dramatisk på de variabelt forrentede realkreditlån, har bankerne glemt alt om at nedsætte renten tilsvarende på de populære prioritetslån. Dermed er prioritetslånet - der i praksis fungerer som en kassekredit med sikkerhed i boligen - blevet et særdeles kostbart alternativ til det langt billigere F1-lån, der hentes hjem gennem realkreditselskabet.
I dag betaler boligejerne op til fire gange mere i rente på et prioritetslån end på et næsten tilsvarende realkreditlån. Således må boligejerne hoste op med en gennemsnitlig ÅOP på 5,3 procent for et nyt prioritetslån, fremgår det af oplysninger indhentet fra landets fem største banker. Begrebet ÅOP beskriver de årlige omkostninger i procent og er sammensat af rente og etableringsomkostninger.
Til sammenligning koster et variabelt forrentet realkreditlån med årlig rentetilpasning cirka 1,3 procent i ÅOP.
Men for blot fem-seks år siden var der ikke den store renteforskel mellem de to lånetyper. I 2007 betalte boligejerne cirka 5 procent i ÅOP for et F1-lån, mens ÅOP på et prioritetslån lå 0,5 til 1,0 procent-point højere. Altså kun en marginal forskel i renten mellem de to lånetyper.
Kæmpe prisforskel
Siden har tingene ændret sig markant. For et lån på 500.000 kroner betaler boligejeren cirka 20.000 kroner mere om året i rente og omkostninger end på et F1-lån, fremgår det af Videncentret Bolius' beregninger. Og de penge ryger stort set direkte ned på bankens bundlinje, hvilket gør prioritetslån til en særdeles lukrativ forretning for bankerne.
- Det er klart en bedre forretning at tilbyde et prioritetslån end et realkreditlån. Mens bankerne tjener cirka 0,9 procent i form af bidraget på et realkreditlån, tjener de cirka 4,0 procent på et prioritetslån, fastslår privatøkonomisk rådgiver, Hans Peter Christensen fra Uvildige.dk
Men den relativt høje rente har da også reduceret efterspørgslen efter nye prioritetslån, lyder det samstemmende fra flere banker.
- Efterspørgslen efter prioritetslån er faldet de seneste år. For det første er faldet en konsekvens af de faldende friværdier, som betyder at færre boligejere kan låne ekstra penge. Og for det andet betyder de i øjeblikket meget lave renter på rentetilpasningslån, at mange vælger et rentetilpasningslån i stedet for, forklarer boligøkonom i Nordea, Lise Nytoft Bergmann.
Masser af milliarder lånt ud
På trods af den høje rente, låner bankerne dog stadig penge ud som prioritetslån. Danske Bank oplyser således, at de i alt har udlånt et pænt stort to-cifret milliardbeløb i form af prioritetslån og stadig låner penge ud på den konto.
- Vi kan godt mærke, at efterspørgslen er faldet, men vi laver dem trods alt hver dag. Og vores portefølje af prioritetslån vokser også, om end væsentlig langsommere end realkreditlånene, forklarer afdelingsdirektør i Danske Bank, Mark Namensen.
Det er da heller ikke småpenge, som bankerne har lånt ud i form af prioritetslån. På baggrund af samtaler med flere banker tyder meget på, at branchen samlet har udlånt et sted mellem 120 og 150 milliarder kroner til boligejerne.
Heraf tegner Nordea sig for cirka 36 milliarder kroner, mens Danske bank i kraft af sin markedsandel må formodes at have udlånt et tilsvarende beløb. Samlet set har de to storbanker således udlånt cirka 75 milliarder kroner til danske boligejere i form af de højt forrentede prioritetslån.
Den gennemsnitlige ÅOP hos de fem største banker ligger på 5,3 procent, hvilket er fire gange så meget som ÅOP på et F1-lån.
Kilde: Data indhentet fra banker samt egne beregninger
Prisen mangedoblet siden 2007
Redaktionen har haft adgang til lånedokumenter udstedt af Danske Bank tilbage i 2007. Her springer det umiddelbart i øjnene, at banken dengang beregnede sig et tillæg på 1,75 procent-point set i forhold til Nationalbankens rente på indskudsbeviser, hvilket dengang gav en samlet rente på 5,5 procent.
Siden er Nationalbankens rente faldet med 3,85 procent-point, hvilket dog ikke er kommet nye låntagere til gode. Ifølge bankens egen hjemmeside betaler nye kunder i Danske Bank i dag typisk en rente på 4,2 procent. Men skulle banken have nedsat renten i takt med Nationalbanken, ville renten på et prioritetslån i dag have ligget på 1,65 procent.
Retfærdigvis skal det dog tilføjes, at nogle bankkunder med ældre prioritetslån har nydt godt af den faldende rente. Både Danske Bank og Nordea har således i en periode låst rentetillægget fast til Nationalbankens rente på indskudsbeviser.
Det betyder, at nogle kunder har fået gavn af rentefaldet og i dag betaler 1,5 til 2 procent i rente på deres prioritetslån. Den politik gælder imidlertid ikke længere, og begge banker kan i dag ændre rentetillægget efter deres eget forgodtbefindende.
Uigennemsigtigt marked
Selv om bankerne argumenterer med, at de er tvunget til at tage en høj rente for at polstre sig og opfylde myndighedernes krav om ekstra kapital på kistebunden, er det dog stadig muligt at få del i rentefaldet. Du skal blot vælge den rigtige bank!
Hans Peter Christensen peger således på BRFbank, der tilbyder landets billigste prioritetslån og i den anledning blev kåret som bedste køb i forbrugermagasinet, Tænk Penge. Et opslag på realkreditselskabets hjemmeside viser da også, at banken er suverænt billigere end konkurrenterne.
Lån inden for 80 procent af vurderingen koster således 2,1 procent i rente, hvilket er under halvdelen af den pris, som storbankerne forlanger. Er friværdien tilstrækkelig stor til, at du kan holde dig inden for 60 procent af vurderingen, falder renten til 1,4 procent, hvilket ligger på niveau med et F1-lån.
Men på trods af de lave renter, er BRFbank ikke blevet bestormet af nye kunder, hvilket ifølge Hans Peter Christensen siger en del om markedet.
-Hvis markedet fungerede optimalt, ville BRFbank have langt flere kunder. Desværre kan kunderne ikke gennemskue markedet, og så spørger de deres bankrådgiver til råds. Men det kan hurtigt blive en dyr fornøjelse at overlade det hele til sin bankrådgiver, konstaterer han.
Om prioritetslån
Hvad er et prioritetslån?
Et prioritetslån fungerer som en kassekredit, hvor låntager i en vis udstrækning selv bestemmer, hvor meget han vil afdrage.
Hvad er en friværdikonto?
Med mindre tekniske forskelle fungerer lånet på stort set samme måde som et prioritetslån.
Hvad bruger man et prioritetslån til?
Lånet benyttes typisk som et tillægslån, hvis boligejeren eksempelvis skal have finansieret en om- eller tilbygning på boligen, eller måske en ny bil.
Hvor høj er renten?
Renten er variabel og placerer sig ifølge pengepriser.dk på gennemsnitligt 4,8 procent for de fem største banker.
Hvad kan et prioritetslån sammenlignes med?
Lånet kan direkte sammenlignes med et variabelt forrentet F1-lån, som i øjeblikket fås til cirka 1,4 procent i rente inklusiv bidrag.
Hvor meget har bankerne lånt ud?
Der findes ikke nogen opgørelse over det samlede udlån. Men med baggrund i oplysninger fra Nordea og Danske Bank kan branchens samlede udlån anslås til et sted mellem 120 og 150 milliarder kroner.
Renten er til forhandling
Når storbankerne låner ud til i en gennemsnitlig ÅOP på 5,3 procent, er der derfor masser af luft til en nedsættelse af renten.
Bankerne betaler nemlig kun cirka 0,5 procent i rente på de lån, som de videreudlåner til boligejerne. Rentemarginalen eller fortjenesten havner dermed et sted mellem 4 og 5 procent-point. Til sammenligning tjener bankerne cirka 0,9 procent-point på et almindeligt realkreditlån.
Men er du en solid kunde med et pænt stort forretningsomfang i banken, bør du have gode muligheder for at forhandle renten ned, lyder det fra Hans Peter Christensen:
- Som kunde bør du være opmærksom på, at hvis har du en god økonomi og en vis friværdi i boligen, giver det dig en vis forhandlingskraft, som du kan bruge til at få renten sat ned, fastslår han.
Og skulle bankrådgiveren komme med et udsagn om, at han simpelthen ikke kan gå længere ned end eksempelvis 3,5 procent, er det en relativ enkel sag af flytte lånet. Hvis du optager et 500.000 kroner stort lån til en rente på 1,4 procent i den nye bank, sparer du cirka 7.500 kroner efter skat det første år. Dermed vil omkostningerne ved et bankskifte meget hurtigt have tjent sig hjem.
Bankernes små fif
Nogle banker stiller krav om, at prioritetslånet placeres med den størst mulige sikkerhed i boligen i form af en første-prioritet. Det betyder, at banken er den første, som får sine penge i tilfælde af, at boligejeren ikke kan betale sin gæld.
Kravet om førsteprioritet giver dog også en pæn lille ekstragevinst for banken, da realkreditlånet dermed kommer til at ligge mere yderligt i belåningen. Og da bidragssatsen på et realkreditlån afhænger af, hvor sikkert lånet er placeret, koster et realkreditlån inden for de 80 procent af boligens vurdering mere i bidrag, end hvis lånet er placeret inden for 60 procent af vurderingen.
Det er en af de erfaringer, som Hans Peter Christensen har gjort sig:
- Jeg havde en kunde, hvor banken forlangte, at prioritetslånet skulle have en første-prioritet. Og så viste det sig, at kunden kom til at betale 1.300 kroner mere i årligt bidrag på realkreditlånet, end hvis banken blot havde accepteret en anden-prioritet, forklarer han.
I det konkrete tilfælde gik det ekstra bidrag til bankens realkreditselskab, som dermed kunne opnå en ekstra indtjening på det eksisterende realkredit-lån.
På den baggrund råder Hans Peter Christensen boligejerne til at tænke sig godt om, hvis banken kun tilbyder et prioritetslån med krav om en første-prioritet i ejendommen.
Hvis du har penge til overs
Bankerne argumenterer ofte med, at hvis du har eller forventer at modtage en større sum penge, så er prioritetslånet en god forretning. Du indsætter blot de ledige penge på prioritets-kontoen, hvorefter du sparer dyre rentekroner på prioritetslånet.
Imidlertid har du altid mulighed for at indfri dele af eller hele dit realkreditlån og dermed opnå næsten den samme fordel.
Et variabelt forrentet lån kan du altid indfri til kurs 100 i forbindelse med en rentetilpasning. Og indfrier du lånet i den øvrige del af året, skal du i nogle tilfælde betale en mindre overkurs. Et fast forrentet lån kan med to måneders varsel indfries til kurs 100 til førstkommende terminsskifte.
I begge tilfælde skal du regne med et mindre gebyr til realkreditselskabet. Gebyret svinger fra selskab til selskab og er afhængig af lånetype. Regn med omkostninger på mellem 1.000 og 1.500 kroner.
Ønsker du ikke at indfri et lån, men regner med at bruge de ledige penge om eksempelvis tre år, kan du indskyde beløbet på en højrentekonto. Du finder de bedste rentesatser på Mybanker.dk. Aktuelt får du op til 3 procent i rente ved binding i fem år.
Grafen viser, at den årlige renteudgift ved en 100 procent udnyttelse af en prioritetskredit udgør 18.500 kroner mere, end hvis du have lånt pengene som et F1-lån.
Forudsætninger:
F1-renten er sat til 0,3 procent, bidraget er sat til 0,8 procent med 900 kroner i årligt minimumsbidrag. Renten på prioritetslånet er sat til 4,8 procent. Omkostninger til lånets etablering er ikke medregnet.
