Nyt banklån med fast rente kan kæmpe mod realkreditlån

Et boligbanklån er et almindeligt banklån, hvor banken får sikkerhed gennem pant i ejendommen. Du kan vælge et boligbanklån i stedet for et realkreditlån, når du skal låne penge til køb af bolig eller som tillægslån til fx forbedringer af boligen.

I lighed med et realkreditlån skal boligbanklånet ligge inden for 80 procent af ejendommens vurdering. Dermed opnår banken en høj grad af sikkerhed for sit udlån, hvilket sammen med en vis konkurrence mellem bankerne sikrer en lav udlånsrente. Typisk ligger renten på niveau med rente og bidrag på et flekslån.

Renten på et boligbanklån tager udgangspunkt i CIBOR3-renten, som er en referencerente bankerne imellem. CIBOR3-renten udtrykker prisen for at låne penge i tre måneder. Renten justeres i henhold til CIBOR3-renten én gang i kvartalet og er sammensat af CIBOR3-renten plus bankens tillæg.

Danske Bank, Nordea og Jyske Bank tilbyder alle boligbanklån med forskellige faciliteter, der bl.a. omfatter mulighed for fast ydelse, renteloft og fastlåsning af renten. Hos alle tre banker bevæger renten sig lige omkring niveauet for et sammenligneligt flekslån.

At handle ind i banken for få et billigt boligbanklån kan i nogle tilfælde bringe tankerne hen på køb af flyrejser på nettet. 

Selve flybilletten er ofte rørende billig, men i kølvandet på bestilling af billetten dukker en stribe ekstragebyrer op, som i princippet er frivillige, men som de fleste alligevel benytter sig af i større eller mindre omfang.

Det samme er lidt tilfældet, hvis du skal ’købe’ boligbanklånet Danske Bolig Fri hos landets største bank, Danske Bank, hvor renten starter med minus 0,34 procent, men risikerer at ende helt oppe på 2,43 procent – afhængig af antallet af tillægsydelser.

Danske Bank først med fastlåsning af renten på boligbanklån

I lighed med Nordea og Jyske Bank, tilbyder Danske Bank boligbanklånet, som er et almindelige banklån på realkreditlignende vilkår og med rentesatser tæt på tilsvarende realkreditlån. 

Men til forskel fra de to andre storbanker har kunderne i Danske Bank mulighed for at købe sig til rentesikkerhed i en periode fra 1 til 10 år, hvilket giver et ekstra gebyr undervejs i ’købs-processen’. Det er første gang, at man kan få et sådan lån med fast rente.

Stort set samme pris som et F-kort lån

Udgangspunktet for fastsættelse af renten er den toneangivende CIBOR3-rente, som angiver prisen for at låne penge i tre måneder. Medio maj 2019 ligger renten på minus 0,34 procent, hvilket er nogenlunde er det niveau, som renten har ligget på gennem de sidste par måneder.

Oven i den pris kommer bankens tillæg til renten, som svinger mellem 0,5375 og 1,0375 procent. Har lånet førsteprioritet og kun omfatter eksempelvis 40 procent af vurderingen, bør der være gode chancer for at opnå det laveste rentetillæg på de nævnte 0,5375 procent.

Dermed havner den samlede rente på beskedne 0,20 procent, hvilket er en hårspids under renten på et tilsvarende F-kort lån, hvor rente inklusive bidrag rammer ca. 0,26 procent. I rentesatsen på F-kort lånet er ikke inkluderet kurtage på 0,15 procent.  

Tillægsydelser hæver renten og prisen

Men de færreste kunder i Danske Bank kan dog nyde godt af så lav en rente, lyder det fra kommerciel direktør i banken, Lars Alstrup. 

Han peger på, at rentetillægget afhænger af kreditrisikoen, og at det laveste tillæg kun gælder for kunder med den absolut laveste risiko. Hvis du ønsker at belåne ejendommen med op til 80 procent, bør du derfor indstille dig på et rentetillæg i omegnen af 1,0375 procent, hvilket foreløbigt bringer renten op på 0,7 procent.

Dertil kommer, at to tredjedele af Danske Bolig Fri-låntagerne har et realkreditlån i forvejen, hvilket automatisk medfører et tillæg på 0,5 procent oven i renten. Renten er derefter oppe på 1,20 procent.

Men festen stopper ikke nødvendigvis her på. Ønsker du at låse renten fast i 10 år, koster det et tillæg på 0,93 procent, hvorefter renten nu er oppe på 2,13 procent. Endelig kan det være, at du ønsker afdragsfrihed, hvilket koster et tillæg på 0,30 procent. Og vupti er renten steget til de førnævnte 2,43 procent

Generelt er det svært at sige, hvorvidt boligbanklånet er billigere end et tilsvarende flekslån i alle situationer. 

Men man kan dog konstatere, at ved en tiårig rentebinding og med afdragsfrihed har boligbanklånet på en given dato en rente på 1,93 procent mod 1,70 procent for et traditionelt F10-lån. Nogenlunde samme prisforskel optræder i forhold til et F5-lån, fremgår det af Videncentret Bolius’ beregninger.

På den anden side betaler du lidt højere lånegebyrer på et realkreditlån end på et boligbanklån, hvor Danske Bank beregner sig 6.000 kr. ”all inclusive”. Dertil kommer, at du sparer kurtage på boligbanklånet, hvilket ligeledes taler til dettes fordel. 

Her har Danske Bolig Fri fordele i forhold til realkreditlån

En stor fordel ved lånet er lånets fleksibilitet i forhold til et almindeligt realkreditlån. 

Eksempelvis kan lånet til enhver tid indfries helt eller delvist til kurs 100 uden gebyr. Ønsker du at afdrage hurtigere på lånet, forhøjer du blot den månedlige ydelse, og du har også mulighed for ekstraordinære afdrag uden ekstraomkostninger.

Lånet er også velegnet for boligejere, som overvejer at sælge deres bolig inden for en kortere periode, og som frem til salget gerne vil sikre sig mod stigende renter. Har boligejeren finansieret sig med fx et F5-lån, risikerer han at skulle betale overkurs for at komme ud af lånet. 

Boligejere med overskud i den daglige økonomi kan drage fordel af lånet ved at forkorte løbetiden og betale en højere ydelse. Strammer økonomien til, kan løbetiden forlænges med en lavere ydelse som resultat. Alternativt kan der tilvælges afdragsfrihed i en periode.

Lånet er også velegnet til finansiering af forbedringer i boligen eller til indkøb af en ny bil. Især ved mindre lån med løbetider på 10-15 år har lånet en fordel frem for et traditionelt flekslån. Forklaringen er, at højere etableringsgebyrer og en årlig minimumskurtage på 800 kr. på flekslån, slår relativt hårdere igennem på små lån.

• Samme lave rente som på et F-kort lån.
• Relativt lave etableringsudgifter set i forhold til et flekslån. Etablering koster 6.000 kr. uanset lånets størrelse. Etablering af et flekslån på 1 million kr. koster ca. 9.000 kr. i gebyrer.
• Indfrielse af lånet uden gebyr.
• Ekstraordinære afdrag uden gebyr.
• Valg af fast ydelse. Hvis renten stiger forlænges løbetiden.
• Fleksibel tilpasning af løbetiden. Ønsker du at afdrage hurtigtigere på lånet, forkorter du løbetiden.
• Mulighed for at slå afdragsfriheden til og fra.
• Det individuelle tillæg til renten kan kun justeres hvert 10. år, mens bidragssatsen på et realkreditlån løbende kan justeres.
• Nem flytning af lån. Hvis banken ikke tilbyder en konkurrencedygtig rente, er det ukompliceret at flytte lånet over i en anden bank.
• Velegnet til mindre tillægslån, hvor et flekslån bliver for dyrt i omkostninger.

• Vælger du at låse renten fast, bliver lånet ca. 0,25 procent-point dyrere end et tilsvarende F5- og F10 lån.
• Det koster 1.000 kr. i gebyr for både at slå afdragsfriheden til og fra. Dog gratis ved lånets etablering af lånet.
• Det koster 1.000 kr. i gebyr at låse renten fast. Dog gratis ved etablering af lånet.
• Uigennemsigtig prisstruktur i forhold til et flekslån. Rentetillægget fastlægges individuelt og må antages at afhænge både af bankens kreditrisiko og kundens samlede forretningsomfang med banken. 
• Banken kan individuelt justere rentetillægget efter 10 år.
• En evt. stigning i renten vil med rentetilpasning hver tredje måned slå hurtigere igennem end på et F-kort lån, hvor renten justeres hver sjette måned.