Nu kan du få et 3,5 procents-lån – men skal du nedkonvertere?

• For de fleste boligejere med fastforrentede lån er en omlægning aktuel, når renten igennem en periode er faldet. 
• Den grundlæggende idé i en nedkonvertering er at erstatte dit nuværende lån med et nyt lån med en lavere rente. Dermed betaler du færre penge i renter, og din samlede nettoydelse på lånet falder.
• Som tommelfingerregel skal kuponrenten helst være faldet med mindst 1,5 procentpoint (kuponrente er obligationens pålydende rente), før en nedkonvertering bør overvejes.
• Desuden bør du have en restgæld på minimum 1 million kr., og der skal helst være en restløbetid på 10 år eller mere.
• Kursen på det nye lån, du optager, skal helst være så tæt på 100 som muligt – og som minimum på over 95, da du ellers får et for stort kurstab.

Realkreditselskaberne har åbnet for 3,5 procents-lån

Det 30-årige realkreditlån med afdrag og en fast rente på 4 procent har længe været det toneangivende på realkreditselskabernes hylder. Men i øjeblikket ligger kursen og svinger omkring 100.

Når kursen på et fastforrentet realkreditlån kommer over 100, lukker det for udstedelse. Den situation har realkreditselskaberne forberedt sig på ved at åbne for 3,5 procents-lån i varianten med afdrag.

Rente skal falde mindst 1,5 procentpoint før nedkonvertering

Som tommelfingerregel siger man, at renten helst skal være faldet mindst 1,5 procentpoint, før man bør overveje en nedkonvertering.

Muligheden for at få fingrene i et fastforrentet 3,5 procents-lån kan derfor lyde tillokkende for mange af de boligejere, der i 2022 eller 2023 opkonverterede fra et lån med en rente på mellem 0,5 procent og 1,5 procent til en rente på 5 procent eller 6 procent.

Ifølge Totalkredit gælder det omkring 40 procent af de boligejere, der i dag har et 5 procents-lån.

Men det er også interessant for alle dem, der fx i forbindelse med et boligkøb har optaget et fastforrentet lån, mens renten var 5 eller 6 procent.

• Ved en opkonvertering skifter man et fastforrentet realkreditlån med en lav rente ud med et lån med en højere rente. 
• Fidusen er, at man kan nedbringe sin restgæld. Når renten stiger, falder kursen på obligationerne bag lånet. 
• Det betyder, at du kan indfri obligationerne til en lavere kurs, end da du optog lånet.
• Hvis kursen fx er 80, skal du kun betale 80 kroner tilbage for hver 100 kroner, du har lånt. 
• Ved et lån på 1 million kr. svarer det rundt regnet til, at du kan købe obligationerne bag lånet tilbage for 800.000 kr. Du får altså det, der kaldes en kursgevinst på 200.000 kr.
• Ulempen er, at du skal betale en højere ydelse på det nye lån. Desuden kan du ikke være sikker på, at renten falder igen. 
• Hele øvelsen giver kun mening, hvis du kan nedkonvertere igen, inden den højere ydelse har spist hele kursgevinsten. For jo længere tid der går, før renten falder igen, jo dårligere en forretning har det været.
• Derfor er opkonverteringer også for de mere spekulative boligejere, som godt tør gamble med deres boligøkonomi.

Kurstabet bliver for stort ved en omlægning til 3,5 procents-lån

Der er dog et hår i suppen, når det kommer til de nye 3,5 procents-lån.

Kursen er endnu kun omkring 96,5. Og det er alt for lavt, advarer realkreditekspert Martin Riedel. Han mener derfor ikke, at lånet er særlig interessant.

– Når man går ned i rente, gælder det om at optage lånet, når kursen er så tæt på 100 som muligt. Så vi anbefaler bestemt ikke 3,5 procents-lånet lige nu, siger Martin Riedel, som er direktør i Howden Realkredit, der yder uvildig rådgivning.

Den laveste rente er ikke altid det bedste valg

Til gengæld opfordrer han til, at boligejere med 5- eller 6 procents-lån nedkonverterer til et 4 procents-lån med afdragsfrihed, som stadig er åbent og har en kurs tæt på 100. 

Det gælder dog kun, hvis man har et lån på minimum 1,5 million kr., da omkostningerne ved omlægningen ellers bliver for høje.

– Det giver mening med et 4 procents-lån nu, hvis man kan få det til kurs 99 eller bedre. For jo lavere kursen er, desto mere stiger ens restgæld, når man foretager en nedkonvertering, siger realkrediteksperten.

Kurstabet kommer oven i de rene omkostninger ved en omlægning, som typisk løber op i cirka 25.000 kr., forklarer han.

– Det hele skal tjenes hjem i form af en lavere ydelse eller højere afdrag. Jo større kurstab, jo længere tid tager det, før det er tjent hjem, siger Martin Riedel.

Bør man nedkonvertere nu eller vente på yderligere rentefald?

Det store spørgsmål er, om de konverteringslystne boligejere hellere skal vente og se, om kursen på 3,5-procents-lånet kommer op i et mere fornuftigt niveau?

Men ingen ved, om det kommer til at ske, understreger han:

– Selvom centralbankerne fortsætter med at sætte renterne ned, er det ikke sikkert, at renten også kommer ned på de fastforrentede lån. Derfor anbefaler vi, at man tager gevinsten, når den er der – og ikke venter på bedre tider.

Og ifølge Martin Riedel er der et godt stykke vej, før kursen på 3,5 procents-lånet bliver interessant.

– Mange siger 98, men det anbefaler vi ikke. Vi skal op og have omkring kurs 99. Vi er generelt ret kræsne med kurser, fordi vi gerne vil have, at det hænger sammen for kunderne i sidste ende, siger han.

Derfor advarer han også mod, at man bare hopper med på vognen, hvis banken kommer med en opfordring om at få nedkonverteret nu.

– Det er altid klogt at få kigget på sine muligheder, men man skal ikke hoppe med på, at nu er det nu. Bankerne kunne godt have en vis interesse i at få fyldt op i de her obligationsserier og anbefale et 3,5 procents-lån. Men det er altså ikke sikkert, at det er det bedste at gøre, siger Martin Riedel.

Sørg for at få et lånetilbud til skuffen

Hvis man overvejer at nedkonvertere til et 4 procents-lån, anbefaler han til gengæld, at man hurtigst muligt får et lånetilbud hjem.

– For så har man ret til omlægningen de næste seks måneder – også selvom kursen skulle gå over 100. Det er ikke noget, man er bundet til at gøre, men en mulighed, man har, siger han.

Der skal nemlig ikke særlig meget til, før 4 procents-lånene med afdragsfrihed også kommer over kurs 100 og lukker.

– Så kommer vi i et lille omlægningsvakuum, hvor vi ikke kan anbefale 3,5 procents-lån, da kursen er for lav, og 4 procents-lånene er lukkede, siger Martin Riedel.

Få banken til at regne på nedkonvertering af lån

Søren Verup, seniorrådgiver i Beierholm Finansiel Rådgivning, opfordrer til, at boligejere, der overvejer at nedkonvertere fra 5 og 6 procents-lån med afdrag til et 3,5 procents-lån, kontakter deres bank og får en beregning.

– Der skal være en besparelse på ydelsen, der står mål med omkostningerne, siger han og understreger ligeledes, at lånet skal have en vis størrelse – og på mindst 1 million kr. – før det er en fordel.

Ifølge Søren Verup er det umuligt at sige, om man skal slå til nu eller vente.

– Det kan ikke udelukkes, at det i løbet af det kommende år bliver endnu mere fordelagtigt at nedkonvertere, hvis den lange rente falder yderligere. Men renteforudsigelser er svære, og en opblussen af inflation vil betyde rentestigninger, hvilket heller ikke kan udelukkes, forklarer han.

Derfor må det være en personlig overvejelse af fordele og ulemper og omkostninger. 

– Vi så, da renten steg, at nogle opkonverterede flere gange og dermed betalte omkostninger hver gang, siger seniorrådgiveren.

3,5 procents-lån kommer på et godt tidspunkt

Sune Malthe-Thagaard, chefanalytiker i Totalkredit, påpeger, at åbningen af fastforrentede 3,5 procents-lån kommer på et heldigt tidspunkt, da næste opsigelsesfrist er 31. oktober.

Et fastforrentet realkreditlån kan opsiges til kurs 100 fire gange om året. Opsigelsesfristen er derfor kun relevant, hvis kursen på obligationen bag lånet er over 100, hvilket typisk vil være tilfældet i forbindelse med en nedkonvertering. 

Og der kan være en del at spare ved at benytte sig af fristen, da man slipper for at betale differencerenter.

Chefanalytikeren påpeger dog også, at kursen på 3,5 procents-lånet skal længere op, før vi for alvor begynder at se konverteringsbølgen rulle:

– Kursen på 3,5 procents-lånet er i øjeblikket ca. 96,5, og vi ved af erfaring, at vi skal have kursen op omkring 98, før boligejerne begynder at rykke på sig. Der skal dog ikke meget til.

Ifølge Sune Malthe-Thagaard går der typisk 1-2 år, før omkostningerne ved selve omlægningen er tjent hjem af lavere renter, hvis man nedkonverterer fra et 5 procents-lån til et 3,5 procents-lån. Dertil kommer kurstabet.

– Jo større kurstab, jo længere går der, før det også er tjent hjem. Kommer kursen op på 98, er omkostninger og kurstab tjent hjem på under 5 år, siger han.

Skrå konvertering: Fra fast til variabel rente

En anden mulighed er en såkaldt skrå konvertering, hvor man omlægger fra et lån med fast rente til et lån med variabel rente – eller omvendt.

– Aktuelt er F3- og F5-lån relativt billige med en rente på cirka 2,3 procent - det er også en overvejelse værd, men rentetilpasningslån har som bekendt en højere risiko end fast rente, siger Søren Verup.

Hvis man kaster sig ud i en låneomlægning af den ene eller anden slags, minder han om, at man skal huske at få skrevet den lavere fremtidige renteudgift ind i forskudsopgørelsen, da man ellers risikerer at få et skattesmæk.