Naboen har bygget ulovligt, højere og tættere på skel end i byggetilladelsen - kan kommunen bare lovliggøre det?

Hej John

Et ulovligt opført byggeri skal som udgangspunkt lovliggøres. Der findes imidlertid to former for lovliggørelse: Retlig eller fysisk lovliggørelse. Der er tale om væsensforskellige former for lovliggørelse.

Gennemføres en retlig lovliggørelse, betyder det, at der gives en efterfølgende dispensation eller byggetilladelse, hvorefter byggeriet fremadrettet formelt vil kunne blive betragtet som et lovligt byggeri.

Hvis der omvendt gives påbud om fysisk lovliggørelse, vil det medføre, at byggeriet fysisk skal bringes i overensstemmelse med den meddelte byggetilladelse samt gældende lovgivning i øvrigt.

Kommunen foretager i første række vurderingen af, om det er den ene eller den anden form for lovliggørelse, der skal bringes i anvendelse. Udgangspunktet er formentlig, at kommunen træffer beslutning om retlig lovliggørelse, og således at der meddeles efterfølgende dispensation og/eller byggetilladelse i overensstemmelse med den del af det udførte arbejde, der måtte afvige fra vilkårene ifølge den oprindelige tilladelse. Det beror imidlertid på en meget konkret vurdering. Jeg skal alene opliste nogle udvalgte elementer i denne vurdering.

Et af de væsentlige momenter er kommunens vurdering af, om bygherren ville have opnået tilladelse, hvis denne på korrekt vis forudgående havde ansøgt herom, inden entreprisearbejdet mv. blev udført. Vurderer kommunen, at sådan tilladelse ville have været opnået, taler mest for en retlig lovliggørelse, hvorefter der meddeles efterfølgende dispensation og/eller byggetilladelse.

Er det omvendt kommunens vurdering, at der ikke ville være blevet givet sådan tilladelse, vil udgangspunktet være, at byggeriet skal lovliggøres fysisk.

I vurderingen indgår dog også adskillige andre forhold: Karakteren af det ulovlige forhold, gener for naboer, bygherrens eventuelle berettigede forventninger og undskyldelige uvidenhed, samfundsmæssige værdispildsbetragtninger ved nedrivningsforanstaltninger, uønsket præcedens for fremadrettet myndighedsbehandling osv.

Efter omstændighederne vil kommunens afgørelse kunne blive påklaget til Planklagenævnet og principielt ultimativt domstolene. Som udgangspunkt vil klagemyndighedens ”prøvelse” dog være begrænset til at angå egentlige retlige spørgsmål. Det betyder med andre ord, at det skal kunne påvises, at der er begået egentlige fejl i kommunens afgørelse, f.eks. inddragelse af usaglige hensyn i afgørelsen, manglende orientering af væsentlig betydning for sagens afgørelse mv. Derimod kan en klagemyndighed og en domstol i udgangspunktet vanskeligt prøve selve den skønsmæssige afvejning af saglige hensyn i relationen mellem de berørte ejere, som kommunen måtte have foretaget.

For så vidt angår dit spørgsmål om, hvorvidt det vil være relevant at kontakte en advokat med henblik på at formulere svar til høringsskrivelsen, så afhænger dette af omstændighederne. Ofte vil det være mest relevant at henvise til de faktiske gener, som affødes af det ulovlige forhold, og disse vil de berørte naboer alt andet lige have bedst mulighed for at forholde sig til. Allerede derfor kan det ikke blot og uden videre konstateres, at det vil være nødvendigt at søge advokatbistand i almindelighed. Omvendt kan en advokat bidrage med at undersøge, om der er egentlige retlige eller juridiske omstændigheder, ligesom en advokat alt andet lige vil have oparbejdet en vis erfaring med hensyn til at formulere indsigelser i et forståeligt sprog og med fokus på det, som bør være særlig relevant for kommunens afgørelse. Det er mit indtryk, at de fleste vælger selv at ”tage kampen”, dvs. uden at bruge advokatbistand, men det må selvfølgelig ultimativt være op til den enkelte at træffe beslutning herom.