Sørg for at undersøge de gældende love og regler grundigt, inden du køber grund - ellers kan der hurtigt blive sat en stopper for dine byggeplaner, hvis du overser noget vigtigt. Foto: Colourbox
Hvordan køber man en byggegrund?
Oftest bliver grunde handlet på grundlag af en købsaftale, der er udarbejdet af en ejendomsmægler. Med udgangspunkt i købsaftalen bliver der udarbejdet et skøde, som parterne skal skrive under.
Pantebrevet bliver hovedsageligt udarbejdet af banken eller af et realkreditinstitut. Hvis der ikke er en ejendomsmægler med under handlen, kan du få din advokat til at lave papirarbejdet for dig. Hyr en professionel rådgiver til handlen.
Rent juridisk er der ikke nogen forskel på, om den grund, du køber, er til et helårshus eller et sommerhus. Men der kan være forskel på anvendelsen af grunden i forhold til lokalplanen. Derudover vil der også være forskel på mulighederne for eksempelvis tilslutning til kloak, forsyningsledninger, tilslutningsafgifter, renovation osv. I hvert enkelt tilfælde anbefales det derfor, at du kontakter kommunen og hører nærmere om de specifikke forhold.
I det hele taget bør du indhente så mange oplysninger som muligt om den grund, du gerne vil købe, inden du skriver under på en købsaftale, da du som køber har pligt til at undersøge forhold, der kan have betydning for din fremtidige brug af grunden. Ligeledes har sælger også pligt til at oplyse alt, hvad han/hun ved om grunden.
Hvis du ikke er EU-borger, kræver det en tilladelse fra justitsministeriet at købe grund i Danmark.
Hvilke love og regler gælder for grunde?
Lokalplaner kan begrænse mulighederne for at bygge. Foto: Torben Klint
Der er flere love og regler, som kan begrænse, hvad du må med en grund:
- Lokalplan
- Servitutter
- Fredningsloven
- Naturbeskyttelse.
Lokalplan
En lokalplan fastlægger udviklingen i et bestemt område. Den kan gælde et større område eller en enkelt ejendom.
Lokalplanen kan bestemme følgende:
- Hvad området og bygningerne skal bruges til.
- Hvor og hvordan der skal bygges nyt.
- Hvilke bygninger der skal bevares.
- Hvordan de ubebyggede arealer skal indrettes.
- Bebyggelsesprocenten.
- Afstand til skel og vej.
- Bebyggelseshøjden.
- Materialevalg (der kan være krav om særlige materialer).
Lokalplanen skal altid følges. Det kræver dispensation at fravige lokalplanen, men man kan ikke forvente at få dispensation.
Servitutter
Servitutter eller deklarationer, som de i nogle sammenhænge kaldes, er også bestemmelser, der begrænser en ejers rettigheder over sin grund. Servitutter angiver som oftest, hvem der har ret til at kræve bestemmelserne overholdt. En servitut kan omhandle de samme punkter som en lokalplan, dvs. forhold som fx materialevalg, byggelinjer mv.
Fredningsloven
Formålet med Fredningsloven er at værne om landets gamle bygninger, som fortæller noget om tidligere tiders bolig-, arbejds- og produktionsforhold og andre væsentlige træk af samfundets historie. Hvis der er en fredet bygning på en grund, er ejerne forpligtet til at vedligeholde den, og den må ikke fjernes.
Naturbeskyttelse
Loven om naturbeskyttelse har kun indflydelse i få tilfælde. Det gælder fx i forhold til byggelinjen, dvs. hvor tæt man må bygge i forhold til skov, strand og fortidsminder.
Forurenede grunde
På fx dingeo.dk kan du søge på en adresse og få oplysninger om jordforureninger på adressen og i nærområdet. Som udgangspunkt er alle grunde i byerne områdeklassificeret som ”lettere forurenede”. En grund, der er forurenet, kan give udfordringer og meromkostninger, når der skal bygges på den.
Hvilke typer grunde kan man købe?
Byggemodning af en grund kan fx indebære, at der er etableret vejanlæg, kloakering og belysning. Foto: Arkiv
Der er helt overordnet to former for byggegrunde: De kan være byggemodnet eller ikke-byggemodnet.
En byggemodnet grund
En byggemodnet grund er klar til at blive bebygget. Her er alle installationer, forsyninger, afløb og kloaker ført frem til grunden. Grunden er blevet målt op af en landmåler, har fået sit eget matrikelnummer og "eksisterer" i kommunens oversigter.
En grund, som er byggemodnet, indgår i lokalplanen, dvs. at der findes en lokalplan for, hvad du må og ikke må i det pågældende område. Derudover kan der være servitutter, som skal overholdes. En byggemodnet grund er normalt dyrere end en ikke-byggemodnet, da der allerede er afholdt en række omkostninger til byggemodningen. Som køber har du dermed undgået usikkerhed på omfanget af disse udgifter.
En ikke-byggemodnet grund
En grund, som endnu ikke er byggemodnet, kan være et stykke af landmandens mark. Som udgangspunkt kræver det en ændring i den kommunale lokalplan at konvertere landbrugsjord til byjord.
Hvis du køber et stykke jord af fx en landmand, skal der laves en købsaftale, som var der tale om et traditionelt grundstykke. Som køber bør du inden købet undersøge mulighederne for at byggemodne grunden, og hvad det vil koste. Ofte laves der en betinget købsaftale, betinget af at man kan opnå byggetilladelse til det byggeri, man ønsker.
Byggemodning af en grund indebærer:
- Jordregulering
- Kloakering
- Vejanlæg
- Belysning
- Øvrige forsyningsanlæg.
Købsaftalen og skødet bør betinges af, at det er muligt at få jorden matrikuleret, og at du overhovedet kan få lov til at bo på grunden. Det er lokalplanen, som fastlægger rammerne for anvendelsen af grunden. En landskabsarkitekt og arkitekt udformer sammen med bygherren planen for en byggemodning. Det er vigtigt, at placering af grunden, bygningen og veje opfylder kommunens regler og dine ønsker.
Hvilke zoner kan en grund ligge i?
I Danmark er hele landet inddelt i tre forskellige kategorier eller zoner.
Byzone
Byzone er de arealer, hvor der enten er by i forvejen, eller hvor lokalplanen har godkendt fremtidig bymæssig bebyggelse.
Sommerhusområde
Et sommerhusområde er forbeholdt huse, der kun må bebos i sommerperioder og bruges til kortere ophold om vinteren. Der er dog også sommerhuse, der bliver benyttet til helårsbeboelse.
Landzone
Alle øvrige arealer er landzone. Den må bruges til landbrug, skovbrug, gartneri- og fiskeriformål, medmindre en ændring i lokalplanen gør området til enten byzone eller sommerhusområde.
Hvilke omkostninger er der, når du køber en grund?
Omkostningerne ved køb af en grund (2023-priser inkl. moms):
- Det koster 0,6 procent af købesummen at få stemplet skødet + 1.850 kr. i tinglysningsafgift.
- Pantebreve stemples med 1,5 procent af den pålydende værdi + 1.640 kr. i tinglysningsafgift.
- Tinglysningsgebyr for andre dokumenter udgør 1.750 kr. pr. stk.
- Salær til advokat.
- Salær til ejendomsmægler.
- Honorar til eventuel rådgiver.
Hvis du ved, hvilken kommune du gerne vil købe en grund i, kan du gå ind på kommunens hjemmeside, da flere kommuner har en oversigt over byggegrunde til salg.
Hvad er prisen for byggemodning af en grund?
Der er flere ting, som kan være særdeles dyre ved byggemodning af en grund:
- Skal terrænet reguleres? (Det kan være dyrt at flytte jord)
- Hvordan er vandforsyningen? (Er der kommunalt eller privat vandværk, eller kræves der egen boring?)
- Kloakering (omkostninger til kloakering og tilslutningsafgifter)
- Elforsyning (omkostninger til tilslutning)
- Er der fællesudgifter til vej, fortov, fælles anlæg, fælles antenne, gas, vand, varme eller rensnings- og ledningsanlæg?
Prisen for byggemodning af en grund ligger mellem 50.000 og 250.000 kr. (2023-priser). Det er ikke umiddelbart muligt at give en mere præcis pris på byggemodning af grunde. Der er så mange lokale forhold, der spiller ind. Er der vej frem, er der kloakeret, og er der ført vand og evt. fjernvarme frem? Dertil kommer diverse tilslutningsafgifter og stikudgifter.
Man må i det konkrete tilfælde undersøge priserne på de forskellige delelementer.
Tjekliste, når du køber grund
Du kan gennemgå denne liste for at være sikker på, at du ikke glemmer ting, der bør tjekkes, inden du køber grund:
- Hvordan er jordbundsforholdende? Er grunden fast og stabil, så der nemt kan støbes og bygges på den? Eller skal den piloteres og evt. funderes ekstra, før der overhovedet kan være tale om at bygge noget som helst? Ofte vil det være en god idé at få lavet en jordbundsundersøgelse, inden slutsedlen underskrives.
- Skal terrænet reguleres? Og er det tilladt at terrænregulere? Spørg kommunen.
- Hvordan er vejadgangene? Er de gode nok, som de er, eller bør der ændres på de eksisterende forhold. I så fald, kræver det tilladelse?
- Hvordan er grundens placering i forhold til byggelinjer?
- Hvordan er kloakeringen? Hvad er omkostningerne til kloakering og tilslutning til det offentlige kloaknet? Ved sommerhusgrunde er der ikke altid offentlig kloakering, så du skal regne med ekstraomkostninger til evt. septiktank.
- Hvordan er elforsyningen? Og hvor meget koster den?
- Skal grunden udstykkes? Hvis den skal, er der så tilladelser fra kommunen, fredningsmyndigheder eller andre, der kunne have indsigelser? Er det en betingelse for handlen, at grunden kan udstykkes, og hvem betaler for det?
- Hvad er bebyggelsesprocenten? Kan du bygge den størrelse hus, du gerne vil?
- Er der afgifter ud over vand, kloakering og el, der skal betales?
- Er forsyningsmulighederne gode og tilstrækkelige?
- Er der gæld på grunden, som skal overtages af køber? Du kan finde oplysninger om dette på tinglysning.dk.
- Er der servitutter, zoneforhold, lokalplaner el.lign., der kan hindre, at du bygger det hus, du ønsker, på grunden?
- Er grunden forurenet eller registreret som giftgrund? Eller er den blevet renset og i så fald hvornår og hvordan?
- Hvor mange ejere skal registreres på ejendommen?
- Hvad oplyser sælger i øvrigt om grunden? Hvad har grunden været anvendt til? Eksisterer der fremtidige planer med grunden?
- Er der sager om naboklager eller andet på nuværende tidspunkt, der ville kunne være til gene for den kommende ejer?
