Byggerådgiverne Morten Mathiasen og Ole Vedsted-Jakobsen oplever ofte, at private husejere undervurderer, hvor meget arbejde og penge det koster at renovere et ældre hus helt fra bunden. Foto: Camilla Stephan
Listen over opgaver er endeløs. Ikke et eneste rum i huset er beboeligt hverken nu eller de næste mange måneder, måske endda år. Det er barske realiteter, der skræmmer størstedelen på boligmarkedet, men håndværkertilbud tiltrækker også hver dag nye boligejere. Et håndværkertilbud repræsenterer nemlig for mange en drøm, der blot venter på at blive forvandlet til det ønskehjem, de længe har ledt efter.
Afstanden mellem drøm og mareridt er dog kort. Især hvis du kaster dig ud i et stort projekt uden grundig research af huset og de omkostninger, det medfører at redde det fra nedrivning og gøre det til et moderne hjem. Den type projekter har byggesagkyndig Morten Mathiasen oplevet flere gange.
— Det kan nemt ende som en katastrofe, især hvis man hverken har evnerne eller midlerne til at komme igennem det. Og det er der desværre mange, der tager alt for let på, siger Morten Mathiasen, der er afdelings- og kvalitetschef hos byggesagkyndig.nu.
Få professionel hjælp
Når vi handler boliger, er det primært kommunikationen med banken, der vægtes højest. Det er en nødvendighed, at banken er med på projektet, og det samme gælder naturligvis, hvis drømmen er en bolig, som kræver den helt store istandsættelse. Men her spiller flere faktorer ind, fordi det for de fleste er svært at vurdere, hvad der er et godt eller dårligt køb. Derfor er det også meget vigtigt, at man allierer sig med fagfolk rundt om resten af processen, forklarer Videncentret Bolius’ ekspert i byggerådgivning Ole Vedsted-Jakobsen.
— Det er nødvendigt at søge faglig bistand, ellers er det umuligt at vurdere, om det er et godt køb, og hvad det koster at sætte det i stand. Men mange springer let over denne del og sjusser sig frem til et cirkabeløb. Men det kan ende med at blive rigtig dyrt og i sidste ende endda umuliggøre projektet, siger han.
Et håndværkertilbud kræver nemlig et anseligt beløb afsat til uforudsete udgifter, fordi der altid dukker ekstraudgifter op. Også Morten Mathiasen ser, at der for ofte bliver taget for let på opgavens omfang.
— Jeg møder mange, der ikke har evnerne til at vurdere, hvad der skal til. De tror bare, det handler om nye køkkenlåger, maling og udskiftning af gulvtæpper, men det er langtfra virkeligheden. Og selvom de eksempelvis godt ved, at taget skal skiftes, så kan det også her få budgettet til at knække, hvis de gætter markant forkert, fordi de ikke har ekspertisen til at vurdere det fulde omfang af en tagrenovering, siger han.
Morten Mathiasen og Ole Vedsted-Jakobsen inspicerer her et af sidstnævntes renoveringer, hvor ejeren har valgt at få professionel og faglig rådgivning på gennem hele byggeprocessen.
Riv ned eller renovér?
Inden det tunge værktøj sættes i stikkontakten på den nyindkøbte matrikel, bør man stille spørgsmålet: Skal vi sætte i stand eller bestille en bulldozer? Fagfolkene er ikke i tvivl, hvis spørgsmålet skal besvares med tanke på økonomi og komfort.
— Det koster ofte flere penge per kvadratmeter at få et faldefærdigt hus op på nutidens niveau, end det gør at bygge et nyt. Derudover skal du huske, at selvom der gennemføres en total istandsættelse, måske endda til flere millioner kroner, så ender det ikke med at blive et nyt hus. Det vil stadig være et gammelt hus, hvor alt det, man ikke kan se, som tagkonstruktion, ydermure, kældervægge samt i et vist omfang elinstallationer og rør, er gammelt. Derfor skal der også efter endt istandsættelse afsættes flere penge til løbende vedligeholdelse på et renoveret hus end et nybygget, siger Ole Vedsted-Jakobsen.
Er du i tvivl om, hvorvidt du skal starte på renoveringen eller rive huset ned, kan det være en fordel at tage banken med i diskussionen.
— Jeg har oplevet, at bankerne er villige til at lade køberne låne mere, hvis de bygger nyt i stedet for at istandsætte et gammelt, blandt andet fordi de årlige omkostninger til vedligeholdelse og opvarmning er større ved et gammelt, renoveret hus end ved nybyggeri, siger Ole Vedsted-Jakobsen.
Vær opmærksom på ejerskifteforsikringen
Et håndværkertilbud er ofte i så dårlig stand, at der er mange anmærkninger i tilstandsrapporten. Da forsikringsselskabernes ejerskifteforsikring er baseret på denne rapport og ikke dækker de fejl og mangler, der er nævnt heri, kan du risikere, at nogle forsikringsselskaber ikke vil tilbyde en forsikring. Hvis de vil, kommer denne ofte med en række forbehold, så forsikringen kun dækker meget få områder. Læs derfor betingelserne grundigt, inden den tegnes.
Fundamentet skal være i orden
Vælger du at bygge videre på det gamle hus, så er det vigtigt at sikre sig, at ikke alle dele af huset skal under kniven. Grundbestanddelene af huset, som fundament, etageadskillelse og spær skal være i orden. Er de ikke det, bliver det svært at holde renoveringsudgifterne i ro.
— Huset skal være bevaringsværdigt i den forstand, at man ikke skal ud og bruge flere hundrede tusinde kroner på at forbedre eksempelvis fundamentet. Det vil ofte gøre det alt for dyrt at gennemføre projektet. Og hvis huset har sådanne fejl, vil det ofte også fortælle en del om den generelle stand, og at der sandsynligvis også er fejl i resten af huset, siger Morten Mathiasen.
Mange af de trætte villaer, der bliver betegnet som håndværkertilbud, er bygget i en anden tid, hvor kravene var nogle andre. Det har sin charme, når det handler om arkitektur, hvor fx stuklofter og de gamle sprossevinduer får pulsen i vejret hos mange.
Men med op mod flere hundrede års udvikling siden husets byggeår er der også blevet opfundet mange byggetekniske forbedringer, som kan gøre livet i huset mere behageligt. Således er selve isoleringen, ventilationen og den generelle komfort i huset næppe på niveau med det, der med nutidens energimærker forventes af et nybygget hus.
Ole Vedsted-Jakobsen påpeger, at man skal gøre sig klart, at hvis man er vant til livet i et nybyggeri, så kræver det ofte en stor indsats at få de gamle huse op på samme niveau.
— Vi har alle en forskellig opfattelse af, hvad god livskvalitet er, når vi taler indeklima. Men det vil kræve en del forskellige indsatser og en større investering at opnå den samme komfort i et istandsat, gammelt hus som i et nybygget. Man har nogle muligheder under ombygningen, hvor man kan sætte nye vinduer i, lave ventilation og måske øge isoleringsgraden, og det kan naturligvis forbedre det, siger han og tilføjer, at det hele ikke kan løses på en gang.
— Bor I i huset i byggeperioden, som ofte tager flere år, må I påregne, at komforten i denne periode er endnu dårligere, siger han.
Håndværkerevner eller ej
Et håndværkertilbud kræver for langt størstedelen håndværksmæssige evner på et niveau, der overgår, hvad almindelige gør det selv-folk har i værktøjskassen. Derfor er det vigtigt at tage sine egne evner med i vurderingsskemaet.
— Hvis du ikke selv kan udføre arbejdet, skal du være sikker på din håndværkers evner. For mens håndværkere, der bygger et nyt typehus, er eksperter i lige netop én specifik del af processen, så kræver et håndværkertilbud stor viden og evner, da der ofte er tale om opgaver, de ikke lige har prøvet at løse før, siger Ole Vedsted-Jakobsen.
De uforudsete problemer og faldgruberne kan skræmme langt de fleste fra at gå i gang med et håndværkertilbud. Men har I alligevel blod på tanden, og får I rådført jer med de rette folk, kan det blive en succes.
— Har I evnerne og er indstillet på at bruge de mange timer, det kræver, så kan det blive rigtig godt. Men det kræver, at I har planen klar, får fingrene i et bundsolidt hus, og kan få budgettet til at hænge sammen, så I ikke bruger flere penge, end huset i sidste ende er værd. Lykkes det, så har I skudt papegøjen, siger Morten Mathiasen.
