Gamle villaer rives ned og erstattes af nye

Gamle villakvarterer er under forandring i de større byer, hvor ikke altid nedslidte villaer jævnes med jorden, og moderne boliger rejser sig.  

Antallet af enfamiliehuse, der bliver revet ned, hvorefter der bliver opført et tilsvarende nyt hus, har ligget stabilt på ca. 1.200 huse om året siden 2012. Det viser en rapport fra Build Aalborg Universitet. 

Mange køber gammel villa og river den ned

Hvor mange børnefamilier tidligere købte en gammel villa i københavnske forstæder som Vanløse eller Virum for at renovere og bygge om, vælger flere nu at rive ned og bygge nyt. Billedet er det samme i større byer som Aarhus, Aalborg, Odense og Esbjerg. 

– I de attraktive bydele er der i dag praktisk taget ingen ubebyggede byggegrunde til salg. Samtidig lever en stor del af de gamle huse ikke op til de ønsker, som mange børnefamilier har til plads, indretning og komfort, siger Jørgen Munksgaard Rasmussen, boligøkonomisk ekspert i Videncentret Bolius .

Pris for stor ombygning højere end forventet

I nogle tilfælde kan det være økonomisk billigere at rive ned og bygge nyt, men det har også en større belastning af klimaet. 

Hvis du kaster dig ud i renovering, er det vigtigt at lave et grundigt forarbejde. 

– De fleste får ikke lavet et seriøst budget. Mange tror, at man kan få en fast pris, når man går i gang med en stor ombygning eller totalrenovering. Det kan man i realiteten ikke, fortæller arkitekt og fagekspert i Videncentret Bolius, Ole Vedsted-Jakobsen, der rådgiver husejere om renovering af gamle villaer.

Selvfølgelig kan man på papiret få en fast pris, hvis man beder om at få totalrenoveret og bygget det gamle hus om, men når først håndværkerne går i gang, river ned og ser, hvad der ligger nedenunder, opstår problemerne og ekstraudgifterne typisk. 

Måske skal der skiftes metervis af vandrør eller lægges nye strøer under de nye, flotte plankegulve. Og når elinstallationerne ses efter i sømmene af den lokale elektriker, er der plads til store sikkerhedsmæssige forbedringer. 

Han skønner, at det er 25-40 procent dyrere pr. m² at renovere en bolig end at bygge nyt, hvis det gamle hus skal ajourføres op til en moderne standard. 

Ifølge Jørgen Munksgaard Rasmussen koster det 17.000-23.000 kr. inkl. moms pr. m2 at renovere et gammelt hus. Stuer og værelser er billigere – køkken og bad lidt dyrere. Vælger man at rive huset ned og bygge et nyt typehus, kan man få en fast pris. Her koster det typisk 14.000-15.000 kr. pr. m2.       

Arkitektformand: Pas på med bare at rive huse ned 

I 2018 bemærkede den daværende formand for Arkitektforeningen Natalie Mossin også, at der blev revet gamle huse ned.

– Grundlæggende har jeg det fint med, at der vil være områder, som ændrer sig markant. Vores boligområder kan og skal gerne udvikle sig til det bedre, sagde Natalie Mossin i 2018 og tilføjede:

– Der er uden tvivl en del af de gamle huse, som ikke er værd at bevare. Men der er også en masse glimrende huse, som er værd at bevare i en eller anden form. Her belaster vi både miljøregnskabet og smider nogle værdier væk, fordi vi ikke kan finde ud af at bygge disse huse om, sagde Natalie Mossin.

Hun mener, det vil være ærgerligt, hvis de gamle villakvarterer bliver en del af brug og smid væk-kulturen. 

– I Arkitektforeningen så vi gerne flere begavede løsninger i forhold til at bruge dele af det, der står i forvejen. Måske har vi gjort det for attraktivt at smide væk – også vores gamle huse. Der er investeret store summer i dem, og vi taler om tonsvis af materialer, sagde Natalie Mossin.

Samfundsøkonomisk burde det give mening at genbruge mere, selvom det for den enkelte er rentabelt at rive et gammelt hus ned, mener arkitekternes formand.

Dette er Henrik Bisp enig i. Han er arkitekt og fagekspert i bæredygtighed i Videncentret Bolius

– Et fokus på vores byggematerialer, heriblandt genbrug, er en vigtig del af den bæredygtige omstilling. Der bruges mange ressourcer og udledes CO₂, når vi producerer nye materialer. Vi skal derfor bygge mindre nyt, og når vi bygger, skal det være med materialer, der har en lav klimapåvirkning eller så vidt muligt et eksisterende materiale, altså genbrug, siger Henrik Bisp.

1. Undersøg først, om der er restriktioner i området. Må den gamle villa rives ned, eller er den fredet eller bevaringsværdig? 
2. Se grundigt på husets stand. Hvis det er helt nedslidt og ødelagt, er der måske ikke anden vej end at rive det ned og bygge nyt. Hvis konstruktionen og centrale elementer i huset er i god stand, vil det spare klimaet for en stor belastning at renovere den eksisterende bolig end at bygge en ny. 
3. Lav et budget og undersøg prisniveauet i området. Hvis du bygger et større eller dyrere hus end det generelle niveau i området, er der risiko for, at det kan være svært at sælge til en pris, der modsvarer byggeudgifterne. Du kan ende med at stå med et hus til 4-5 millioner kr. i et område, hvor prisen for den slags huse er 3 millioner kr. 
4. Det kan være dyrere at ombygge og tilbygge, hvis hele husets indretning og konstruktive forhold skal ændres på en gang. Derfor kan det muligvis være økonomisk fordelagtigt at rive ned og bygge nyt fra bunden.  
5. Husk, at det let kan koste omkring 100.000 kr. at rive det gamle hus ned. Dertil kan komme udgifter til undersøgelse og bortskaffelse af byggematerialer. 
6. Rådfør dig med en arkitekt eller anden uafhængig rådgiver. Udgiften til uvildig rådgivning kan være givet godt ud. En arkitekt kan ved et indledende møde vurdere og skitsere dine ønsker og de konkrete muligheder for byggeri på stedet. 
7. Typehusfirmaerne har forskellige fastlagte hustyper, hvor du har mulighed for individuelle til- og fravalg.  
8. Hvis du køber et hus i et attraktivt kvarter med karakteristiske huse, kan en arkitekt hjælpe dig med en ombygning og tilbygning, der tager udgangspunkt i og bevarer de karaktertræk, der giver huset og området værdi. Både kulturelt og økonomisk. 
9. Meget nybyggeri har ikke samme kvalitet som et gedigent murermesterhus eller en gammel villa. Undersøgelser har vist, at bevaringsværdige huse og huse i kulturmiljøer ofte har en højere salgsværdi.
10. Se på områdets karakter og se på ejendommen som helhed, når du overvejer, om du vil bygge nyt. Vær opmærksom på placeringen af det nye hus, og pas på, at nybyggeriet ikke fylder hele grunden, så der ikke er have tilbage. 
11. Det samme gælder, når du vælger areal og placering af carport, garage, udhuse m.v. Planlæg fra starten, hvor de skal stå. 

Kilder: Boligøkonomisk ekspert i Videncentret Bolius, Jørgen Munksgaard Rasmussen, og fagekspert og arkitekt i Videncentret Bolius, Tine Nielsen

Anne og Peter Madsen er blandt de huskøbere, der har købt et gammelt hus og revet det ned, et faldefærdigt kolonihavehus.

– Vi købte for at rive det gamle hus ned og bygge nyt på grunden. Men vi ville gerne bygge i en stil, som er karakteristisk for vores kvarter, fortæller Peter Madsen.

De fik bygget et nyt, topmoderne og energivenligt hus, men med de røde mursten, klassisk røde tegl på taget, hvide dannebrogsvinduer og en bøgehæk i forhaven ligner det noget, som kunne have ligget der altid. 

Byggestilen i området er velkendt i Danmark, og de fleste af husene passer til betegnelsen murermestervilla. 

Når en del af de forbipasserende i området kan komme lidt i tvivl om, hvorvidt Anne og Peters hus er nyt eller gammelt, er det, fordi der er gjort en del og brugt mange penge på at skære typehuset til. 

– Der løb der ekstra omkostninger på, fordi vi valgte at bygge i den stil. Husets tag er ikke bygget i betontagsten, men i tegl af ler. Der er skifer under vinduerne, og der er brugt ekstra tid på arkitekttegninger for at få de rigtige dimensioner i huset, fortæller Peter Madsen.

Alt i alt har familien brugt omkring 250.000 kr. ekstra for at få bygget en ”moderne murermestervilla”. Totalprisen for den 197 m2 store villa inklusive nedrivning af det gamle hus blev på omkring 5,5 millioner kr.

Gammelt gasbetonhus for dyrt at renovere

Også Signe og Per Vium ender med at bygge et nyt hus frem for at modernisere det gamle. Men det var nu ikke lige frem meningen, da de i forsommeren 2017 så den gamle villa i Hellerup lidt nord for København. 

Villaen var et dødsbo og havde set bedre dage. Men parret kunne sagtens se mulighederne i den 130 m2 store villa, der lå og bød sig til på en frodig grund med høje, gamle træer. 

 – Det gik lidt stærkt, for vi var oppe mod andre, som også gerne ville købe huset. Vi betalte prisen på ca. fem millioner, og i juni sidste år var huset vores. Så manglede vi bare at sætte det gamle gasbetonhus fra 1956 i stand, fortæller Signe Vium.

Parret hyrede en arkitekt, som lavede udbudsmaterialet og fik indhentet tilbud fra fem forskellige håndværkerfirmaer. Det billigste bud lød på 2,8 millioner kr. for at ombygge huset plus kælderen på 85 m2. Med i tilbuddet var også en ombygning af husets garage, der skulle indlemmes i boligen. 

– Ja, det var en omfattende istandsættelse af huset, vi bad om. Men det var ikke engang sådan, at når vi var færdige med at bruge de næsten tre millioner, stod vi også med helt nye gulve i huset. Der var ’kun’ lavet nyt tag, isoleret over det hele samt sat nye vinduer i og installeret ny varmeforsyning. Men det var stadig et hus uden et nyt køkken og nye badeværelser. Det var rimeligt chokerende, beretter Signe Vium.

Nyt, arkitekttegnet hus til tre millioner kroner

Konklusionen blev, at det projekt gad parret ikke bruge deres penge på. Så hellere rive huset ned og bygge nyt. Målet blev at finde et energivenligt typehus med et godt indeklima, som kunne passe til den fine, gamle grund.

Jagten på et hus gik ind, men markedet indfriede ikke drømmen helt. Efter måneders forgæves jagt på et hus kom gennembruddet endelig. Signe og Per kom i kontakt med den unge arkitekt Sigurd Larsen og et typehusfirma. 

– Arkitekten fik opgaven at tegne et hus inden for en kvadratmeterpris på 15.000 kr. Han skulle så bruge de elementer, som typehusfirmaet benyttede, når de byggede. Den idé var de med på. Faktisk syntes de, at det var en superfed idé, fortæller Signe Vium.

I dag er skitserne til det nye hus tegnet, og byggeriet går i gang i foråret 2018. 

Når familien flytter ind, er det i en villa på 180 m2.  Det bliver et hus, som arkitektonisk passer ind i det gamle kvarter, men som er funktionelt og energivenligt. Totalprisen på godt otte millioner lyder som alt for mange penge, men det er prisniveauet i Gentofte Kommune. Familien bliver ikke gældsat op over tagryggen, når den flytter ind.

Prisen omfatter køb af den gamle villa fra 1950’erne og grund til ca. fem millioner, et nyt hus til ca. tre millioner samt udgifter til nedrivning, jordbundsprøver, arkitekter og ingeniørberegninger. De sidste poster løber op i et par hundrede tusinde kroner. 

– Men så får vi også et topmoderne, vedligeholdelsesfrit hus med en årlig varmeregning på 5.000 kr. Det gamle hus kostede 30.000 kr. om året at varme op, pointerer Signe Vium og tilføjer: 

– Vi bygger jo ikke bare på en bar mark, men i et kvarter, der har historie, karakter og charme. Jeg synes, der er en berøringsangst for at rive ned og bygge nyt. Fordi det er gammelt, er det jo ikke nødvendigvis godt.