Afdragsfrihed: Lånet der deler vandene

Ingen kan være i tvivl om, at vi i kølvandet af COVID-19-pandemien – især i København og Aarhus – har set stigende boligpriser og et stadig lavere udbud af boliger til salg, der ikke har kunnet følge med en eksplosion i efterspørgslen. Men hvor boligmarkedet bevæger sig hen nu, er de økonomiske eksperter til gengæld meget uenige om. Og det har ført til fornyet debat om de afdragsfrie lån, der blev introduceret på det danske lånemarked i 2003.

Det Systemiske Risikoråd, der blev sat i verden efter finanskrisen for at overvåge det finansielle område og rådgive regeringen om mulige risici, mener, at de højtflyvende boligpriser fører til overoptimisme og dermed lempede kreditstandarder og flere udlån. Det vil øge risikoen for, at boligprisstigningerne bliver afløst af et stort fald, så vi kommer til at se en boligboble briste. 

Råd ville indføre begrænsninger
Rådet, der har nationalbankdirektør Lars Rohde som formand, pegede allerede i juni på, at der er behov for at begrænse muligheden for afdragsfrie lån, så man kun kan få dem, hvis man vil låne for mindre end 60 procent af boligens værdi.

På den anden side af det økonomiske ekspertbord sidder Det Økonomiske Råd, hvor de økonomiske vismænd – med professor Carl-Johan Dalgaard i formandskabet – i dets seneste rapport opfordrer politikerne til at slå koldt vand i blodet. Rådet mener, at der allerede er strammet mærkbart op på kravene til boligkøbere. ”Formandskabet vurderer ikke, at der på nuværende tidspunkt er akut behov for indgreb,” lyder det.

1797: Det første danske realkreditinstitut – Kreditkassen for Husejere i Kjøbenhavn – bliver oprettet i 1797. Det sker, fordi en kæmpe brand i 1795 har ødelagt store dele af København, og der opstår et stort lånebehov for at kunne genopbygge boligerne.
1990’erne: Udbuddet af lånemuligheder bliver større og større. Fra 1991 bliver løbetiden for realkreditlån forlænget fra 20 til 30 år. Fra 1993 bliver det muligt at låne i friværdien i sin bolig. Og i 1996 åbner man for låneomlægninger og flekslån. 
2003: Afdragsfrie realkreditlån bliver indført i Danmark. Tal fra Økonomi- og Erhvervsministeriet viser i 2008, at de afdragsfrie lån udgør knap 50 procent  af de samlede realkreditlån, og at de har bidraget med et løft i boligpriserne på mellem 5 og 10 procent. 
2014: Realkreditinstitutterne får pålagt, at andelen af lån med afdragsfrihed maksimalt må udgøre 55 procent af lånemassen blandt de lån, hvor ejendommen er belånt med mellem 60 og 80 procent af boligens værdi.
2015: Det bliver indført, at man som boligkøber skal kunne lægge en udbetaling på en bolig på minimum 5 procent af købesummen.
2016: Finanstilsynet udsender ”Vækstvejledningen”, der skullel sikre større forsigtighed med at give afdragsfrie lån til boligkøb i områder med store boligprisstigninger som København og Aarhus. Der bliver  bl.a. sat grænser for, hvor store formuer lånetagere skal have, for at modstå mulige fald i boligens værdi. 
2017: Realkredit Danmark introducerer som de første låntypen FlexLife, der tilbyder helt op til 30 år med afdragsfrihed.
2018: Nye retningslinjer for boliglån træder i kraft. Det betyder bl.a., at man ikke kan få et afdragsfrit lån, hvis man ønsker at optage en gæld, der er på mere end fire gange husstandsindkomsten og kommer over 60 procent i belåningsgrad. 
2021: Det Systemiske Risikoråd anbefaler, at man begrænser muligheden for afdragsfrihed, men regeringen beslutter ikke at lytte til henstillingen.
 

Indført for at give fleksibilitet

Uenigheden om afdragsfrie lån er som sagt ikke ny. De er blevet diskuteret, lige siden de blev indført.

Det forklarer Jørgen Munksgaard Rasmussen, fagekspert inden for boligøkonomi i Videncentret Bolius.

– Finanssektorens begrundelse for at tilbyde kunderne den nye afdragsfrie låntype tilbage, da en lovændring i 2003 gjorde det muligt, var at give kunderne en større fleksibilitet, med hensyn til om de skulle spare op i boligen eller i andre aktiver, siger han.

Spørger man Curt Liliegreen, projektdirektør i Boligøkonomisk Videncenter, var indførelsen af afdragsfrihed også en naturlig del af den politiske anerkendelse af, at realkreditinstitutterne skulle fungere som gode virksomheder.

– For at skabe konkurrence lancerede man muligheden for at lave det afdragsfrie produkt. Ligesom man tidligere havde givet mulighed for eksempelvis flekslån. Det særlige ved den finansielle sektor er selvfølgelig, at låneudbydere konkurrerer på risikovillighed, så derfor har vi blandt andet Finanstilsynet og en lovgivning, der sikrer, at man ikke bare kan stange afdragsfrie lån over disken som stribede bolsjer, siger han.

Populært i dyre områder

Fem år efter at de afdragsfrie lån var blevet indført, var omkring halvdelen af alle realkreditlån afdragsfrie. Og det havde ført til store stigninger i boligpriserne. En analyse fra Økonomi- og Erhvervsministeriet viste i 2008, at afdragsfriheden isoleret set havde givet et løft til boligpriserne på 5-10 procent. Det var en fordel for realkreditselskaberne, som dermed fik højere bidragsindtægter.

– I samme ombæring blev bidraget på afdragsfrie lån forhøjet, hvilket yderligere styrkede indtjeningen. Muligheden for afdragsfrihed betød også, at nogle kunder valgte at spare op på pensionen i stedet for at afdrage på realkreditlånet, forklarer Jørgen Munksgaard Rasmussen.

Pressede priserne op

Den økonomiske fordel for boligejerne i de afdragsfrie lån viste sig dog ret hurtigt at være et tveægget sværd. For selv om de afdragsfrie lån måske mest var tiltænkt førstegangskøbere eller folk i en form for livskrise med arbejdsløshed eller skilsmisse, blev afdragsfriheden valgt på tværs af alle købergrupper og pressede dermed samlet priserne op på boliger.

Så nogle førstegangskøbere fik måske adgang til billigere finansiering, der gjorde dem i stand til at betale en lidt højere pris for en bolig, end de ellers kunne have gjort. Men andre kunne slet ikke komme ind på markedet på grund af de stigende priser.

- Afdragsfriheden har nok mest været til gavn for de eksisterende boligejere. De har fået mulighed for en mere fleksibel finansiering af deres bolig og måske et højere rådighedsbeløb. Men for alle dem, som ikke er kommet med på boligvognen i tide, har de afdragsfrie lån været en ulempe. De oplever stigende boligpriser og må derfor stifte mere og mere gæld for at komme ind på ejerboligmarkedet. Det gælder dog primært i de dyre områder i København, Nordsjælland og omkring Aarhus. I begge områder er andelen af afdragsfrie lån markant højere end landsgennemsnittet, lyder det fra Jørgen Munksgaard Rasmussen.

Nogle er stadig imod

Forbrugerrådet Tænk forudså allerede i 2003, at de afdragsfrie lån ville føre til stigende ejendomspriser. Og her mener cheføkonom Morten Bruun Pedersen stadig, at der kan stilles spørgsmål ved, hvor meget lånene har gavnet forbrugerne, selvom de har stået i kø for at få lov til at tage dem.

– Vi tænker stadig, man skal passe gevaldigt på med afdragsfrie lån. For det første, fordi man risikerer at blive teknisk insolvent, hvis boligens værdi falder, uden at man har fået afdraget på lånet. Det kan føre til store gældsproblemer, hvis man bliver skilt eller får nyt job og er nødt til at sælge. For det andet, fordi man kan komme i problemer, når det 10-årige afdragsfrie lån skal refinansieres, fordi man ikke aner, hvordan den økonomiske situation ser ud, og hvilken refinansiering man får mulighed for, siger han.

Andre er stadig for

Curt Liliegreen mener dog ikke, at der er grund til at skælde så meget ud på de afdragsfrie lån

– De afdragsfrie lån kan være gode for blandt andet unge førstegangskøbere, der gerne vil sidde relativt billigt de første år i deres boligejerskab, fordi de vil gå tidligt for at hente børn, studere eller venter på at stige i graderne og få en højere løn. Det kan være en god eller dårlig idé, men det er et valg, kunden har truffet inden for nogle rammer, der er udstukket af samfundet. Så vi skal passe på med at moralisere, siger han.

Han mener også, at de afdragsfrie lån kan være en stor hjælp, hvis krisen kradser i en familie. Den lave ydelse betyder, at folk har kunnet blive siddende, selvom en ægtefælle faldt bort, mistede job eller blev langvarigt syg. Han påpeger også, at en analyse fra Boligøkonomisk Videncenter viste, at antallet af tvangsauktioner i 2007-2012 var markant lavere, end da der var krise i starten af 1990’erne, hvor der ikke var adgang til billig realkreditfinansiering.

Vil se tiden an

Curt Liliegreen er derfor heller ikke overbevist om, at der bør gribes mere ind over for afdragsfriheden nu, som Det Systemiske Risikoråd havde lagt op til.

– Vi må erkende, at vi er inde i noget psykologi, der er bundet op på en pandemi, så vi ved ikke, hvordan det kommer til at gå, og vi er nødt til at vente lidt længere på at se, hvad der kommer til at ske. Og så skal vi huske, at de store prisstigninger er begrænset til et meget lille område – nemlig København og til dels Aarhus. Så skal man endelig gøre noget, skal man måske gøre det selektivt i forhold til fx bolighandler i det indre København, siger han.

Ane Arnth Jensen, viceadministrerende direktør i bankernes og realkreditinstitutternes interesseorganisation Finans Danmark, mener også, de afdragsfrie lån har været til gavn for boligejerne.

– Det er klart, at de afdragsfrie lån skal tages med omtanke, og det bliver de også. Man bliver jo kreditvurderet grundigt, og hvis ens økonomiske forhold er sådan, at man skal sidde med gæld, der er meget høj i forhold til ens indkomst, kan man ikke vælge på alle hylder, hvad man vil have af lån. For at få et afdragsfrit lån, skal man reelt have økonomi til at kunne tilbagebetale lånet med afdrag, forklarer hun.

Hun mener således også, at det er bedre at se tiden an end at begynde at begrænse afdragsfriheden nu:

– Der er ingen tvivl om, at vi mener, Risikorådets anbefaling er en de facto-afskaffelse af de afdragsfrie lån for mange lånetagere, og det er for stærk medicin.

Forskellige interesser er på spil

Både historisk og i dag er der altså ikke nogen entydige svar på, hvilke fordele og ulemper der er ved de afdragsfrie lån. Og at der dermed også er uenighed om, hvorvidt muligheden for at tage afdragsfrie lån skal begrænses nu og her eller ej, er helt naturligt, mener Morten Bruun Pedersen og fortsætter: 

– Når ingen af os kan spå om boligmarkedet, bliver vores holdninger til, om der skal gribes ind, jo begrundet i det ståsted og de interesser, vi har. Vi skal passe på forbrugerne, så vi er jo lidt forsigtigper.

Realkreditinstitutterne skal tjene penge. Nationalbanken skal sikre overordnet stabilitet i samfundet. Finanstilsynet skal sikre, at hverken rådgivere eller forbrugerne kommer i for stor klemme. Fra hans ståsted er der dog ingen tvivl om, at det er vigtigt at følge situationen nøje. 

– Vi ved erfaringsmæssigt, at priserne ikke bliver ved med at være så høje, så hvis boligpriserne pludselig falder, samtidig med at renterne stiger, og der sidder mange, som ikke har fået afdraget på deres gæld, så kan de altså komme i klemme. Så det er værd at være meget på vagt, siger han.

Også Jørgen Munksgaard Rasmussen er bekymret.

– Jeg ser ingen farer her og nu. Men hvis vi ryger ind i en økonomisk nedtur med både høj arbejdsløshed og høje renter, kan faldende boligpriser resultere i finansiel ustabilitet, som forstærker de i forvejen negative økonomiske tendenser, siger han.

Lånet er kommet for at blive

Diskussionen om, hvorvidt muligheden for afdragsfrihed bør begrænses, vil derfor nok fortsætte i lang tid. Men helt afskaffet bliver de nok aldrig. 

– Vi kommer nok aldrig af med dem. Det skal vi måske heller ikke. Nu er hele boligmarkedet baseret på, at der er afdragsfrie lån. Men vi vil fortsat komme til at snakke om graden af afdragsfriheden, lyder det fra Morten Bruun Pedersen.

Jørgen Munksgaard Rasmussen supplerer:

– Jeg ser ingen politisk vilje til at begrænse eller fjerne de afdragsfrie lån. Det ville være økonomisk set mest forsvarligt at reducere muligheden for afdragsfrie lån i gode tider som nu. Men det sker næppe. Det værste ville være at reducere mulighederne for afdragsfrihed i et nedadgående boligmarked.

Curt Liliegreen mener, der allerede er sat fornuftige begrænsninger ind i mulighederne for afdragsfrie lån, som han heller ikke er i tvivl om er kommet for at blive. Til gengæld synes han, man bør begynde at diskutere, hvor meget man skal blive ved med at produktudvikle på afdragsfriheden.

– På det seneste har vi set, at der dukker låneprodukter op med mulighed for 30 år med afdragsfrihed. Her har jeg svært ved at se det reelle behov. For når afdragsfriheden strækker sig over 30 år, kan vi ikke længere sige, at lånemuligheden fx er til unge, der skal have mulighed for at komme på fode. Efter 30 år er børnene voksne, og har man ikke gang i karrieren, så kommer den nok ikke i gang, slutter han.