Illustration: Anne Pedersen
For de fleste pensionister falder indtægten væsentligt, når der vinkes farvel til arbejdsmarkedet, og for at få råd til tilværelsen som pensionist, er det vigtigt at have egen pensionsopsparing eller formue.
En stor del af danskernes formue er bundet som friværdi i deres bolig. I 2022 opgjorde Realkredit Danmark danskernes friværdi i ejerboliger og fritidsboliger til 2.453 milliarder kr. Det svarer til en gennemsnitlig friværdi på 1.310.000 kr. Men friværdi er ikke det samme som at have penge i banken.
Fra opsparing til nedsparing
Især for pensionister er det relevant og interessant at se på, hvordan man forvandler friværdi til penge, der kan bruges af. Før man bliver pensionist, vil man typisk spare op, hvilket også indebærer, at mange betaler af på deres bolig. Men når man bliver pensionist, går langt de fleste fra at opspare til at nedspare. Når vi fx betaler af på boligen, er det en opsparing. Men når vi låner i friværdien i boligen for at leve af de penge, er der tale om nedsparing.
– Mange har et overskud i deres hus, som ligger langt ud over det, de har i gæld – altså en friværdi. Og selv om de belåner det overskud, vil huset med stor sandsynlighed fortsætte med at stige i værdi over de kommende år.
Sådan siger Karsten Engmann Jensen, en uafhængig økonom der yder rådgivning til danske familier om opsparing, investering og privatøkonomi.
Udnyt friværdi i din bolig – også før du går på pension
Ifølge Karsten Engmann Jensen dækker udtrykket “at spise mursten” over, at man som kommende pensionist udnytter friværdien i sin bolig til forbrug og leveomkostninger.
– Du kan belåne din bolig, så du får nogle penge ud, som du kan bruge, mens du stadig selv kan nå at have glæde af dem, siger han.
Man behøver ikke vente til man går på pension med at begynde at bruge af friværdien, siger Karsten Engmann Jensen. Ofte giver det god mening at påbegynde processen før pensionsalderen.
– Det kan være, at du gerne vil gå ned i tid, inden du når pensionsalderen eller simpelthen ønsker at have en øget forbrugsmulighed, inden du går på pension.
Karsten Engmann Jensen påpeger, at det selvfølgelig er vigtigt at regne på, hvad man kommer til at betale i ydelse, hvis man tager et lån i sin friværdi. I nogle tilfælde, hvis man fx går fra at afdrage på lånet til afdragsfrihed, kan man opleve, at ydelsen falder, selv om man låner penge, men i andre tilfælde, vil ens udgifter til lånet stige, og det er vigtigt, at ydelserne passer til ens indkomst som pensionist.
Boliglån behøver ikke at være betalt af for at låne i friværdi
Karsten Engmann Jensen forklarer, at man kan belåne sin friværdi, hvis gælden i huset er under 60 procent af salgsprisen.
Mange boligejere tror ifølge Karsten Engmann Jensen, at man skal have betalt sit lån fuldstændigt ud, før man kan begynde at "spise mursten". Det er slet ikke tilfældet, påpeger han.
– Det er en myte, at boligen skal være helt gældfri. Har man eksempelvis en belåningsprocent på 40 procent af boligens værdi, kan man stadig belåne yderligere 20 procent.
Opsparing i bolig kan – nogle gange – stige selv med afdragsfrit lån
Selv uden afdrag på lånet kan mange boligejere opleve, at deres opsparing i boligen stiger over tid, selv mens de realiserer friværdien.
– Det handler ikke om at låne for at afdrage, men om at frigive penge med sikkerhed i huset. Selv med denne strategi kan man forvente, at ens opsparing i huset fordobles over de næste 20 år på grund af boligprisstigninger.
Du kan belåne din bolig, så du får nogle penge ud, som du kan bruge, mens du stadig selv kan nå at have glæde af dem.
Afdragsfrie lån er designet til nedsparing
For mange boligejere ville det være fornuftigt at tage et lån med afdragsfrihed i 10 eller 30 år.
– Man bør overveje et lån med afdragsfrihed i 30 år. Dette lån er netop designet til at nedspare i sin bolig. Man kan frigive nogle penge fra husets værdi og undgår at skulle afdrage yderligere på huset.
Ifølge Karsten Engmann Jensen er strategien med at "spise mursten" fordelagtig fremfor konstant at konvertere sine lån.
– Nogle mener, at de kan tjene på konstant at konvertere deres boliglån. I virkeligheden er det banken, der tjener på dette, fordi der er omkostninger forbundet med konverteringer. En enkelt tillægslån i boligen med afdragsfrihed er primært til gavn for boligejeren selv.
Sværere at få lån som pensionist
Karsten Engmann Jensen anbefaler at planlægge nedsparingen, før man forlader arbejdsmarkedet. Ifølge ham er banker ofte tilbageholdende med at låne ud til nyligt pensionerede.
Det hænger sammen med, at banker kigger på den såkaldte gældsfaktor, når man tager et lån i sit hus. Det gælder fx typisk, at man ikke kan låne mere end 3,5 gange husstandens indkomst. Men pensionister har en lavere gældsfaktor, og fordi ens indkomst som pensionist også typisk er lavere, kan det være sværere at låne i friværdien.
Pensionister kan godt få lån
Claus Blendstrup er økonom i Ældre Sagen. Han oplever, at nogle banker af og til bruger en forkert fortolkning af Finanstilsynets regler som undskyldning for afslag på lån.
Ifølge Claus Blendstrup siger Finanstilsynets regler, at realkreditinstitutter kan yde nedsparingslån op til 60 procent af ejendomsværdien, uden at der stilles de sædvanlige krav til indkomst og rådighedsbeløb. Det vil sige, at pensionister har gode muligheder for at belåne ejendommen op til 60 procent af ejendomsværdien med et afdragsfrit lån.
Anbefalingerne siger, at de almindelige regler for gældsfaktoren ikke gælder ved nedsparingslån. Finanstilsynet har i 2022 i notatet "Boliglån til ældre kunder" fastslået, at en høj gældsfaktor ikke er til hinder for, at der ydes et nedsparingslån, når der er tilstrækkelig sikkerhed.
Ældre Sagen: Banker kan misinformere om mulighed for lån
Når bankerne i visse tilfælde, ifølge Claus Blendstrup, afviser at give lån med henvisning til Finanstilsynets vejledning vedrørende gældsfaktoren, efterlader det visse ældre boligejere i den tro, at de ikke kanfå bevilliget et lån, uanset hvor de ansøger.
– Der er meget misinformation. Vi oplever medlemmer, som får den besked i banken, at de ikke kan låne, fordi gældsfaktoren er for høj. Det er en dårlig undskyldning, for det er ofte banken selv, der ikke vil give lån, siger Claus Blendstrup og fortsætter:
– Hvis banken siger: 'Vi vil ikke give dig lånet', kan ansøgeren jo gå til en anden bank. Men hvis banken siger, at Finanstilsynets regler betyder, at vi ikke kan give dig et lån, kan man godt tro, at det ikke nytter noget at gå til en anden bank.
Ifølge Claus Blendstrup bør man ansøge i en anden bank, hvis man får afslag.
Gældsfaktor er ikke afgørende for afdragsfrit lån
Realkredit Danmark afviser, at banken generelt giver afslag til ældre boligejere med henvisning til Finanstilsynets anbefalinger omkring gældsfaktor. Christian Hilligsøe Heinig, der er cheføkonom i Realkredit Danmark, siger:
– Det er ikke noget, vi opererer med. Har man sikret sig en god friværdi, er der faktisk rigtig mange muligheder, også som ældre, i forhold til at låne eller gøre brug af afdragsfrihed. Men det vigtigste er, at man som minimum kommer ned under den 60 procent belåningsgrad.
Christian Hilligsøe Heinig afviser, at gældsfaktoren alene er afgørende.
Nogle mener, at de kan tjene på konstant at konvertere deres boliglån. I virkeligheden er det banken, der tjener på dette, fordi der er omkostninger forbundet med konverteringer.
– Der er jo en masse finansiel regulering, men gældsfaktoren i sig selv er ikke en sort-hvid grænse for, om man kan låne eller ej. Der er mange faktorer, der spiller ind. Det er en myte set i forhold til, når vi vurderer, om man kan låne eller ej.
Gældsfaktoren indgår blot som en del af flere faktorer i forhold til kreditvurderingen, og gældsfaktoren kan også spille ind i forhold til typen af lån, man kan få, siger Christian Hilligsøe Heinig.
– Gældsfaktoren kan spille ind i forhold til, hvilke lånetyper man kan tage. Der er nogle regler, der siger, hvis man har mere end 60 % gæld i en bolig – og har en gældsfaktor over 4 – kommer der nogle begrænsninger på, hvilke lån du må få, medmindre der er nogle rigtig gode argumenter for at afvige.
Sådan kan friværdi bruges til nedsparing
Ifølge økonomirådgiver Karsten Engmann Jensen er det vigtigt at have frie midler, når man skal på pension. Det kan finansiere nedgang i arbejdstid i stedet for at gå på pension. Det kan også være penge, der kan bruges til at udskyde ratepensioner og aldersopsparing og dermed opnå ekstra gevinst.
– Friværdien er ikke bare noget, der kan øge forbrugsmulighederne som pensionist. I mange tilfælde kan denne formue bruges til at optimere pensionsudbetalinger. Der kan i visse tilfælde være mange tusinde kroner at tjene ved at bruge frie midler på denne måde.
Her er tp eksempler:
Familien Hansen er i starten er 60’erne
De ejer bolig til 4 millioner kr.
De har gæld på 1,6 millioner kr.
Deres restgæld er altså 40 %
Den bør være 60 %, så de får frigjort nogle penge til forbrug eller pensionsopsparing.
Her er forklaringen
De får et nedsparingslån på 2,4 millioner kr.
De frigør til forbrug eller opsparing 800.00 kr.
Familien Jensen er i starten er 40’erne
De ejer bolig til 2 millioner kr.
De har gæld på 800.000 kr.
Deres restgæld er altså 40 %
Restgælden kan være 60 %, så de får mulighed for at investere.
Her er forklaringen
De får et nedsparingslån på 1,2 millioner kr.
Det giver dem 400.000 kr.
Pengene investeres i godt 20 år, indtil de går på pension. En sikker og billig investering uden om banken vil
frem mod pension vokse.
Det er penge, de har fået til ekstra forbrug uden, at de skal arbejde mere eller spare mere op. Det kaldes passiv indtægt
Mange ældre har lån med 30 års afdragsfrihed
Når det er sagt, kan Christian Hilligsøe Heinig kun udtale sig om hvad man gør hos Realkredit Danmark.
– Jeg ved jo ikke, hvad de gør i andre kreditinstitutter. Måske har nogen har en lidt anden tilgang. Det kan godt være, at der er nogen, der gør det på en anden måde.
Christian Hilligsøe Heinig peger på, at Realkredit Danmark har lanceret låneprodukter, hvor hovedparten af kunderne er ældre.
– Tilbage i efteråret 2017 har vi introduceret et produkt med op til 30 års afdragsfrihed. Der har vi i dag i omegnen af 85 milliarder kr. lånt ud. Langt hovedparten af vores kunder her er altså fra 60 år og opefter – også en del over de 70.
Tænk på din boligøkonomi 10 år før du går på pension
Ifølge Christian Hilligsøe Heinig er det en god idé at bygge sin friværdi op, inden man går på pension.
– Når man fx er 10 år før pensionsalderen, skal man i hvert fald gøre sig nogle tanker om fremtiden og i forhold til sin boligøkonomi. Ved at sikre sig en solid friværdi i boligen øger man både sin økonomiske robusthed og sine frihedsgrader i boligen, når man før eller siden går på pension og typisk kommer til at opleve en lavere indkomst, siger han og fortsætter:
– Det er vigtigt at sige, at det ikke er alderen, der er et kriterium. Det er i stedet i høj grad indkomsten, som for nogens vedkommende kan falde ganske meget, når man går på pension.
Gå efter belåningsgrad under 60 procent
Christian Hilligsøe Heinig mener, at man skal arbejde mod at få en belåningsgrad under 60 procent og gerne også med en buffer. Her bliver det muligt at gøre brug af de såkaldte nedsparingsregler i kreditvurderingen af låntager.
– Når man kommer ned under den grænse på 60 procent, bliver det mere lempeligt i forhold til kreditgivning grundet nedsparingsreglerne. Det betyder også, at det bliver lettere at kunne få afdragsfrihed på sit realkreditlån. Det gør også, at fx gældsfaktor ikke spiller så stor en rolle. Jo længere du kommer ned på belåningsgraden – altså hvor meget du skylder i forhold til din boligs værdi – jo mere kan du låne op, hvis man gerne senere vil have et tillægslån i sin bolig.
Pas på med afdragsfrihed
Christian Hilligsøe Heinig advarer mod at sætte sig i en situation, hvor man ikke har fået afdraget særligt meget på sin boliggæld gennem årene, og afdragsfriheden udløber samtidig med, at man går på pension.
– Man kan pludselig blive udfordret med at kunne blive i sin bolig, hvis ens indkomst falder, afdragsfriheden udløber, og man ikke har råd til at servicere sine afdragsbetalinger, siger Christian Hilligsøe Heinig og fortsætter:
– Så er det klart, at der pludselig kan være en udfordring med at låne, hvis man ikke har en økonomi til at kunne servicere det lån, man har – og at man ikke kan kreditgodkendes til en ny afdragsfri periode, da vi ikke kan gøre brug af nedsparingsreglerne. Det er jo en af udfordringerne.
