Udnyt ekstra plads: Lej et værelse ud

Hvis du har fået ekstra plads i din bolig, efter at børnene er flyttet ud, og du har lyst til at have et ungt mennesker boende og få dækket nogle af dine udgifter, kan du leje et værelse ud. 

Særligt omkring de større byer kan der være en stor efterspørgsel fra unge mennesker, som leder efter et sted at bo – især tæt på studiestart. Det er vigtigt for unge studerende, at det passer til deres pengepung og er tæt på studiet, og faktisk er der for mange af de unge også et mere socialt aspekt i det. 

Dertil kommer, at nogle praktiske opgaver som fx at klippe hæk, feje sne eller andre tunge opgaver, der ikke kræver specialviden eller uddannelse, muligvis kan indgå i huslejen til nytte for begge parter. Og udlejningen vil være for en begrænset periode.

Men der er en række ting du skal vide, inden lejeren flytter ind, så du undgår problemer. I udgangspunktet skal du have styr på, hvad der skal stå i lejekontrakten, hvordan du fastsætter huslejen, hvad du skal betale i skat, og hvordan du opsiger en lejer.

• Navn på både udlejer og lejer.
• Dato for overtagelse.
• Hvor mange kvadratmeter værelset er på.
• Om der er adgang til fx køkken, bad, fællesrum, kælderrum, vaskemaskine, have m.v.
• Husleje, forudbetalt husleje og eventuelt depositum.
• Forbrug (gas, el og varme m.m., hvis det ikke er en del af huslejen).
• Hvornår huslejen skal betales (typisk den første i måneden) og til hvem/hvilken konto.
• Om det er tilladt at have husdyr.
• Husorden eller ordensregler.
• Værelsets stand ved udlejningen, og hvordan skal det afleveres ved fraflytningen.

Du kan finde standard-kontrakten fra Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen her.

Hvordan laver du en god lejekontrakt?

Det er Lejeloven, som gælder, når du udlejer et værelse. 

For at sikre at der ikke opstår unødvendig uenighed om vilkårene, er det vigtigt med en skriftlig lejekontrakt. Her er det hensigtsmæssigt at bruge Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens standardkontrakt som udgangspunkt. 

Bliver der ikke udarbejdet en skriftlig lejekontrakt, gælder reglerne i lejeloven, selvom du og lejer fx har indgået mundtlige aftaler, som stiller din lejer dårligere i forhold til lejeloven.

Indsæt dine egne regler

Ønsker du som udlejer, at lejer skal overholde visse regler, kan du skrive betingelserne ind i standardlejekontrakten under §11 for at præcisere indholdet af lejeaftalen. Det kan fx være vilkår omkring opsigelse eller ordensregler, du ønsker, din lejer skal følge. Du skal dog være opmærksom på, at nogle af Lejelovens regler ikke kan fraviges ved blot at anføre dem som særlige vilkår under §11. Det gælder bl.a. forhold omkring huslejens størrelse eller pligt til istandsættelse ved fraflytning.

Efter Lejelovens regler kan du som udlejer opsige lejemålet af et værelse med en måneds varsel og uden nogen speciel begrundelse, medmindre du har anført et længere varsel i lejekontrakten. 

Husk at sikre dig, at lejer har en indboforsikring med ansvarsforsikring, så du er sikret, hvis en lejer ved et uheld forretter skade, der kan være dækket af ansvarsforsikring. Ellers kan det være vanskeligt at få lejer til at dække udgiften.

Ordensregler eller husorden, som det kaldes i lejekontrakter, kan bl.a. handle om:

• Forbrug, hvad der indgår i huslejen og en aftale om, hvordan i forholder jer, hvis lejer har et større forbrug af fx el, vand eller andet 
• Støj og brug af musikanlæg, boremaskiner, TV m.v. Måske er der et et rimeligt tidsrum, hvor der skal være helt ro, som måske også kan gælde den anden vej for fx studerende, der har perioder med opgaver og eksamenslæsning
• Adgang til køkkenet - døgnet rundt eller mere præcist hvornår, opbevaring af madvarer og oprydningen i køkkenet efter brug (ikke alle har samme standard) 
• Adgang til øvrige faciliter som kælderrum, vaskemaskine, tørring af tøj
• Opbevaring af cykel og/eller bil
• Affald, storskrald m.v.
• Rygning
• Du kan fraskrive dig ansvaret for lejerens brug af vaskemaskine og dermed ansvaret for ødelagt tøj ved fx at indføje følgende i kontrakten: "Lejeren må benytte vaskemaskinen, men det sker på lejerens eget ansvar, dvs. uden ansvar af nogen art for udlejer."

Hvornår kan du sige en lejer op?

Til forskel fra andre lejeformer kræves der ikke nogen begrundelse, hvis du som udlejer ønsker at opsige din lejer, der blot har lejet et værelse. Opsigelsesfristen afhænger af den konkrete kontrakt, og hvilken form for værelse der er tale om.

Opsigelse af lejemålet

Som udlejer kan du til enhver tid opsige lejemålet med en måneds varsel, hvis ikke du har aftalt andet med lejer i kontrakten. Opsigelsesfristen kan godt være længere, men aldrig kortere end en måned.

Udlejning af værelse med køkken

Et værelse med et selvstændigt køkken, fx i form af et skabsarrangement med vask og kogeplader, bliver rent lejeretligt betragtet som en lejlighed. Det betyder, at opsigelsesvarslet er ét år. Det er dog heller ikke her nødvendigt at begrunde en opsigelse.

Udlejning af værelse i tofamiliehus

Hvis din bolig er et tofamiliehus, skal du være opmærksom på, at der gælder helt andre regler. Hvis du fx udlejer både en lejlighed og et værelse med et lille selvstændigt køkken (som derfor betragtes som en lejlighed), er der reelt tre lejligheder i ejendommen. Det betyder, at du ikke uden videre kan opsige lejerne uden begrundelse. Ud over, at opsigelsen skal indeholde en begrundelse, skal den være skriftlig og gøre opmærksom på, at lejeren har ret til klage over opsigelsen. Det kan du læse mere om i Lejeloven § 87. 

Hvordan fastsætter du huslejen ved udlejning af værelse?

Hvor meget et værelse kan indbringe ved udlejning, afhænger af det lejedes værdi. Et velindrettet, møbleret værelse kan som regel udlejes til en højere pris end et umøbleret værelse. En hovedregel er, at huslejen skal være "rimelig" i sammenligning med værdien af den resterende del af huset eller lejligheden.

Du skal være opmærksom på, at hvis lejeren ikke synes, huslejen er rimelig, har han/hun mulighed for at klage til Huslejenævnet for at få huslejen sat ned. Er klagen indbragt for Huslejenævnet senest 12 måneder efter lejeforholdets start, skal udlejer tilbagebetale den for meget betalte leje for hele lejeperioden. 

Er klagen indbragt 12 måneder efter lejemålets start, skal udlejer kun tilbagebetale den for meget betalte leje fra klagetidspunktet. Hvis lejer fortsat bor i værelset på klagetidspunktet, har udlejer imidlertid mulighed for at opsige lejemålet. 

Efter bestemmelserne i Boligreguleringsloven kan Huslejenævnet imidlertid erklære opsigelsen ugyldig, hvis nævnet skønner, at opsigelsen foretages for at opnå en urimelig husleje. 

En retningslinje for prisen på et værelse kan være, hvad kollegieværelser eller en lejebolig koster generelt eller i dit område. En anden mulighed er at kontakte en ejendomsmægler i området, som også kan oplyse priser pr. kvadratmeter pr. år for udlejningen.

Hvad må du opkræve i depositum og forudbetalt husleje?

De fleste udlejere garderer sig mod misligholdelse og skader ved at forlange et depositum som sikkerhed. Hvis der undervejs i lejemålet er noget, som bliver ødelagt eller beskadiget af lejer, går depositummet til udbedring af dette. Et depositum svarer almindeligvis til en måneds husleje og må maksimalt udgøre tre måneders husleje.

Derudover kan du som udlejer forlange tre måneders husleje i forskud. Forudbetalt husleje er helt almindeligt og er din sikring for, at lejer ikke pludselig rejser fra huslejen.

Depositum og forudbetalt husleje må samlet ikke overstige seks måneders husleje. Hvis du under lejemålet sætter huslejen op, kan du kræve, at depositum og forudbetalt husleje bliver efterreguleret. Depositum og forudbetalt husleje bliver ikke forrentet. 

Hvad gør du, når lejeren flytter ud?

Ifølge Lejeloven skal lejeren være fraflyttet værelset senest kl. 12.00 den dag, hvor lejeperioden udløber.

Efter fraflytning er det en god idé, at du sammen med lejeren gennemgår det udlejede areal, så der ikke efterfølgende opstår overraskelser med hensyn til den stand, som værelset afleveres i.

For at forebygge uoverensstemmelser er det altid en god idé at have taget billeder af værelset, inden det bliver lejet ud. Billederne kan dokumentere dels værelsets stand da det blev lejet ud, dels hvilket inventar der var på værelset ved udlejningen.

Hvis lejemålet indeholder indvendig vedligeholdelsespligt, skal lejeren efterlade værelset i samme stand som det var i, da han/hun flyttede ind.

Hvis lejemålet derimod ikke omfatter vedligeholdelsespligt, skal lejeren blot sørge for at istandsætte eventuelle skader, som han/hun er ansvarlig for. Det vil typisk være det mest hensigtsmæssige ved udlejning af private værelser, som ofte kun lejes for en kortere periode. 

Du skal huske at fremsætte krav om eventuel udbedring af mangler inden 14 dage, efter at lejeren er fraflyttet. Den frist kan dog forlænges i kontrakten.

Det er derfor altid en god idé at få lejerens nye adresse i tilfælde af, at der skulle være noget, du har glemt eller overset. Er lejeren ikke enig i eventuelle udbedringskrav, kan sagen indbringes for Huslejenævnet.

Har lejeren indbetalt et depositum, kan du bruge dette til at afholde eventuelle istandsættelsesudgifter. Sørg for at få afregnet et eventuelt mellemværende og depositum inden for 1-2 uger. 

Bliver lejeindtægten beskattet, når du udlejer et værelse?

Hvis du udlejer et eller flere værelser til beboelse i din bolig, er lejeindtægten skattepligtig. Indtægten skal altid indberettes til Skat, men da du har ret til nogle fradrag, er det kun en del af lejeindtægten, du skal betale skat af. Der findes to forskellige måder at beregne fradraget på:

1. Som bundfradrag
2. Som regnskabsmæssigt fradrag.

Du kan frit vælge mellem de to former for beskatning. Hvis du først vælger at benytte metoden med bundfradraget, kan du godt fortryde og vælge om. Men hvis du fra starten af udlejningsperioden har valgt at benytte regnskabsmetoden, kan du ikke senere vælge fradragsmetoden med bundfradrag.

Hvis du ikke indberetter lejeindtægterne til SKAT, kan du straffes for skattesvig efter Skattekontrollovens §13.

Fradragsmetode med bundfradrag

Med denne metode kommer fradragets størrelse til at afhænge af boligens ejendomsværdi, og du slipper for at holde nøje regnskab med udgifterne. Det er ofte en fordel at benytte bundfradragsmetoden, da du her er sikret et fradrag på 1,33 procent af ejendomsvurderingen - dog mindst 24.000 kr. om året, og du samtidig slipper for at lave et regnskab.

Hvis der bare er tale om, at du lejer et værelse ud til en studerende, vil denne metode i de fleste tilfælde føre til den laveste skat. Er lejeindtægten større end fradraget, beskattes overskuddet som kapitalindkomst, da du er ejer af boligen.

Med bundfradraget regner man sig frem til et fradrag ud fra værdien af ens ejendom.

Hvis har en andels- eller lejebolig, gælder følgende:

• Bundfradraget 2/3 af din samlede årlige boligafgift/husleje. Hvis du betaler for aconto-varme som en del af din husleje, skal du fratrække aconto-varmen, inden bundfradraget beregnes, da aconto-varme ikke indgår i beregningen af bundfradraget. Får du boligstøtte, skal den ikke fratrækkes din boligafgift/husleje. Du skal ikke regne udgifter til dine egne lån med.
• Lejeindtægten er den samlede lejeindtægt, inklusiv betaling for el, gas, varme, vand og telefon.
• Indtægten er personlig indkomst.
• Du kan ikke trække dine udgifter fra (fx lys, vand og varme).

Eksempel på fradrag med bundfradrag

• Ejendomsværdien: 3.200.000 kr.
• Bundfradraget er 1,33 % af ejendomsværdien.
• 3.200.00 x 1,33 / 100 = 42.560 kr. i fradrag om året.
• Det svarer til 42.560 kr./12 = 3.546 kr. pr. måned, hvis du lejer værelset ud hele året.
• Det betyder, at du ikke skal betale skat, hvis lejeindtægten ikke overstiger 3.546 kr. om måneden.

Hvis du har ejet boligen hele året, har du det fulde bundfradrag for 12 måneder, selvom du kun udlejer værelset i fx et halvt år. Har du kun ejet boligen i en del af året, beregnes der kun et forholdsmæssigt bundfradrag for denne del af året.

Bundfradraget er det samme, hvad enten værelset udlejes møbleret eller umøbleret.

Fradragsmetode med regnskab

Hvis du vælger denne metode, bliver du beskattet af overskuddet ved udlejningen opgjort efter de almindelige regler for udlejning.

Det betyder, at fradragets størrelse kommer til at afhænge af de dokumenterede udgifter, du har i forbindelse med udlejningen. Her skal du altså nøje holde regnskab med indtægter og udgifter. Hvis du bruger denne metode, er du ikke sikret et bundfradrag.

De udgifter du kan trække fra i regnskabet, er de forholdsmæssige udgifter til drift såsom el, gas og varmeudgifter, samt hvis det udlejede er møbleret.

Så kan du trække vedligeholdelsesudgifter og afskrivninger fra i forbindelse med inventaret (dog ikke hårde hvidevarer).

Du kan også trække en forholdsmæssig del af ejendomsskatten fra. Det vil sige, at hvis du lejer et værelse på 20 kvadratmeter ud, og dit samlede boligareal er på 120 kvadratmeter, kan du trække en sjettedel af de nævnte udgifter fra.

Hvis du vælger regnskabsmetoden, er du forpligtet til at udfærdige et ejendomsregnskab, hvilket kan være en fordel at få gjort af en revisor. 

Du kan læse mere om Skat, fradrag og hvordan du udfylder årsopgørelse og forskudsopgørelse hos SKAT.