Skimmelsvamp og ejerskifteforsikring

Hvordan definerer ejerskifteforsikringen en skade?

En skade defineres i ejerskifteforsikringen som brud, lækage, deformering, svækkelse, revnedannelse eller ødelæggelse i bygningen eller andre fysiske forhold (fx skimmelsvamp), der nedsætter husets værdi eller brugbarhed nævneværdigt, sammenlignet med tilsvarende bygninger af samme alder og i almindelig god vedligeholdelsesstand.

Det kan fx være en forkert udført tagkonstruktion, kondensskader som resultat af for meget efterisolering uden en dampspærre, eller det kan være en ødelagt damspære som har forårsaget skimmelsvamp i konstruktionerne. Andre eksempler er, at huset ikke er funderet korrekt, eller at der findes mangler i terrændækket.

I vilkårene for ejerskifteforsikringen, står der også, at hvis der er nærliggende risiko for skader, ville forholdene også kunne dækkes af ejerskifteforsikringen.

Dækkes angreb af af en ejerskifteforsikring?

Skimmelsvampeangreb i en bolig giver stor set altid anledning til diskussioner om de dækkes eller ej.

Hvis skimmelsvamp-angrebet er en følgeskade af en skade eller en indikation på en skade, vil den sandsynligvis være dækket. Fx skimmelsvamp på indersiden af en ydervæg i en bolig fra 1930, hvor det viser sig der ikke er funderet.

Hvis skimmelsvampeangrebet  er så omfattende, at den forringer husets brugbarhed eller værdi, vil det formodentlig også være dækket. Men i hver enkelt sag vil forsikringsselskabet foretage en konkret vurdering af, om angrebet af  skimmelsvamp skal dækkes af ejerskifteforsikringen.

Hvis en ejerskifteforsikring skal dække en skade, må skaden - eller forholdet, som det også kaldes - ikke være nævnt i husets tilstandsrapport eller el-installationsrapport. Hvis forholdet er nævnt i en af disse rapporter, var du gjort bekendt med skaden, da du købte huset, og derfor vil ejerskifteforsikringen ikke dække udbedring af skaden. Står der eksempelvis i tilstandsrapporten, at kældervæggen er efterisoleret fra indersiden, vil ejerskifteforsikringen ikke dække angreb af skimmelsvamp i kælderen, fordi denne form for efterisolering kan være skyld i fugtproblemer.

Eller hvis skimmelsvampeangrebet er kommet med fx manglende isolering i en bolig fra 1920. Det vil være almindeligt, at boliger fra 1920 ikke er isoleret og derfor kan der opstå kuldebroer og kondens på indersiden af uisolerede vægge, hvilket kan give skimmelsvamp.

Du kan sammenligne med et bilkøb. Hvis du køber en 20 år gammel bil og efterfølgende finder rustpletter på bilens understel, vil du med god grund kunne sige, at bilen har en mangel. Men på en 20 år gammel bil vil en mangel af denne slags sandsynligvis ikke kunne betegnes som en “retlig relevant mangel”, og dermed være grundlag for et afslag i den pris, du har betalt for bilen.

Med andre ord er rustpletter på understellet en mangel, du som køber må forvente, når du køber en 20 år gammel bil. Køber du derimod en fabriksny bil, vil selv en mindre rustplet være en “retlig relevant mangel”, der berettiger et nedslag i prisen, fordi en helt ny bil ikke bør have nogen mangler.

Nogenlunde det samme gør sig gældende, når du køber hus. Har du købt et gammelt hus, må du forvente, at der er en vis nedslidning i bygningen. Køber du derimod et nyt hus, kan du forvente, at selv mindre skader (som det hedder i forsikringssprog) dækkes, fordi skader på et nyt hus ikke bør forekomme.

Angreb af skimmelsvamp kan opstå på grund af den måde en konstruktion er udført på, hvis der er ændret på konstruktionen (fx efterisolering), på grund af vandskader eller beboernes uhensigtsmæssige adfærd.
Det betyder i praksis, at du ikke kan regne med, at en ejerskifte-forsikring dækker, hvis du fx får et angreb af skimmelsvamp i en ældre kælder med betonvægge og betongulve, der er opført efter gængs byggeskik - og hvor konstruktionerne ikke efterfølgende er ændret. Det kan du ikke, fordi et angreb af skimmelsvamp i en ældre kælder er forventelig.

Hvis der er foretaget konstruktive ændringer i kælderen, fx efter-isolering, og viser det sig, at denne konstruktive ændring er årsag til et angreb af skimmelsvampe, kan angreb være dækket af en ejerskifteforsikring. Det samme gælder formentlig, hvis det kan påvises, at den oprindelige konstruktion er opført på en måde, som ikke var håndværksmæssigt korrekt på opførelsestidspunktet. Når konstruktioner i bygningen ikke opfylder de gældende krav i bygningsreglementet på opførelsestidspunktet, og det er årsagen til et angreb af en skimmelsvampeb, vil ejerskifteforsikringen sædvanligvis dække skaden. Det gælder selv, når der er tale om mindre angreb af skimmelsvamp, men kun hvis forholdet ikke er nævnt i tilstandsrapporten.

Hvad skal du gøre, hvis du opdager en skimmelsvampeskade, og du har tegnet en ejerskifteforsikring?

Du skal sikre dig, at skaden ikke er anført i tilstandsrapporten. Hvis skaden er nævnt, kan du ikke forvente dækning. I tilstandsrapporten vil formentlig ikke kunne læse, at der er skimmelsvamp på en bestemt bygningsdel, men står der fx, at der mangler ventilation af tagrummet, vil vækst af skimmelsvamp være en naturlig følge af den manglede ventilation, og derfor vil skimmelvækst i tagrummet i et sådant tilfælde sandsynligvis ikke blive dækket af ejerskifteforsikringen.

Derefter bør du hurtigst muligt kontakte dit forsikringsselskab. Forsikringsselskabet vil formentlig herefter bede dig om at sandsynliggøre, at der er en dækningsberettiget skade, eller sende en taksator ud for at besigtige skaden.

Taksatoren vil vurdere skaden og muligvis også få et skimmelsvampefirma til at undersøge skadens omfang og årsag. Efterfølgende vil forsikringsselskabets sagsbehandler oplyse, om der er tale om en dækningsberettiget skade eller ej. Det er også muligt, at taksator vil afvise skaden og bede dig dokumentere, at der er skimmelsvamp, og hvad årsagen er.

Afviser forsikringsselskabet at dække skaden, og synes du, at afvisningen er forkert, kan det, afhængigt af skadens omfang, være en god idé at kontakte en advokat eller en byggetekniske rådgiver med erfaring i denne type sager, så du kan få en vurdering af forsikringsselskabets afgørelse. Erfaringen viser, at det ved saglig og konstruktiv dialog med gode argumenter og dokumentation kan lade sig gøre at ændre forsikringsselskabernes afgørelser, uden at man er nødt til at føre en klagesag eller retssag.

Særligt i alvorlige sager kan det være en fordel at have en advokat og/eller en byggeteknisk rådgiver på sagen, allerede når du anmelder skaden og skal skaffe dokumentation for den.

Hvem skal dokumentere, at der er tale en skade?

Det er vigtigt at slå fast, at det er dig som forsikringstager, der skal dokumentere, at der er en skade på huset. Nogle gange kan den blotte konstatering af skimmelangrebet være nok til at dokumentere en skade. Andre gange er det nødvendigt at få udarbejdet en rapport af en byggeteknisk rådgiver med erfaring i skimmelsvampeangreb og ejerskifteforsikring for at finde skaden, omfanget og årsagen til dens opståen. Det kan også være nødvendigt, at der laves analyser, som kan fastslå, om der overhovedet er tale om skimmelsvamp.

Dækker ejerskifteforsikringen udgifter til byggetekniske undersøgelser?

Som udgangspunkt skal du som forsikringstager selv betale udgifterne til egne undersøgelser. Viser det sig efterfølgende, at skaden er dækket af forsikringen, vil du kunne få refunderet rimelige og nødvendige udgifter til den byggesagkyndige bistand, du har brugt, for at kunne dokumentere skaden.

Dækker ejerskifteforsikringen udgifter til rådgivning?