Der kan være mange årsager til, at man ønsker at flytte. Men for at komme godt afsted til en ny bolig, er det vigtigt at kende reglerne i lejeloven for opsigelse af en lejebolig og ikke mindst vide, hvordan man skal forholde sig til fraflytningssyn, flytteopgørelse og tilbagebetaling af depositum.
Hvordan og hvornår opsiger man sin lejebolig?
Opsigelse af lejebolig skal altid ske skriftligt, og her er det vigtigt at holde sig for øje, at opsigelsen når frem i tide. Det er nemlig datoen for modtagelsen af opsigelsen, der er afgørende for, hvornår lejligheden reelt er opsagt, så du ikke hænger på den økonomisk i længere tid end planlagt.
Opsigelsen er gældende fra den 1. i den førstkommende måned efter udlejerens modtagelse af opsigelsen.
Eksempel: Sender du din opsigelse den 29. august og får en bekræftelse med det samme, er lejligheden opsagt fra den 1. september, og du skal derfor fraflytte den 30. november, hvis du har tre måneders opsigelse.
Om opsigelsen skal sendes med brev eller også kan ske digitalt, kommer an på aftalen med udlejeren. Men pr. 1. januar 2019 trådte nye regler i lejeloven i kraft, som betyder, at lejer og udlejer som udgangspunkt kommunikerer digitalt i stedet for pr. brev som tidligere.
Hvis du er fritaget fra at modtage Digital Post fra det offentlige, er du også undtaget reglerne om digital kommunikation, men du skal selv gøre din udlejer opmærksom på det.
Hvad kan man skrive i sin opsigelse, hvis man vil opsige sin lejebolig?
Her er et eksempel på, hvad du kan skrive i en opsigelse af din lejebolig:
Kære xxx
Jeg vil gerne opsige mit lejemål (adressen)
Jeg ønsker at opsige pr. (indsæt dato).
Eventuelt:
Jeg kan dog allerede være ude fra lejemålet pr. (indsæt dato), så jeg ønsker, at lejemålet bliver genudlejet fra denne dato, hvis muligt.
Min nye adresse er xxx, hvortil fraflytningsopgørelsen kan sendes til.
I tilfælde af overskydende husleje og depositum, samt andre tilgodehavende, kan det indsættes på:
Reg.nr: xxx
Kontonummer: xxx
Hvad bør en opsigelse af en lejebolig indeholde?
Din opsigelse bør som minimum indeholde dit navn og kontaktinformation, lejemålets adresse, datoen for opsigelse og fraflytning og eventuelt datoen for, hvornår udlejer kan genudleje boligen, hvis du fraflytter før tid. Derudover skal du senest 8 dage før fraflytning oplyse udlejer om din nye adresse. Skriv også dine bankinformationer til tilbagebetaling af depositum.
Du kan finde flere færdige skabeloner til opsigelse af din lejebolig ved at google ”opsigelse af lejlighed skema”.
Som afsender bærer du selv bevisbyrden for, at din e-mail er nået frem til udlejeren, og det kan derfor være en god idé at følge op på opsigelsen, hvis du ikke har hørt fra udlejer inden for nogle dage. Du skal have en kvittering på opsigelsen.
Du behøver ikke begrunde din opsigelse.
Ønsker udlejer derimod at opsige lejeforholdet, skal det foregå pr. brev.
Hvad er reglerne ved tidsbegrænset leje?
Opsigelsen sker automatisk ved tidsbegrænset leje til den aftalte dato, og du behøver derfor ikke foretage dig noget.
Men hvis du bliver boende i lejemålet i mere end en måned efter lejeaftalens ophør, og din udlejer ved det uden at have bedt dig om at fraflytte, bortfalder tidsbegrænsningen automatisk, og lejeaftalen fortsætter som tidsubegrænset.
Hvad er reglerne ved tidsubegrænsede lejeaftaler?
Ved tidsubegrænset leje af en hel bolig er opsigelsen typisk tre måneder, medmindre andet er aftalt i lejekontrakten.
Lejer du kun et værelse uden eget køkken, er opsigelsen typisk én måned, medmindre du har forhandlet andet i lejekontrakten.
Hvis du fraflytter tidligere end den officielle fraflytningsdato, har udlejer pligt til at forsøge at finde en ny lejer, og du kan derfor slippe for at betale den resterende husleje.
Hvordan gør jeg ved fraflytning af lejebolig?
I lejeloven er det angivet, hvad der kan forventes af dig ved fraflytning. Du har ikke pligt til at overlade lejeboligen i bedre stand end ved indflytning, og udlejer må forvente en vis slitage.
Der er dog en vigtig skæringsdato: Er din lejekontrakt indgået før den 1. juli 2015, kan udlejer kræve, at du afleverer lejemålet nyistandsat, hvis lejemålet var nyistandsat ved indflytning. Du skal derfor betale for istandsættelse af alt, så det fremstår nyt. Det skal i så fald fremgå af lejekontrakten.
Er lejemålet indgået efter den 1. juli 2015, kan udlejer kun kræve en såkaldt “normal-istandsættelse” ved fraflytning. Det betyder, at hvis vægge og lofter ser uberørte ud, skal de ikke males. Hvis der er tydelige spor af din brug på gulvene, skal de slibes og lakeres. Hvis du vurderer, at der skal males og slibes gulve, kan du gøre det selv, uanset hvad der står i lejekontrakten. Du skal blot sørge for, at alt er lavet håndværksmæssigt korrekt.
Hvad er et fraflytningssyn?
De fleste tvister mellem lejer og udlejer opstår i forbindelse med fraflytning og tilbagebetaling af depositum, hvor der kan være mange penge på spil.
En udlejer med kun ét lejemål kan nøjes med at gøre dig bekendt med kravene til istandsættelse senest to uger efter, du har afleveret nøglerne. Udlejeren kan ikke kræve, at du betaler for udbedringen, hvis han ikke overholder denne frist.
Hvis din udlejer har mere end ét lejemål, er han ifølge lejeloven forpligtet til at afholde både indflytnings- og fraflytningssyn. Fraflytningssyn skal foretages senest to uger efter, udlejer er bekendt med, at du er flyttet, og skal varsles mindst en uge før. Bliver der ikke holdt fraflytningssyn inden for to uger, mister udlejer sin ret til at tilbageholde dit depositum til istandsættelse.
Til fraflytningssynet udfylder udlejer en fraflytningsrapport, som er en aftale om, hvad du som lejer skal dække i forbindelse med istandsættelsen. Rapporten beskriver ikke et konkret økonomisk beløb.
Det kan være en god idé at gennemgå indflytningsrapporten inden fraflytningssynet, da du så bliver opdateret på lejlighedens stand ved indflytningen. Måske er der punkter, du kan nå at udbedre, hvis der er behov for det.
Du kan få udleveret eller tilsendt fraflytningsrapporten umiddelbart efter synet, og er du ikke helt enig i udlejers vurdering, skal du ikke skrive under. Du kan gøre indsigelse eller klage over det, du ikke er enig i.
Efter noget tid får du flytteopgørelsen, som er en opgørelse over udgifterne til istandsættelsen.
Hvad er en flytteopgørelse?
Vær opmærksom på, at en fraflytningsrapport og en flytteopgørelse ikke er det samme. Flytteopgørelsen er den konkrete oversigt over de udgifter, du skal dække i forbindelse med istandsættelsen af den bolig, du er flyttet fra. Altså udgifter, der skal dække de ting, der står i fraflytningsrapporten.
Fristen for, hvornår du skal have modtaget flytteopgørelsen, er i lejeloven defineret som ”inden for rimelig tid” – normalt sker det inden for et par måneder.
Udlejer skal overholde det såkaldte ”specifikationskrav”, som betyder, at hver enkelt post på flytteopgørelsen skal være udspecificeret, ligesom der bør være vedlagt kopi af regninger fra håndværkerne.
Det kan være en god idé at sammenholde fraflytningsrapporten med flytteopgørelsen, så du er sikker på, at du kun betaler for de ting, I har aftalt.
Du kan dog blive pålagt at betale for ”skjulte mangler”, som ikke var mulige at opdage ved fraflytningssynet.
Læs mere om fraflytningssyn og flytteopgørelse på lejeloven.dk
Kan jeg få hjælp til fraflytningssyn?
Er du bekymret for at stå til et fraflytningssyn alene, er du velkommen til at tage en bisidder med. Det kan enten være én, du kender privat, eller du kan købe dig til at få hjælp. Mange advokater tilbyder juridisk rådgivning i forbindelse med fraflytning.
Lejernes Landsorganisation i Hovedstaden, LLOH, tilbyder mod betaling at deltage i fraflytningssynet og herefter forhandle om med udlejer om istandsættelsen.
Får jeg hele mit depositum tilbage, når jeg flytter?
Du skal betale differencen, hvis udgifterne til istandsættelse efter fraflytning overstiger det indbetalte depositum - medmindre flytteopgørelsen er ”urimelig høj”.
Har du betalt et depositum, der svarer til tre måneders husleje, er det ofte nok til at dække istandsættelserne, men du vil sjældent få det fulde depositum tilbage.
Mener du at flytteopgørelsen er urimelig høj, og har du undersøgt markedspriserne for håndværkere mv., kan du indbringe opgørelsen som en sag for Huslejenævnet.
Hvornår får man indskud eller depositum tilbage?
Forskellen på depositum og indskud er, at beboerindskud opkræves ved almene lejeboliger, hvorimod depositum opkræves ved almindelige lejeboliger. Beboerindskud er ofte beregnet ud fra bygningens pris og boligens størrelse, mens depositum som regel er tre måneders husleje.
For begge beløb gælder, at de er udlejers sikkerhed for, at der kan udføres reparationer mv., når lejeren fraflytter.
Hvor lang tid skal man vente på at få sit indskud tilbage?
Ifølge lejeloven er der ingen fast regel om, hvornår depositummet skal betales tilbage. Udlejer skal have mulighed for at opgøre beløbene til istandsættelse efter fraflytning, før det kan tilbagebetales.
