Kurssikring ved køb af bolig viste sin værdi i sidste uge

For boligkøbere, som vægter sikkerhed mod rentestigninger højere end gevinsten ved et rentefald, er kurssikring eller fastlåsning af renten et oplagt valg. 

Som udgangspunkt råder bankerne da også til kurssikring ved optagelse af et fastforrentet lån og i nogle tilfælde også ved et variabelt forrentet lån med længere rentebinding. 

Under sidste uges panik på de finansielle markeder med stigende obligationsrenter viste det sig at være et særdeles godt råd for de boligkøbere, der fik lånet udbetalt i løbet af ugen.  

I løbet af meget kort tid steg obligationsrenterne så meget, at hvor en boligkøber tidligere kunne finansiere sig med et 0,5 procent-lån, skulle der nu et 2 procent-lån til.

Kurssikringen betyder, at du låser kursen – og dermed renten - fast ved indgåelse af låneaftalen og dermed har sikkerhed for, at den månedlige ydelse ikke stiger frem til den dag, hvor lånet skal udbetales.  

Hvad er prisen på kurssikring?

Prisen for en kurssikring er et fradrag i kursen, som afhænger af lånets kuponrente, og i hvor lang tid kurssikringen løber. Dertil har nogle banker et fast gebyr på 500 til 1.000 kr. 

I et eksempel fra Jyske Realkredit koster kurssikringen 0,56 kurspoint ved fastlåsning den 30. marts og frem til den 30. juni for et 30-årigt 1 procent-lån. 

For et lån på 1 million kroner koster kurssikringen dermed 5.600 kr. i alt, da gebyr på 500 kr. på forhånd er indregnet i lånesagsgebyret. Omregnet svarer udgiften til 20 kr. ekstra om måneden efter skat.

Kurssikring af boliglån kan være en fordel

Af Jyske Realkredits hjemmeside fremgår det, at den aktuelle kurs på 1 procent den 30. marts 2020 udgør 96,46, mens udbetalingskursen den 30. juni er fastlagt til 95,90. 

Hvis renten om tre måneder er steget så meget, at kursen falder til under kurs 95,90, vil du have tjent penge på ”forsikringen”. Selv om dagskursen fx ligger på 92,5, vil du få lånet udbetalt til den nævnte kurs 95,90. 

Dermed kommer du i eksemplet ud af fastkursaftalen med en kursgevinst på 3,4 kurspoint svarende til 34.000 kr. for et lån på 1 million kroner.

Omvendt kan det også ske, at kursen stiger, og renten dermed falder i perioden frem til lånets udbetaling. Havde du fx kurssikret et 1 procent-lån den 1. juli 2019 og tre måneder frem til en udbetalingskurs på 97,3, ville ’forsikringen’ have været en dårlig forretning. 

I den tre måneder lange periode faldt renten nemlig så meget, at du uden en kurssikring kunne have finansieret boligen med et 0,5 procent-lån til kurs 97. 

I det tilfælde ville kurssikringen have kostet 5 kurspoint svarende til et tab på 50.000 kr. eller en merrente i hele lånets løbetid på cirka 0,5 procent.

For den enkelte boligejer er kurssikring derfor en overvejelse om, hvorvidt man tror, at kursen på det aktuelle lån vil falde mere end kursfradraget eller ej. 

Et fastforrentet realkreditlån er udstyret med en såkaldt kuponrente, som angiver renten på en obligation med en restgæld på fx 100 kr. I øjeblikket bliver en 30-årig obligation med en kuponrente på 1,0 procent handlet til omkring 96,5 kr.

Det betyder, at du modtager 96,5 kr. for hver obligation med en restgæld på 100 kr., som realkreditselskabet sælger for dig.

• Hvis du låner en million kroner, vil du således kun modtage 965.000 kr., men skal betale renter af en restgæld på 1 million. kr. Den effektive rente bliver derfor højere end de nævnte 1,0 procent.
• Hvis renten stiger, vil kursen på den fastforrentede obligation falde. Hvis kursen falder til fx 94, skal du stadig betale 1,00 kr. i rente for hver lånte 100 kr. Direkte omregnet giver det en effektiv rente på cirka 1,06 procent (1/94*100).
• Hvis renten falder, vil kursen på den fastforrentede obligation stige. Hvis kursen fx stiger til 98, skal du stadig betale 1,00 kr. i rente. Direkte omregnet falder den effektive rente nu til cirka 1,02 procent (1/98*100).