Kraftig stigning i indfrosne ejendomsskatter i vækstområder

Indefrysning af stigninger i ejendomsskatten betyder, at boligejerne ikke her og nu kommer af mere flere penge, hvis ejendomsskatten er steget. I stedet bliver stigningen indefrosset i ejendommen som et rente- og afdragsfrit lån. Ordningen blev indført i forbindelse med boligskattereformen i 2017.

For at gøre ordningen så enkel som mulig, har Skatteministeriet valgt en obligatorisk ordning, hvor boligejerne tidligst kan betale den indefrosne gæld i 2024. Til gengæld betales der ikke renter på den skyldige gæld.

Du kan selv bestemme, om du vil betale eller ej i 2024. Ønsker du at fortsætte med indfrysning af ejendomsskatten efter 2024, koster det en beskeden rente i de efterfølgende år – efter alt at dømme under 1 procent. 

Når du sælger boligen, skal hele den indefrosne grundskyld betales.

En stor gruppe boligejere i områder med stigende boligpriser vil frem til 2024 automatisk få indefrosset langt mere gæld i boligen, end det oprindeligt var planen. 

I den oprindelige plan for boligskattereformen, blev alle stigninger i ejendomsskatten indefrosset frem til 2021. Med udskydelsen af boligskattereformen til 2024, bliver perioden med indefrysning af stigninger i ejendomsskatten tilsvarende forlænget i tre år, hvilket øger det indefrosne beløb med op til tre gange.

For en typisk villa i Københavns-området til 5–6 millioner kr. betyder udsættelsen en stigning i det indefrosne beløb fra omkring 20.000 kr. i 2021 til cirka 62.000 kr. 2024.

Slutgæld udgør 30 gange gælden det første år

Forklaringen på den kraftige stigning i den indefrosne ejendomsskat ligger i matematikken. I det første år (2018) udgør stigningen i grundskat i det konkrete eksempel 2.132 kr., hvilket indefryses i ejendommen.

Næste år stiger grundskylden med 1.921 kr., men oven i skal lægges forrige års stigning, da udgangspunktet jo er, at du ikke skal have flere penge op af lommen end i 2017. Derfor bliver resultatet, at første års gæld på cirka 2.000 kr. efter syv år havner på 62.000 kr.

Som en løselig tommelfingerregel kan du tage udgangspunkt i, at slutgælden efter syv år havner på cirka 30 gange det indefrosne beløb i 2018.

For langt de fleste boligejere bliver der næppe tale om de helt store beløb. Uden for de store byområder er det ikke ualmindeligt med grundvurderinger på 200.000 til 400.000 kr. for en almindelig parcelhusgrund.  

Med en grundskyldspromille på gennemsnitligt 26 – den kan være mellem 16 og 34 promille - giver det en årlig ejendomsskat på cirka 5.000 kr. En eventuel stigning på 7 procent, der er det maksimale, grundskylden må stige om året, koster dermed boligejeren en stigning på cirka 3.500 kr., hvilket bliver indefrosset. I 2024 havner den samlede indefrosne ejendomsskat på cirka 10.000 kr.

Derudover er det kun stigninger over 200 kroner årligt, der bliver indefrosset. Endelig vil mange boligejere have ”indhentet” den aktuelle grundvurdering og vil derfor ikke stige i skat.

I de områder, hvor boligerne er steget kraftigt i værdi som eksempelvis i København og Aarhus, vil der imidlertid være relativt mange boligejere, som får indefrosset betydelige beløb i ejendomsskatter.

Stigningen i indefrysning kan stoppe tidligere

Hvis det skattemæssige grundlag for beregning af ejendomsskatten (grundværdiskatteloftet) stiger så meget, at det kommer op på samme niveau som vurderingen, stopper stigningen i den årlige ejendomsskat.

Det scenarie kan dog blive afbrudt med de nye grundvurderinger i 2021, som í nogle tilfælde vil forlænge perioden med en årlig stigning. Hvis 2021-vurderingen er højere end den aktuelle vurdering, kommer grundskatten igen til at stige – dog med maksimalt syv procent.

På landsbasis antager Skatteministeriet, at denne uventede stigning i grundskylden vil indbringe det offentlige et merbeløb på mellem 1 og 3 milliarder kroner set i forhold til det oprindelige scenarie, hvor hele boligskattereformen blev fuldt indfaset i 2021.

I forbindelse med skattestoppet i 2001 blev der lagt loft over stigningen i grundskylden. Loftet betød, at uanset, hvor meget grundværdien steg, så kunne beskatningsgrundlaget højst stige 7 procent.

Hvis grundværdien på en konkret grund steg fra eksempelvis 250.000 til 400.000 kr., vil beskatningsgrundlaget maksimalt udgøre 250.000 kr. plus 7 procent, hvilket udgør 267.500 kr. Boligejeren kunne altså højst komme til at betale grundskat af en grundværdi på de nævnte 267.500 kr., som rent skatteteknisk bliver benævnt som grundværdiskatteloftet.

Med en grundskyldspromille på 26, kan grundskatten beregnes til 6.955 kroner mod 6.500 kroner det foregående år.

Året efter træder samme beregningsmetode i brug, hvorefter skattestigningen højst kan udgøre 267.500 kroner plus 7 procent, hvilket udgør 286.225 kr. Herefter kan grundskatten beregnes til 7.442 kroner.