– Hvorfor er vores grund med villalejlighed vurderet højere?

– Man mister jo lidt tilliden til, at systemet virker. Hvis der vitterlig er en god grund til, at vores grund er vurderet så meget højere end vores naboers, så er det jo sådan, det er – men vi kan ikke se hvorfor. Lige nu og her har det jo ikke en betydning for vores boligskat, som jeg har forstået det. Men skal vi sælge en dag, vil grundskylden jo stige for en ny ejer – det vil sige, at jeg skal gå ud og sælge en villalejlighed, der er ca. 1.000 kr. dyrere om måneden, så det vil helt sikkert have en betydning for den pris, jeg kan få for den.

Sådan siger 48-årige Patrick Darrell, der er ingeniør i Forsvarsministeriets Materiel- og Indkøbsstyrelse. Han bor med sin kone og to børn på 14 og 17 år i en villalejlighed på førstesalen i en villa i Vanløse. På den lille vej ligger fem identiske grunde på hver 775 kvadratmeter. Eneste forskel er, at nr. 5, 7 og 9 er bebygget med tofamiliehuse, mens nr. 3 og 11 har enfamiliehuse på grunden.

– Det er ikke en forskel, jeg har tænkt over tidligere, og da de nye, foreløbige ejendoms- og grundvurderinger kom i efteråret, tænkte jeg også bare, at det var fint. Men i slutningen af november bankede min nabo på med en artikel fra Politiken, der fortalte om grunde med villalejligheder, der var blevet vurderet systematisk højere end grunde med enfamiliehuse. Så tænkte vi: ”Gad vide, om det er det samme for os?” fortæller Patrick Darrell.

Villalejligheder vurderet markant højere end huse på ens grunde

Han dykkede derfor ned i de nye vurderinger for de fem grunde på vejen, og her tegnede sig hurtigt et klart billede. I de gamle grundvurderinger var alle fem grunde vurderet nøjagtig ens til 1.458.900 kr.. Men i de nye, foreløbige 2022-vurderinger er de tre grunde med villalejligheder vurderet markant højere end de to grunde med enfamiliehuse. 

– Konkret er grundene med villalejligheder vurderet til omkring 7,3 millioner kr., mens grundene med enfamiliehuse er vurderet til omkring 4,6 millioner kr. Vi taler altså om en forskel på omkring 2,7 millioner kr. på grundværdien, bare fordi det er bebygget med en anden slags hus. Det er jo helt vildt, og vi forstår det ikke. Grundene er lige store, de ligger nogenlunde ens, og så vidt vi ved, må der bygges det samme på grundene. Og hvis der skulle være en forskel på grundværdien, hvorfor blev de så vurderet nøjagtig ens i de gamle vurderinger? siger Patrick Darrell.

Her ses et overblik over Patrick Darrell og hans fire naboers grundvurderinger. Alle fem grunde er på 775 kvadratmeter og blev i den gamle grundvurdering vurderet nøjagtigt ens. I den nye foreløbige 2022-vurdering er de tre grunde med villalejligheder vurderet markant højere end de to grunde med enfamiliehuse på.

Kilde: Vurderingsstyrelsen

Advokat: Ens grunde bør vurderes ens

Advokat og partner i Horten Advokatpartnerselskab Thomas Booker, der er ekspert i boligskat, stiller sig lige så uforstående over for den store forskel i grundenes nye vurderinger på villavejen i Vanløse.

– Det burde ikke give en anderledes vurdering, alt efter om der er tale om et- eller flerfamiliehuse. Vurderingsnormen burde være grundens værdi i ubebygget stand. Forestil dig, at der lå en tom grund uden noget på – hvad ville den så være værd? Det giver dig svaret på, om det er relevant, hvilken type hus der er opført på grunden. Og i det her tilfælde er der jo tale om fem ens størrelse grunde beliggende på samme villavej uden synderlig forskel.

Bebyggelsesesprocent kan have indflydelse på ejendomsvurdering

Han fortæller dog, at to af grundene med villalejligheder på i Vanløse måske falder under en særregel.

– Det, der måske kan gøre forskellen, er et spørgsmål om den såkaldte bebyggelsesprocent. Det er sådan, at man i de fleste lokalplaner normalvis må bebygge sin grund med op til 30 procent, når der er tale om parcelhuse. Hvis man udnytter sin grund mere end det, er der indført en særregel om, at man i grundvurderingen godt må tage højde for det, der aktuelt er opført – altså om det fx er et enfamilie- eller tofamiliehus, siger advokat Thomas Booker og fortsætter:

– På to af grundene med villalejligheder er der faktisk bygget større, end man umiddelbart må i plangrundlaget, og det kan måske forklare, hvorfor grundene så er vurderet højere. Men det forklarer ikke, hvorfor den tredje grund med villalejlighed på også er vurderet højere – for den overholder bebyggelsesprocenten på 30 procent.

Ens ejendomme vurderes forskelligt i nye vurderinger

Advokaten fra Horten Advokatpartnerselskab fortæller, at han og hans kolleger generelt oplever en stor forskel fra det gamle til det nye vurderingssystem.

– I det gamle vurderingssystem oplevede vi, at der generelt var identiske vurderinger for ens ejendomme, men i det nye system svinger det fra øst til vest. Vi har indtryk af, at grunde med etageejendomme og ejerlejligheder får en højere vurdering end grunde med parcelhuse på. Det burde ikke være sådan, hvis grundene har samme byggemulighed. Det er vi også blevet betrygget i fra offentlig side, men vi har faktisk svært ved at se det i praksis, siger Thomas Booker. 

– Skal vi klage?

Tilbage i Vanløse står Patrick Darrell og hans naboer lidt magtesløse tilbage uden helt at vide, hvad de nu skal gøre.

– Indtil videre har vi ikke kontaktet nogen eller klaget endnu, for så vidt vi har forstået, kan man først klage over sin foreløbige 2022-vurdering i 2025, medmindre der er tale om særlige situationer, fx ved salg. Vi må jo bare afvente, hvad der sker i 2025, men det har da givet os en generel utryghed, for kan vi nu stole på, hvad vurderingsmyndighederne laver?

Videncentret Bolius har kontaktet Vurderingsstyrelsen for at få en kommentar, men styrelsen er ikke vendt tilbage med et svar på den konkrete sag.