Spørg Bolius
Hævd eller ej?
Min kæreste bor i et villaområde grænsende op til en fabrik hvor der er anlagt et læhegn mellem fabrikken og naboerne i villakvarteret.
Fabrikken har opsat et hegn med pigtråd 1,8 meter fra skel. De 1,8 meter grund er de 32 år hun har ejet ejendommen blevet vedligeholdt af min kæreste hvor ligeledes et nøddehegn i det oprindelige skel flere gange er blevet skåret ned.
Nu har man fra fabrikken tilbudt at hun kan benytte grundstykket fra skel og de 1,8 meter til hegnet vederlagsfrit i 3 år hvorefter fabrikken skal kunne opsige aftalen med 1 års varsel. Min kæreste har har meddelt at hun ikke er interesseret i aftalen, idet hun har vundet hævd på jordstykket jf.: Danske lov § 5 stk 1. 1. bl.a. andet fordi fabrikken har opsat et hegn 1,8 meter fra skel uden adgang til grundstykket, og at hun nu i 32 år har bekostet vedligeholdelsen af grundstykket. Der har ikke tidligere været nogen diskussion om grundstykket og vedligeholdelsen deraf, alligevel fastholder fabrikken at der ikke er vundet hævd på grundstykket.
Hvordan skal hun forholde sig?
Mvh Tage
Kære Tage
Hævd er et rigtig spændende område. Hævd omtales første gang i Jyske Lov fra 1241, hvor kirken kunne erhverve jord fra en bonde ved hævd i løbet af 30 år, mens en bonde skulle have kirkejord i sin besiddelse i 40 år for at vinde hævd over for kirken. Loven afgjorde ikke, om en bonde kunne vinde hævd over for en anden bonde.
Denne bestemmelse indføres først i Christian 5.s Danske Lov, hvorefter det gælder at, "Hvis Gods og Ejendom nogen haver haft i Haand og Hævd i tyve Aar Ulast og Ukært til Tinge, det beholder hand, uden anden Adkomst at fremvise, angerløst og Uafvundet, med mindre det bevisis, at hand hafde det, enten til Pant, eller i Forlæning, eller i Forsvar."
Lovgivningen har ikke ændret sig, men praksis har udviklet sig ganske betydeligt og gør det stadig dén dag i dag. Jeg har afholdt mange skelforretninger og for at der kan vindes ejendomshævd over et areal, skal følgende kriterier således være opfyldt:
- Der kan ikke vindes hævd på arealer med samme ejer,
- Anvendelsen må ikke ske på baggrund af aftale,
- Der skal være foretaget kontinuert, uberettiget råden i mindst 20 år,
- Den udøvede råden skal være af en intensitet, som er naturlig for det pågældende areal – svarende til en ejers råden (der skal udvises aktivitet),
- Den udøvede råden skal være til en fast grænse,
- Der må ikke være udført en modråden (der skal udvises passivitet) og
- Offentlighedens brug af en sti / færdselsareal kan ikke begrunde individuel hævd.
Det er vigtigt at notere sig, at hævden ikke er vundet før den er registreret i matriklen eller at der er kommet privatretligt afgørelse i form af ejendomsdom. Indtil da er der alene tale om - eventuel - hævdsråden. Der skal være tale om ensidig råden til hegnet (aktivitet til den faste grænse), der må ikke være tale om aftale (råden skal være sket uberettiget) og ejerne må ikke have anvendt arealet selv (passivitet). Selv en minimal anvendelse af ejerne kan udelukke grænsehævd, hvorefter der alene kan være tale om servituthævd; altså en begrænset råden i form af brugsret.
Min anbefaling vil altid være at tage en dialog med ejeren om muligheden for en længere aftale. Udstykningsloven giver mulighed for at tinglyse aftale med 30 års opsigelse. Alternativt skal der indkaldes til skelforretning - som jo altid indeholder en procesrisiko.
Med venlig hilsen
Kristian Baatrup
Ekstern fagekspert, Landinspektør