Håndbog for boligkøbere

Der findes mange rådgivere i en boligkøbsproces. Overordnet bør du fokusere på den økonomiske, den juridiske og den byggetekniske rådgiver. Den økonomiske rådgiver kan være din bankrådgiver, køberrådgiver, revisor eller anden uvildig økonomisk rådgiver. Den juridiske rådgiver er den advokat, som skal berigtige handlen og hjælpe dig med at gennemlæse købsaftalen. Den byggetekniske rådgiver kan rådgive dig om husets muligheder og begrænsninger. 

En matrikel er betegnelsen for din grund eller dit jordstykke, og matrikelnummeret er en slags CPR-nummer for din ejendom. Matriklen kan være den vigtigste brik i hele dit boligkøb. Du kan ombygge og ændre på din bolig, men selve beliggenheden af boligen - altså selve matriklen, kan du ikke ændre på. Derfor er beliggenheden en af de vigtigste ting, du skal undersøge, når du vil købe en bolig. Foruden de mest almindelige forhold som udsigt, natur, afstand til arbejde, skoler, daginstruktioner, indkøb mv. kan du også undersøge fx sandsynligheden for oversvømmelser samt skybrudshistorik og indbrudsstatistik. Du kan desuden undersøge, om der er planlagt en motorvej, letbane eller lignende i nærheden af boligen. Du skal kigge forskellige steder for at finde svarene, fx i kommunalplaner eller hos vejdirektoratet. Her kan en køberrådgiver eller boligadvokat også hjælpe dig.  

Tænk også på det omkringliggende miljø. Når man er til fremvisning, er det ofte udenfor myldretiden. Støj er et af de forhold, som generer boligejere mest.  

Læs mere: Undgå trafikstøj og andre udefrakommende støjgener i boligen (bolius.dk) 

Læs mere: Boligkøb: Hvad er god beliggenhed? Skal du købe bolig efter dens beliggenhed? (bolius.dk) 

Læs mere: Vigtigt: Køb ikke bolig uden at stille disse 5 klima-spørgsmål (bolius.dk) 

Når du har besluttet dig for at byde på en bolig, afgiver du et købstilbud til sælger. Købstilbuddet kan i princippet være mundtligt, men ønsker du at få alle detaljer med, kan det være en fordel at få udarbejdet et skriftligt købstilbud, hvor både købesum, overtagelsesdato, eventuelle forbehold, betalingsbetingelser og tidsfrist for, hvor længe købstilbuddet gælder, fremgår. Du kan eventuelt få hjælp fra en boligadvokat eller køberrådgiver til at udarbejde købstilbuddet. 

En byggeteknisk rådgiver kan gennemgå den bolig, du overvejer at købe, for fejl, mangler og skader. Den officielle betegnelse for sagkyndige, som er beskikket og må udfærdige tilstandsrapporter, er bygningssagkyndig. Den byggetekniske rådgiver eller køberrådgiveren vil typisk finde andre ting end dem, der står beskrevet i tilstandsrapporten, da tilstandsrapporten ikke nødvendigvis skriver om alle skader, men blot dem der adskiller sig på bygninger af samme type og stand. Rådgiveren kan også give et økonomisk overslag på udbedring og rådgive om, hvorvidt det er muligt at lave ændringer på boligen, og hvordan den bedst muligt tilpasses og anvendes til dit specifikke behov. En bygningssagkyndig må ikke rådgive i tilstandsrapporten.  

Læs mere: Byggerådgiver - hvad skal du vælge? | Få styr på det, du skal vide (bolius.dk) 

En køberrådgiver eller en købermægler varetager dine interesser som køber i en bolighandel, mens ejendomsmægleren er sælgers repræsentant. Du kan inddrage en køberrådgiver, allerede når du indleder din boligjagt, eller du kan gøre det senere i processen. Køberrådgiveren kan fx hjælpe dig med at gennemgå boligens stand og økonomi, stå for prisforhandlingen, gennemgå købsaftalen og de juridiske dokumenter, hjælpe med at få tegnet de nødvendige forsikringer, rådgive om boligfinansiering og berigtige handlen, dvs. at sørge for, at handlen gennemføres korrekt. En køberrådgiver koster typisk mellem 5.000-15.000 kroner. Det er frivilligt, om du vil benytte dig af en køberrådgiver.  

En ejendomsmægler beskæftiger sig med salg af fast ejendom. Typisk er det ejendomsmægleren, der står for fremvisninger og al kontakt til potentielle købere. Du skal derfor huske, at det er sælgers mand i hele processen fra vurderingen af boligens udbudspris til underskrivelse af en købsaftale. Og at ejendomsmæglerens opgave er at sikre den bedst mulige pris for sælger. Det er vigtigt at have for øje, allerede når du træder ind ad døren til en fremvisning, da det i sidste ende kan få betydning for prisforhandlingen, hvis du fx virker alt for begejstret.  

En bolig kræver altid vedligeholdelse. Det er derfor en god ide at få udarbejdet en vedligeholdelsesplan, så du ved, hvilke ting du bør gøre hvornår, og hvad de koster. Typiske vedligeholdelsesopgaver er maling af træværk, gennemgang af sokkel, facader og tag. Du kan selv udarbejde en plan, eller du kan få en byggerådgiver til at hjælpe dig. 

Læs mere: Planlæg årets vedligeholdelse | Få gode råd til vedligehold af dit hus (bolius.dk) 

Læs mere: Vedligeholdelse af hus: Her er de 8 vigtigste opgaver (bolius.dk) 

Når du har fundet en bolig, du ønsker at købe, skal du i gang med at forhandle om prisen. Men inden du kommer med et udspil, er det en god idé at undersøge, hvad tilsvarende boliger i samme område bliver handlet til, hvor lang tid det typisk tager at sælge dem, og hvad der gennemsnitligt bliver givet i prisnedslag. Lange liggetider og store prisnedslag i området øger dine muligheder for at forhandle prisen ned. Er der omvendt tale om et område, hvor boligerne går som varmt brød, kan det være en dårlig strategi at forsøge at forhandle prisen ned. Inden du kommer med et bud på boligen, bør du desuden lægge dig fast på, hvilken pris du går efter at købe for, samt hvad din smertegrænse er, så du ikke ender med at lade følelserne løbe afsted med dig og betale mere, end du egentlig var villig til. Her kan du overveje at få en køberrådgiver på banen. 

Når du køber en ny bolig, vil du ofte automatisk blive medlem af stedets grundejerforening, som er en sammenslutning af grundejere i området. Grundejerforeningen varetager grundejernes interesser, fx i forhold til kommunen i relation til vedligeholdelse af veje, ændringer i lokalplanen osv. Det er langt fra alle steder, der er en grundejerforening. Nogle steder kan den være en temmelig nuanceret og indskærpende hyggeforening.  

Læs mere: Grundejerforening - hvad er det, og hvordan fungerer det? Læs her (bolius.dk) 

På mange grunde kan man støde på mindre jordforurening, som bl.a. stammer fra trafikken. For dig som køber betyder en evt. jordforurening på din kommende grund bl.a., at du har anmeldepligt til kommunen, hvis du ønsker at flytte den forurenede jord. Det gælder, hvis din grund er i et område, som er områdeklassificeret – altså klassificeret som "lettere forurenet” – og skal sikre, at forurenet jord ikke spredes til arealer uden forurenet jord. Større jordforureninger kan findes på grunde, hvor der har været fx autoværksteder eller anden form for kemi på grunden.  

Jordforureningen kan også stamme fra gamle nedgravede olietanke, der har været anvendt til et oliefyr. Det fremgår af BBR (Bygnings- og boligregistret), om der er – eller har været – en nedgravet olietank på den grund, du overvejer at købe. Du kan finde oplysninger om jordforurening på regionens hjemmeside, hvor du kan hente en jordforureningsattest. Du kan desuden få oplysninger hos din kommune om, hvorvidt matriklen, du ønsker at købe, er omfattet af ‘områdeklassifikation’. Som udgangspunkt skal alle byzoner områdeklassificeres. Du kan få hjælp til at finde de rigtige oplysninger hos din boligadvokat eller din køberrådgiver. 

Læs mere: Tjek om din grund er forurenet | Bliv klogere på jordforurening (bolius.dk)   

Læs mere: Områdeklassificering af forurenede grunde (bolius.dk) 

En kommune kan udpege et hus som bevaringsværdigt, enten fordi det er særligt smukt, eller fordi det er unikt for sin tid eller hustype. Bevaringsværdigheden inddeles efter et system kaldet SAVE-metoden, hvor huse får karakterer fra 1-9, hvor 1 regnes for den højeste bevaringsværdighed. Når et hus er bevaringsværdigt, kan der være restriktioner på bygningens ydre. Måske skal der være røde tagsten, vinduerne skal have en bestemt farve eller noget helt tredje. Som regel er bevaringsværdighed 1-4 i et niveau, hvor bygningen ikke må nedrives. Er en bygning fredet, er restriktionerne meget skrappere og gælder også indvendigt i bygningen.  

Du kan se, om din kommende bolig er registreret som bevaringsværdig i kommuneplanen, lokalplanen som ejendommens tinglysning.  

Læs mere: Bliv klogere på bevaringsværdige huse – læs mere her (bolius.dk) 

Når du vil låne til et boligkøb, vurderer banken din evne til at betale lånet tilbage, altså din kreditværdighed. Banken vurderer, hvor mange penge du kan låne til boligkøbet ved at se på dine indtægter og udgifter, dit rådighedsbeløb, din formue, gæld og tilbagebetalingshistorik. Banken tager udgangspunkt i, om du har plads i økonomien til at betale for et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag. Der kan dog være forskel på, hvordan forskellige banker vurderer din kreditværdighed, og hvor meget de er villige til at låne dig. Det kan derfor være en god idé at undersøge dine muligheder flere steder. 

Hvis du vil låne penge til en bolig, kræver banken, at du selv kan levere en kontant udbetaling på minimum 5 procent af købesummen. Hvis du skal låne resten, vil du typisk have behov for både et realkreditlån og et boliglån i banken. Du kan nemlig kun finansiere op til 80 procent af boligens værdi med et realkreditlån, som i reglen er billigere end de resterende 15 procent, der kan finansieres med et boliglån i banken. Der findes både lån med fast og variabel rente. På samme måde skal du tage stilling til, om dine lån skal være med eller uden afdrag. Der findes også såkaldte prioritetslån, som er realkredit-lignende lån. Det er vigtigt, at du har kendskab til de forskellige lånetyper, så du får valgt de lån, der passer bedst til din økonomi og risikoprofil. 

Læs mere: Undgå trafikstøj og andre udefrakommende støjgener i boligen (bolius.dk) 

Læs mere: Boligkøb: Hvad er god beliggenhed? Skal du købe bolig efter dens beliggenhed? (bolius.dk) 

Læs mere: Vigtigt: Køb ikke bolig uden at stille disse 5 klima-spørgsmål (bolius.dk) 

Når du skal ansøge om et realkreditlån, vurderer realkreditinstituttet eller banken både din økonomi og værdien af boligen. På baggrund af det modtager du et lånetilbud på det lån, du ønsker at optage. Det er i store træk en beregning af, hvad lånet koster, hvor du blandt andet kan se, hvilken type lån det er, hvor lang løbetiden er, hvad kursen er, hvor meget du skal betale i rente og bidragssats, hvor stort afdraget er, hvis det er et lån med afdrag, den månedlige ydelse før og efter skat, hvor meget du skal betale i etableringsomkostninger og hvor meget du samlet set skal betale tilbage i hele lånets løbetid.  

Hvis du er i tvivl om, hvilket lån du skal vælge, kan du indhente lånetilbud på flere forskellige typer lån. Det er også en god idé altid at indhente lånetilbud fra flere realkreditinstitutter/banker, så du kan sammenligne, hvor du kan få det bedste lån. Når du sammenligner lån, er det vigtigt at være opmærksom på, hvilken type lån det er, så du ikke sammenligner æbler og pærer.   

Et godt redskab til at sammenligne lånetilbud er at se på ÅOP. Det står for Årlige Omkostninger i Procent og viser, hvor meget du i gennemsnit skal betale om året i hele lånets løbetid opgjort som en procentdel af det samlede lånebeløb, når alle omkostninger er regnet med. Du kan både bruge ÅOP til at sammenligne lånetilbud på samme type lån fra forskellige låneudbydere, og til at sammenligne, hvad forskellige lånetyper reelt koster dig. Lånet med den laveste rente er nemlig ikke altid det billigste. 

Et boligkøb er sandsynligvis dit livs største investering. Derfor er det også et oplagt tidspunkt at undersøge, hvilken bank der kan give dig de bedste lån og vilkår. Det er nemlig ikke sikkert, at din nuværende bank er det mest optimale valg. Du kan enten selv tage fat i nogle banker og høre, hvad de kan tilbyde dig, eller du kan benytte en skift bank-service som fx Mybanker, hvor du sender din økonomi i udbud og modtager en stribe tilbud. 

Du skal desuden være opmærksom på, at storbankerne har deres egne realkreditinstitutter, ligesom de er knyttet til bestemte ejendomsmæglerkæder. Fx ejer Danske Bank-koncernen Realkredit Danmark og Home-kæden, Nordea har Nordea Kredit og står bag Danbolig-kæden, Jyske Bank har Jyske Realkredit og har købt sig ind i LokalBolig, mens realkreditgiganten Nykredit, som også står bag Totalkredit, ejer Nybolig og Estate. Totalkredit samarbejder med en lang stribe regionale og lokale pengeinstitutter. 

Hvis du fx har Danske Bank, vil du derfor få tilbudt et realkreditlån fra Realkredit Danmark – selvom du måske kan få samme type lån billigere i et andet realkreditinstitut. 

Der findes en stribe forskellige realkreditlån. Overordnet kan man dele det op i fastforrentede lån og variabelt forrentede lån. Med et fastforrentet lån er renten fast i hele lånets løbetid, hvilket i de fleste tilfælde er 30 år. Variabelt forrentede lån dækker både over flekslån eller rentetilpasningslån, der refinansieres og får ny rente typisk én gang om året (F1-lån), hvert tredje år (F3-lån) eller hvert femte år (F5), og de såkaldte kort rente-lån, der går under navne som F-Kort (Totalkredit), FlexKort (Realkredit Danmark) og Kort Rente (Nordea). Denne type lån får ny rente hvert halve år, mens obligationen bag kun refinansieres cirka hvert tredje år. 

Du kan som udgangspunkt låne op til 80 procent af købesummen hos et realkreditinstitut mod, at du stiller din bolig som sikkerhed for lånet. Dit realkreditlån finansieres på den måde, at realkreditinstituttet får pant i din bolig og udsteder nogle realkreditobligationer, der sælges videre til en investor. Til gengæld for at låne dig pengene, skal du løbende betale renter og afdrag – hvis lånet er med afdrag – samt et bidrag til realkreditinstituttet. Mens renter og afdrag bliver sendt direkte videre til investoren, beholder realkreditinstituttet bidraget, som er en form for administrationsgebyr.   

I forbindelse med et boligkøb kan det blive nødvendigt at optage et boliglån i banken. Du kan nemlig maksimalt finansiere op til 80 procent af købesummen med et realkreditlån, mens du selv stiller med en kontant udbetaling på minimum 5 procent. De resterende 15 procent kan du låne i banken, hvilket også kaldes efterfinansiering.  

Der kan være stor forskel på, hvor meget du skal betale i rente for et boliglån i banken. Mens renter på realkreditlån bliver fastsat på de finansielle markeder, er det bankerne selv, der bestemmer, hvad renten på denne type lån er. Typisk har de et såkaldt rentespænd, hvor den rente, du får tilbudt, blandt andet afhænger af din betalingsevne og hvor attraktiv du er som kunde.  

Modsat renten på realkreditlånet, er det muligt at forhandle om renten på et boliglån i banken, ligesom det altid er en god idé at undersøge, hvad forskellige banker kan tilbyde dig. Desuden bør du løbende holde øje med renteudviklingen og tage kontakt til din bankrådgiver med henblik på at få sat renten ned, når der fx kommer en rentenedsættelse fra Nationalbanken – eller du kan se, at andre banker tilbyder en bedre rente end den, du får. 

Dit rådighedsbeløb er din indtægt fratrukket alle faste udgifter. Det er altså det beløb, der er tilbage hver måned til mad, tøj, biografture, gaver mm., når du har betalt de faste omkostninger til fx boliglån, ejendomsskatter, el, vand, varme, internet, forsikringer, fagforening, A-kasse, daginstitutioner og udgifter til transport. Jo højere dit rådighedsbeløb er, jo mere kan du låne.  

Præcist hvor stort dit rådighedsbeløb skal være, er en individuel vurdering og kan variere fra bank til bank, men ifølge Finanstilsynets vejledning til bankerne kan der tages udgangspunkt i følgende rådighedsbeløb (afrundet, 2024): 

1 voksen: 7.000 kr. 

1 par: 7.000 + 5.000 kr. = 12.000 kr. 

Barn 0-2 år: 2.000 kr. 

Barn 2-7 år: 2.500 kr. 

Barn 7-18 år: 3.500 kr. 

Når du skal låne penge til en bolig, ser banken blandt andet på din gældsfaktor. Det vil sige, hvor stor hele din husstands samlede gæld er i forhold til husstandens årlige indkomst. Hvis husstanden fx samlet har indtægter for 750.000 kr. om året, kan du eller din husstand som tommelfingerregel låne op til 3,5 gange det beløb svarende til 2.625.000 kr., hvilket giver en gældsfaktor på 3,5. Har I anden gæld, indgår det også i beregningen. Hvis din gældsfaktor er mellem 4 og 5, er det et krav, at din formue er stor nok til, at den forbliver positiv efter et boligprisfald på 10 procent. Overstiger gældsfaktoren 5, skal du kunne klare et boligprisfald på 25 procent. 

Desuden kan gældsfaktoren have betydning for, hvilke realkreditlån du kan vælge. Hvis du skal låne et beløb svarende til over 60 procent af boligens værdi, og din gældsfaktor er over 4, kan du kun vælge mellem et fastforrentet realkreditlån med eller uden afdrag og et femårigt flekslån (F5) med afdrag. 

Afdragsfrihed betyder, at du ikke skal betale afdrag på dit boliglån i en periode, som du aftaler med banken – typisk op til 10 år. Men der findes også lån med op til 30 års afdragsfrihed. Du skal dog stadig betale renter på lånet. Når du har afdragsfrihed, får du større luft i økonomien her og nu, men da du ikke afdrager på dit boliglån, bliver det ikke mindre, og i sidste ende bliver lånet dyrere, idet du betaler renter i en længere periode. 

Hvis du har dyrere gæld som fx et banklån, kan det være en fordel at vælge afdragsfrihed på realkreditlånet i en periode, så du kan betale af på den dyreste gæld først. 

Bidragssats er et løbende gebyr, realkreditinstituttet opkræver for at administrere dit realkreditlån. Bidraget indgår i den samlede ydelse, du betaler hver måned eller hvert kvartal for dit lån, som også består af renter og afdrag på lånet – medmindre du har valgt et lån med afdragsfrihed. Bidragssatsen beregnes som en procentsats af restgælden på dit realkreditlån. Hvor meget du skal betale i bidragssats, afhænger af flere faktorer som belåningsgraden, låntypen, afdragsfrihed og dit valg af realkreditinstitut. 

Som udgangspunkt betaler du en højere bidragssats, jo mere risikabelt lånet er. Fx betaler du mindst i bidrag for et fastforrentet lån med afdrag, mens du betaler mest for de helt korte variabelt forrentede lån med afdragsfrihed. 

Læs mere: Hvad er bidragssatser? Få forklaringen her (bolius.dk) 

ÅOP er en forkortelse for Årlige Omkostninger i Procent og viser, hvor meget du i gennemsnit skal betale om året i hele dit låns løbetid. ÅOP beregnes som en procentdel af dit samlede lånebeløb, når alle omkostninger er regnet med. ÅOP er både etableringsomkostninger, renter, bidrag og øvrige gebyrer. Banken er forpligtet til at oplyse om ÅOP på både realkreditlån og banklån i de lånetilbud, du modtager.  

ÅOP kan være et nyttigt værktøj, da du kan bruge det som sammenligningsgrundlag, når du skal vælge det eller de lån, der passer bedst til dig.  

Læs mere: Hvad er ÅOP, og hvordan beregner man det? Få betydningen her (bolius.dk) 

Når du køber en ejerbolig, er det et lovkrav, at du kan stille med en kontant udbetaling på minimum 5 procent af købesummen. Hvis boligen koster 1 mio. kr., skal du have sparet mindst 50.000 kr. Op. Du kan nemlig maksimalt finansiere op til 80 procent af boligens værdi med et realkreditlån. De resterende 15 procent kan finansieres med et banklån. 

Et pantebrev er et juridisk bindende dokument, der giver banken og realkreditinstituttet sikkerhed for, at de kan kræve boligen solgt, hvis du misligholder jeres aftale og ikke kan betale lånet tilbage – i værste fald på tvangsauktion. Pantebrevet oprettes af banken eller realkreditinstituttet og skal underskrives af både långiver og låntager. Det bliver tinglyst hos Tinglysningsretten og er et bevis på, at banken har optaget pant i boligen. I praksis vil det sige, at banken ejer en del af boligen.  

Læs mere: Pantebrev – hvad er det? Læs om 2 typer af pantebreve her (bolius.dk) 

Hvis du skal optage et fastforrentet realkreditlån, udsteder realkreditinstituttet obligationer, som videresælges til en investor på dine vegne. Kursen er prisen på de obligationer, der ligger bag lånet, og den fastsættes på de finansielle markeder.  

Når renten stiger, falder kursen på obligationen og omvendt. Da kursen svinger over tid, har det blandt andet betydning for, hvor meget du får udbetalt, når du optager et lån. Hvis kursen fx er 98, svarer det til, at du får udbetalt 98 kr. for hver 100 kr., du låner. 

Når kursen på en realkreditobligation kommer over 100, lukkes der for udstedelse af nye lån i den obligationsserie. I stedet åbner en ny serie med en rente, der typisk er et halvt til et helt procentpoint lavere. Her vil kursen dog også være lavere til en begyndelse, men fortsætter renteniveauet med at falde, vil kursen på den nye obligationsserie stige. 

Det er som tommelfingerregel bedst at få en kurs så tæt på 100, når du optager et fastforrentet lån, da kurstabet bliver mindre. Kurstabet er forskellen mellem, hvad du låner, og hvad du får udbetalt. Hvis du fx skal låne 1 mio. kroner, som optages til kurs 98, vil kurstabet være på 2 procentpoint. For at få udbetalt 1 mio. kr. skal du derfor låne 1.020.000 kr.  

Kursen skal som udgangspunkt helst være over 95, hvis du skal optage et fastforrentet lån. Ellers bliver kurstabet for stort. 

Hvis du omvendt skal indfri eller omlægge dit lån, er det mest fordelagtigt, at kursen er så lav som muligt. Hvis kursen fx er 80, skal du kun betale 80 kr. tilbage for hver 100 kr., du har lånt. Ved et lån på 1 mio. kr. svarer det til, at du kan købe obligationerne bag lånet tilbage for 800.000 kr. Du får altså det, der kaldes en kursgevinst på 200.000 kr. 

Et fastforrentet lån har desuden den fordel, at du altid kan indfri det til kurs 100, selvom kursen på obligationen er over 100. 

En kurssikring eller fastkursaftale vil sige, at du indgår en aftale med banken om at låse kursen på dit realkreditlån fra en bestemt dato. Du betaler til gengæld et gebyr og et fradrag i kursen, hvilket betyder, at du får en lidt lavere kurs på dit lån end den kurs, obligationerne er udstedt til. Man kan sige, at realkreditinstituttet tager en lille bid af kursen. Hvis kursen på obligationen er 98, og kursfradraget er på 0,3 procentpoint, får du lånet udbetalt til kurs 97,7. Det vil sige, at du kun får 97,7 kr. i hånden for hver 100 kr., du låner, i stedet for 98 kr.  

Det kan være en fordel at kurssikre dit realkreditlån, da det i praksis først bliver hjemtaget, når du overtager din bolig. Det betyder, at kursen i den mellemliggende tid kan være faldet så meget, at du får udbetalt et mindre provenu, end du skal bruge til at betale sælger. Du skal dog være opmærksom på, at kursen også kan være steget i den mellemliggende periode, så en kurssikring ender med at være en dårlig aftale for dig. Kurssikring er mest relevant, hvis du har valgt et fastforrentet realkreditlån. 

Når du og sælger er blevet enige om pris og vilkår, skal der udarbejdes en købsaftale, hvor alle betingelser for handlen fremgår. Det er som udgangspunkt sælger, som sørger for et udkast til købsaftalen, der typisk indeholder elementer som den aftalte kontantpris, overtagelsesdato, navne og adresser på køber og sælger, boligens beliggenhed, størrelse og matrikelnummer samt de særlige vilkår, parterne har aftalt. Det gælder blandt andet tidsfrister for fx udarbejdelse af skøde og refusionsopgørelse, hvem der betaler handelsomkostningerne, overtagelse af hårde hvidevarer og evt. andet inventar. 

Det er vigtigt, at du læser købsaftalen grundigt igennem. Det anbefales desuden, at du får en juridisk rådgiver eller en køberrådgiver til at gennemgå aftalen, inden du skriver under. 

En boligadvokat er specialiseret i køb og salg af boliger og kan hjælpe dig med at få alt det juridiske på plads, når du skal købe en bolig. Særligt i den sidste fase af boligkøbet kan det være godt givet ud at få juridisk bistand til at gennemgå købsaftalen og få udarbejdet skødet, der skal tinglyses og berigtiges. Det kan også være, at der skal oprettes en ægtepagt eller en samejeoverenskomst, hvis du køber boligen sammen med en ægtefælle eller samlever. Det er dog ikke et krav, at du benytter en advokat, når du køber bolig. 

Ejerskifteforsikring er en forsikring, der kan dække skjulte skader, som ikke er nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Ejerskifteforsikringen skal ‘indhentes’ af sælger, som tilbyder den til dig som køber. Udgiften til forsikringen deles mellem køber og sælger. Ønsker du en dyrere forsikring end den, som sælger har forslået, skal du selv betale for merudgiften. Ejerskifteforsikringen fritager sælger for sit sælgeransvar. Den gælder i 5 år eller 10 år for den udvidede ejerskifteforsikring. 

Læs mere: Ejerskifteforsikring: Hvad kan du bruge den til? | Gode råd (bolius.dk) 

Skødet er det dokument, der bruges til offentlig registrering af, hvem der ejer en bolig. Skødet skal tinglyses for at være gældende. På skødet kan du bl.a. læse, hvem der ejer en bolig, hvad den er købt for, hvilke servitutter der evt. er på boligen, og om der er optaget pant i boligen. Skødet er digitalt, og du kan se skødet på en bolig ved at gå ind på tinglysning.dk. Det aftales i købsaftalen, om det er køber eller sælger, der står for at udfærdige skødet. Ofte hjælper en boligadvokat med at udarbejde og få tinglyst skødet.  

Læs mere: Tinglysning | Få gode råd og viden om tinglysning (bolius.dk) 

Forsikringen af din bolig kan hedde mange forskellige navne: Husforsikring, villaforsikring, parcelhusforsikring mv. Men fælles er, at forsikringen typisk dækker skader, der opstår på huset som følge af brand, storm, skybrud, indbrud og hærværk. Den kan også dække andre og flere forhold, og der findes mange tilvalgsforsikringer som fx råd og svamp, sanitet osv. Hvis du låner penge til dit huskøb, er det et krav fra långiver, at du som minimum har tegnet en husforsikring, som dækker brand. Men der findes ikke lovkrav om husforsikring.   

Læs mere: Husforsikring - værd at vide (bolius.dk) 

Din boligadvokat kan lave et advokatforbehold i købsaftalen, hvilket betyder, at du underskriver købsaftalen med den betingelse, at din advokat skal godkende handlen før, at den er gældende.  

Et advokatforbehold giver dig ekstra tid til at overveje købet eller kontrakten grundigt med professionel rådgivning. Advokaten skal have 3-5 arbejdsdage til at kigge alle dokumenter igennem. 

Et rådgiverforbehold minder om et advokatforbehold. Kaldes det et rådgiverforbehold, kan forbeholdet gælde andre rådgivere end blot advokaten. Forbeholdet er det samme – du underskriver købsaftalen med den betingelse, at din rådgiver skal godkende handlen før, den er gældende. Rådgiveren skal have 3-5 arbejdsdage til at kigge alle dokumenter igennem. 

Hvis din kommende bolig er omfattet af en lokalplan, må du ikke bygge noget i strid med lokalplanen, heller ikke selvom det er muligt inden for den generelle bygningslovgivning. Derfor er det meget vigtigt, at du kender lokalplanen, inden du køber en bolig, så du ved, hvilke muligheder du har på ejendommen. En lokalplan er en samling bestemmelser, der gælder for et bestemt lokalområde. Det kan være en bydel, et lokalt afgrænset område og i nogle tilfælde blot en enkelt ejendom. Det er kommunens planlæggere, som udarbejder lokalplaner. Lokalplanens formål er at fastlægge de linjer, som angiver, hvordan området må anvendes og fremstå.   

Lokalplanens bestemmelser kan fx indeholde krav til en bygnings placering, udformning og udseende og kan kun ændres ved, at kommunen udarbejder en ny lokalplan. Ikke alle steder er omfattet af en lokalplan. 

Læs mere: Lokalplaner | Få gode råd og viden om lokalplaner (bolius.dk) 

En servitut er en bestemmelse, der er pålagt en ejendom. Servitutter kan indeholde mange forskellige bestemmelser om simple ting fra højden på hækken til hvor du må bygge på grunden. En servitut skal være tinglyst for at være gældende. Du kan se, om der er servitutter på din kommende ejendom ved at gå ind på tinglysning.dk. 

Læs mere: Servitutter – hvad er det? (bolius.dk) 

Den dag, du skal overtage din nye bolig, mødes du med sælger til nøgleoverdragelse. Typisk gennemgår I sammen boligen, som skal være ryddet og fraflyttet. Der skal også aflæses forbrugsmålere, da du skal betale for forbrug fra denne dato. På den officielle overtagelsesdato skal skødet være skrevet under og købesummen skal være deponeret i sælgers pengeinstitut. Det sker dog, at man aftaler, at du som køber kan få lov at bruge boligen tidligere end overtagelsesdatoen, hvis sælger er flyttet og boligen står tom. I så fald skal du som køber være opmærksom på, at du påtager dig ansvaret for boligen og vedligeholdelsespligten fra dispositionsdatoen. Derfor skal du også sørge for at tegne forsikring fra den dato. 

Når du køber en bolig, bliver der, med overtagelsesdagen som skæringsdato, udarbejdet en refusionsopgørelse. Det er en opgørelse over de udgifter, sælger har haft til almindeligt forbrug, fx ejendomsskatter, vand- og vandafledningsafgifter frem til overtagelsesdatoen. Opgørelsen sikrer, at du som køber betaler din andel fra overtagelsesdatoen, og at sælger får tilbagebetalt en eventuel difference. Det er som regel enten købers rådgiver eller sælgers ejendomsmægler, som udarbejder refusionsopgørelsen. Det aftales i købsaftalen, hvem der står for opgaven. Refusionsopgørelsen skal normalt være udarbejdet 7-30 dage efter overtagelsesdagen.  

Når du underskriver en købsaftale, har du som køber ret til at fortryde handlen i op til seks hverdage. Dog er det normalt, at man ved brug af fortrydelsesretten skal betale 1 procent af købesummen til sælger. Hvis du har fået indskrevet et advokatforbehold i købsaftalen, kan du dog undgå at betale inden for tidsfristen på de seks hverdage, hvis du fortryder købet.