I nogle tilfælde kan du have pligt til at leje dit hus ud, hvis du ikke selv bor i det. Arkivfoto.
Hvornår kan du få behov for at udleje dit helårshus?
Skal du arbejde en længere periode i udlandet, tager du på to års jordomsejling, eller udstationeres du i den anden ende af landet, får du måske behov for at leje dit helårshus ud imens.
Det samme gælder, hvis du ønsker huset solgt, men vælger at satse på bedre tider på boligmarkedet. Vær dog opmærksom på, at boligmarkedet kan gå begge veje, og du på den baggrund kan risikere at tabe endnu flere penge på din bolig, hvis markedet fortsætter nedad.
I nogle tilfælde pålægger Boligreguleringsloven dig at lade ejendommen være beboet, når du ikke selv anvender den. Det gælder, hvis du i forbindelse med flytning inden for eller uden for landets grænser ændrer folkeregisteradresse eller helt afmelder dig folkeregistret.
Derimod har du ikke pligt til at udleje dit hus i forbindelse med længere ferieophold eller føromtalte jordomsejling, hvor du typisk bevarer din folkeregisteradresse. Mange vil dog leje boligen ud alligevel, da det kan være en bekvem ekstraindtægt.
Du har heller ikke pligt til at leje dit hus ud, mens du forsøger at sælge det - også selvom det i værste fald kommer til at stå tomt i halve eller hele år.
Hvor længe må du leje boligen ud?
Når du lejer en bolig ud, sker det typisk for en nærmere bestemt periode, fx to år. Den begrænsede udlejeperiode skal "være begrundet i parternes forhold på udlejetidspunktet".
Hvis lejer fører sag mod dig i Boligretten (Byretten) med det formål at få lejemålet gjort tidsubestemt, kan du risikere, at Boligretten ikke anerkender din begrundelse for at gøre lejemålet tidsbegrænset. I den situation bliver lejemålet tidsubestemt og du kan ikke uden videre opsige lejer.
På samme måde vil lejemålet automatisk overgå til et tidsubegrænset forhold, hvis lejer bliver boende en måned efter lejeperiodens formelle ophør - uden at du f.eks. med fogedens hjælp forsøger at sætte ham på gaden.
Endelig vil flere på hinanden tidsbegrænsede lejeaftaler ofte medføre, at lejemålet lettere kan gøres tidsubegrænset i Boligretten.
Hvor stammer myten om toårs-reglen fra?
Blandt mange udlejere lever der en myte om, at man altid kan udleje sin bolig i op til to år uden at risikere at hænge på lejeren til evig tid.
Men sådan fungerer det ikke. Der eksistere ikke nogen toårs-regel i lejelovgivningen. Ønsker lejer ikke at anerkende et tidsbegrænset lejemål, kan han indbringe sagen for Boligretten med krav om, at lejemålet ændres til at være tidsubegrænset.
Forskellige domme viser, at Boligretten - afhængig af de konkrete omstændigheder - i nogle tilfælde tilsidesætter det tidsbegrænsede lejemål.
Myten om toårs-reglen kan skyldes en passus i lejelovem om, at lejer her ret til at fremleje sin lejelejlighed i op til to år ved midlertidig sygdom, studieophold, forretningsrejse el. lign. Men den regel har intet at gøre med ejers udlejning af sin bolig.
Hvordan skal en lejekontrakt udformes?
Der er ikke lovkrav om, at du skal indgå en skriftlig aftale med lejer. Men det er en god idé at gøre det. Ikke mindst fordi lejeforholdet ellers er reguleret af Lejeloven, der giver lejer ret vidtgående rettigheder.
Du kan med fordel tage udgangspunkt i den standardiserede Typeformular A, 9. udgave, der også går under navnet "Lejekontrakt for beboelse", som du bl.a. finder på bolig.link. Med denne aftale er det muligt at fravige Lejeloven på flere områder. Bl.a. kan du pålægge lejer den indvendige vedligeholdelsespligt, således at han skal aflevere huset i samme stand, som da han overtog det - fx nyistandsat. På den måde kan du sikre dig imod ubehagelige overraskelser. Endelig er det til fordel for både lejer og dig selv at have et klart, nedskrevet aftalegrundlag at forholde sig til.
Er der forskel på at udleje et enkelt værelse og hele huset?
Ja. Du kan altid opsige en person, der lejer et værelse i det hus, hvor du selv har bolig, med en måneds opsigelse uden at skulle angive nærmere årsag. Også selvom lejekontrakten ikke er tidsbestemt. Det kan du ikke, hvis lejeren har brugsret til hele huset.
Du kan anvende samme kontraktskabelon (Typeformular A, 9. udgave) ved udlejning af enkeltværelse, som hvis du udlejer hele huset.
Hvor meget må du tage i husleje?
Er din bolig opført efter 31. december 1991 (eller var den på det tidspunkt erhvervslejemål), kan du tage markedsbestemt leje. Men kun hvis du og lejer aftaler det i lejekontrakten. Markedsbestemt leje svarer til, hvad nogen er villig til at betale for at bo i din bolig.
Er din bolig derimod opført før 31. december 1991, må du som udgangspunkt tage omkostningsbestemt leje, der typisk er lavere end den markedsbestemte leje.
Hvis lejer - uanset hvad I måtte have aftalt i lejekontrakten - bliver utilfreds med lejens størrelse, kan han altid søge det lokale huslejenævns vurdering af, om lejen er rimelig. Er lejen markedsbestemt, får lejer sjældent medhold.
Er lejen derimod omkostningsbestemt, tager huslejenævnet udgangspunkt i boligens stand og beliggenhed. Den årlige leje pr. m2 svinger meget og er set helt ned til 500 kr. for en ældre og umoderniseret bolig, mens en tip-top moderniseret bolig kan trække en årlig leje på helt op til omkring 1.500 kr. pr. m2.
Kan du spørge huslejenævnet om lejen er lovlig?
Ligger boligen i et attraktivt område og samtidig er moderniseret, vil et lejeniveau i omegnen af 800 til 1.000 kr. årligt pr. m2 ofte være normen. For en villa på 130 m2 svarer det til en månedlig leje på små 10.000 kr. Dertil kommer udgifter til forbrug i form af vand, varme og el.
Er du i tvivl om størrelsen af den lovlige leje, kan du undersøge lejeniveauet i de sager, som det lokale huslejenævn har behandlet. Du kan også anmode det lokale huslejenævn om en forhåndsgodkendelse af lejen, hvilket koster et gebyr på 526 kr. (2021). Du kan finde dit lokale huslejenævn her.
Inden for lejeperiodens første år kan huslejenævnet nedsætte lejen med tilbagevirkende kraft. Det betyder, at du skal betale penge tilbage, hvis huslejen er sat for højt. Samtidig reguleres depositum og eventuelt forudbetalt husleje. Huslejenævnets afgørelse kan ankes til det lokale huslejeankenævn og kan i givet fald indbringes for Boligretten.
Hvor meget må du opkræve i depositum og forudbetalt husleje?
Du kan som udlejer opkræve et depositum svarende til tre måneders husleje. Er der sket deciderede skader på lejemålet i udlejningsperioden, kan depositummet gå til udbedring af disse.
Herudover kan du opkræve tre måneders forudbetalt husleje. Dette beløb er beregnet til at betale huslejen i den sidste periode af lejemålet.
Hvor meget kan du opkræve for forbrug?
Det er normalt at opkræve et acontobeløb til dækning af forbrugsudgifter til el, vand, varme, kabeltv, internet og lign. Forbrugsafregningen bør holdes adskilt fra huslejen. Typisk reguleres aconto-beløbet en gang årligt, afhængigt af det faktiske forbrug.
Hvordan er en typisk udlejningsøkonomi skruet sammen?
Tager vi udgangspunkt i et typehus fra 1973 på 130 kvadratmeter i udmærket stand med beliggenhed nær offentlig transport, vil en husleje på 900 kr. pr. kvadratmeter pr. år være et godt bud.
Det svarer til 117.000 kr. om året eller 9.750 kr. om måneden, hvilket matcher lejeniveauet for et parcelhus 20 minutters kørsel sydøst for Odense. Dertil kommer forbrugsudgifter på cirka 30.000 kr. årligt, som lejer skal betale.
I alt kan du i ovennævnte eksempel opkræve ca. 147.000 kr. om året.
Ved udlejning af boligen i op til et år, skal du - ud af den samlede lejeindtægt på 147.000 kr. - betale cirka 45.000 kr. i skat, hvorefter der resterer et beløb på cirka 102.000kr. Ud af dette beløb skal du betale forbrugsafgifter på 30.000 kr. hvilket giver en netto-indtægt på cirka 72.000 kr.
Eksempel på udlejning af hus i op til et år
Husleje inkl. forbrugsafgifter | 147.000 |
- fradrag på 1,33 pct. af vurdering | 26.600 |
Til beskatning | 120.400 |
- skat | 44.548 |
- forbrugsafgifter | 30.000 |
Netto lejeindtægt efter forbrugsafgifter | 72.452 |
Eksemplet er baseret på en skattesats på 37 procent og en vurdering af boligen på 2.000.000 millioner kr. Standardfradraget udgør 1,33 procent af vurderingen svarende til 26.600 kr.
Netto-lejeindtægten udtrykker imidlertid ikke dit overskud på udlejningen. Du skal fortsat betale renter af den gæld, du har i huset. Skylder du eksempelvis 1,5 mio. kr. på det p.t. billigste variabelt forrentede lån uden afdrag, koster det ca. 8.000 kr. årligt efter skat at betale renter på lånet (januar 2020).
Dertil kommer udgifter til vedligeholdelse af boligen, ejendomsskat, forsikring samt evt. udgifter til advokat. Samlet set løber udgifter til renter, drift og vedligeholdelse let op i 35.000 til 50.000 kr. årligt
Gælder der andre regler, hvis du udlejer din bolig i mindst et år?
Ja. Hvis du udlejer en bolig i mindst et år, er der i skattemæssig henseende tale om erhvervsmæssig udlejning, dvs. selvstændig erhvervsvirksomhed. Det betyder, at du skal opgøre og medregne et overskud/underskud som personlig indkomst på den udvidede selvangivelse.
Du skal også betale arbejdsmarkedsbidrag (AM-bidrag) af indkomsten. Når du udlejer din ejendom i mere end et år, er det nødvendigt at lave et regnskab, der redegør for dit overskud/underskud i virksomheden.
Bør du søge rådgivning i forbindelse med udlejning?
Udlejning af boligen kan få stor betydning for dig og din families økonomi. Det vil derfor være en god idé at søge rådgivning hos en advokat ved udformning af en lejekontrakt. Især er det vigtigt at sikre, at du ikke kommer til at ”hænge” på en lejer på ubestemt tid på grund af uklare formuleringer i lejekontrakten.
Også skattereglerne kan være kringlede – især det første år. Du kan vælge at kontakte en medarbejder i Skattestyrelsen for at få hjælp til udfyldelse af selvangivelsen i forbindelse med din udlejningsvirksomhed. Der er ikke tale om "raketvidenskab", men det kan på den anden side tage lidt tid at gennemskue systemet.
Den nemme løsning er kontakt med en revisor, der udarbejder et regnskab over driften af boligen og udfylder de relevante punkter i selvangivelsen. Det kan især være relevant det første år, derefter kan du eventuelt selv tage dig af regnskab og selvangivelse de efterfølgende år.
