Hvad er tolagsbelåning?
Ved en tolagsbelåning deler du realkreditlånet op i to separate lån.
Det første lån ligger inden for 0-60 procent af vurderingen og kan optages med mulighed for op til 10 års afdragsfrihed. Den anden del af realkreditlånet ligger inden for 60-80 procent af vurderingen, og den er med afdrag.
Ofte benyttes tolagsbelåning, med afdragsfrihed på den første del af lånet, til at nedbringe det højtforrentede banklån hurtigst muligt. Men selvom du ikke har et dyrt banklån i boligen, kan tolagsbelåning alligevel være en god idé.
Det gælder, hvis du ønsker en vis fleksibilitet i din økonomi og derfor vælger mulighed for afdragsfrihed på realkreditlånet.
En traditionel løsning med afdragsfrihed på hele realkreditlånet giver den største lettelse i den månedlige ydelse, men det kan hurtigt blive en dyr lettelse på længere sigt.
Dels har du et kurstab på 1,5 point ved afdragsfrihed på hele lånet, og dels betaler du en forhøjet bidragssats på den yderste del af lånet inden for 60–80 procent af vurderingen.
- Hvis du går efter afdragsfrihed på realkreditlånet og kan acceptere en lidt højere ydelse end på den traditionelle model, er tolagsmodellen en attraktiv økonomisk løsning. Der er simpelthen penge at spare på bidraget, forklarer kommunikationschef i Mybanker.dk, Ulrik Marschall.
Sådan har vi gjort
Der er taget udgangspunkt i en bolig vurderet til 3 millioner kr. og et realkreditlån med et provenu på 2.340.000 kr.
Ved den traditionelle metode er der optaget et fastforrentet 2 procent realkreditlån med mulighed for afdragsfrihed inden for 80 procent af vurderingen.
Ved tolagsbelåning er finansieringen delt op med et 2 procent fastforrentet lån med afdragsfrihed indenfor 0-60 pct. af vurderingen (1. prioritet) og et F5-lån med afdrag indenfor 60–80 procent af vurderingen (2. prioritet).
Spar over 44.000 kr. på tolags belåning
Videncentret Bolius har beregnet, hvor meget du kommer til at betale efter skat for et realkreditlån på 2.340.000 kr. i en periode på fem år alt efter, hvilke lån du vælger.
Beregningerne foretaget på boligregner.dk viser, at du kommer til at betale 286.319 kr. på de fem år for et fastforrentet realkreditlån med afdragsfrihed.
Vælger du i stedet en tolagsbelåning, skal du betale 242.055 kroner, en besparelse på 44.264 kr. efter skat set i forhold til den traditionelle metode.
Placeres afdragsfriheden på det yderst beliggende 2. prioritetslån – fra 60-80 procent af vurderingen – koster lånet 254.744 kr. på fem år, en besparelse på 31.575 kr. i forhold til det traditionelle lån med afdragsfrihed på hele lånet.
Fuld afdragsfrihed giver laveste månedlige ydelse, men er dyrest på fem år
Standardmodellen med fuld afdragsfrihed på hele lånet har dog i sagens natur den laveste ydelse, i eksemplet koster lånet 3.744 kr. månedligt efter skat.
Vælger du afdragsfrihed i intervallet 0-60 procent af vurderingen i en tolagsbelåning stiger den månedlige ydelse med 800 kr.
Ønsker du kun afdragsfrihed på lånet i intervallet 60-80 procent af vurderingen, stiger den månedlige ydelse med små 3.000 kr.
Men selv om du altså betaler mere hver måned, får du altså den laveste samlede omkostning efter de fem år på en tolagsbelåning. Det skyldes, at du sparer penge på bidraget, da der ikke er afdragsfrihed på den sidste del af lånet, hvor du betaler mest i bidrag.
Vælg afdragsfrihed på det mest sikre lån
Det er derfor ikke ligegyldigt, hvor i prioriterings-rækkefølgen, du placerer lånet med afdragsfrihed. Forskelle i bidragssatser mellem de forskellige låntyper og lånets placering i prioritets-rækkefølgen, spiller nemlig en vigtig rolle for størrelsen af bidraget.
Vælger du afdragsfrihed på det fastforrentede lån i intervallet 0 til 60 procent af vurderingen, udgør bidraget 0,7 procent af restgælden. Men vælger du afdragsfrihed på F5-lånet i låneintervallet 60 til 80 procent af vurderingen, løber bidraget op i 2,13 procent.
Den altafgørende hovedregel er derfor at vælge afdragsfrihed på det mest sikre lån – altså det lån, der ligger som realkreditselskabets 1. prioritet.
