Spørg Bolius
Stor ejendom med 3 boliger, kan vi opdele i 2 ejerlejligheder som så sælges skattefrit?
Kære Bolius
Mine forældre købte i 1977 en villa på Frederiksberg med 3 beboelseslejligheder til en købspris på 800.000 kr. Formentlig er ejendommen i dag ca. kr. 10 mio. værd.
Min mor, som nu er 93 år, udlejer 1. sal til min søster og 2. sal til skiftende lejere og bebor selv stuelejligheden, hvilket hun og min nu afdøde far har gjort siden 1977 (min mor sidder i uskiftet bo). På grund af min mors alder er det naturligt at ejendommen skal sælges i overskuelig fremtid.
Vi har forsøgt at få ejendommen udstykket i 3 ejerlejligheder, hvilket ifølge kommune og landindspektør lovmæssigt ikke kan lade sig gøre på grund af en regel om, at kun ejendomme med 2 beboelseslejligheder kan udstykkes. Vi har derfor undersøgt muligheden for at sammenlægge 1. sal og 2. sal til een lejlighed, hvilket ikke er muligt, fordi det samlede areal bliver for stort.
1. Vil der på baggrund af ovenstående ske beskatning ved salg af ejendommen, når min mor subsidiært vi 2 arvinger skal sælge ejendommen?
2. Er der nogen måde hvorpå vi lovligt kan opdele ejendommen i ejerlejligheder?
Kære Peer K
Jeg vil først og fremmest besvare spørgsmål 1, da en besvarelse af spørgsmål 2 forudsætter en nærmere afklaring ved eksempelvis en landinspektør og/eller en bygningssagkyndig.
Det er min umiddelbare opfattelse, at ejendommen på nuværende tidspunkt vanskeligt vil kunne sælges helt skattefrit. Der gælder ganske vist en almindelig parcelhusregel, hvorefter det er muligt for din mor at sælge ejendommen uden at skulle betale skat af gevinsten. Problemet er imidlertid, at denne regel kun gælder for det, der kan kvalificeres som ”en- og tofamilieshuse”. I denne situation er problemet, at der er efter det oplyste er tre selvstændige beboelsesenheder i ejendommen. Afgørende for vurderingen er som udgangspunkt, at enhederne rent faktisk har været lejet ud på en måde, at der på samme tid har været 3 forskellige husstande med 3 individuelle køkkener.
Hvis ejendommen skal sælges skattefrit, skal den omforandres således, at den kan kvalificeres som et ”en- eller tofamilieshus”. Dette fordrer bl.a. nedtagning af det ene køkken, inklusive afmontering af vand- og afløbsinstallationer.
I modsat fal, vil der skulle opgøres en beskatning i forhold til fortjenesten ved salget, hvilket beregnes i forhold til en ”reguleret anskaffelsessum”. Der er i den forbindelse mange forskellige muligheder for at få fastlagt en så lav fortjeneste som muligt, herunder ved at anvende ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 + 10 % som udgangspunkt. I denne forbindelse vil jeg anbefale at opsøge skatteretlig bistand med henblik på at opnå den bedst mulige skattemæssige position ved det eventuelle salg.
Som nævnt kræver en besvarelse af spørgsmål 2 yderligere oplysninger, idet det bl.a. skal afklares, om krav fra brandmyndigheder mv. kan overholdes eller opfyldes.
Et sådant spørgsmål besvares formentlig lettest ved at rette henvendelse til en landinspektør eller en bygningssagkyndig.
Med venlig hilsen
Dennis Feyling Serup
Skribent, Advokat
Bolig - og Byggejura
