Omlægning af fastforrentet lån?
Min ven har købt ejerlejlighed med et fast forrentet lån på 5 %.
Ejendom kostede 2 mio kr. Ville der være en økonomisk fordel ved at omlægge til 3,5% i øjeblikket, i forhold til omkostninger ved omlægningen.
Mvh Lea
Kære Lea
Tak for dit spørgsmål.
Overordnet er formålet med en såkaldt nedkonvertering, at man skifter sit nuværende fastforrentede lån ud med et nyt lån med en lavere rente - som tommelfingerregel siger man, at kuponrenten helst skal være faldet med minimum 1-1,5 procentpoint. På den måde falder den samlede nettoydelse, da man betaler mindre i rente.
Til gengæld stiger restgælden som regel, da der er en del omkostninger forbundet med en låneomlægning, ligesom der typisk vil være et kurstab.
Kursen på det nye lån skal derfor helst være på over 95, da kurstabet ellers bliver for stort. Og jo tættere kursen er på 100, jo bedre.
Kurstabet er forskellen mellem, hvad du låner, og hvad du får udbetalt. Hvis du fx skal låne 1 mio. kroner, som optages til kurs 98, vil kurstabet være på 2 procentpoint. For at få udbetalt 1 mio. kr. skal du derfor låne 1.020.000 kr.
Aktuelt (medio april 2025) ligger kursen på et 3,5-procents lån med afdrag og svinger omkring 95, mens varianten med op til 10 års afdragsfrihed har en kurs på omkring 94. Du kan følge kursudviklingen på realkreditselskabernes hjemmesider:
- Dagens obligationskurser - Udbetaling
- Kurser og renter | Realkredit Danmark
- Obligationskurser » Se aktuelle realkreditkurser her | Nordea
- Realkreditkurser - kurser på realkreditlån
Størrelsen på restgælden og restløbetiden har ligeledes betydning for, om det kan betale sig. Generelt siger man, restgælden skal være minimum 500.000 kr., og der skal helst være en restløbetid på 10 år eller mere.
Som det fremgår, er der mange faktorer, der spiller ind. Jeg vil derfor anbefale, at din ven får sin bank eller en uvildig økonomisk rådgiver til at regne på en omlægning.
For at vurdere, om det er en god idé eller ej, skal din ven se på det, man kalder break even. Tallet viser, hvor mange år, der går, før omkostningerne ved omlægningen har tjent sig selv hjem igen. Jo kortere tid til break even, desto bedre kan det betale sig.
Om det er et godt tidpunkt for din ven at omlægge sit lån netop nu, eller om det er bedre at have is i maven og vente, afhænger i sidste ende af renteudviklingen, som mange forsøger at spå om, men ingen jo reelt kan forudsige.
Du kan læse mere om konverteringer og renter her:
Med venlig hilsen
