Spørg Bolius
Kan sælger lave ny vurderingsrapport efter aftale om køb af andel?
Hej Bolius
Jeg har et spørgsmål vedr. forbedringerne i min nyerhvervede andelsbolig.
Situationen er den, at jeg for to måneder siden underskrev købet af en andelsbolig, hvor eneste element der manglede, var en vurderingsrapport, der redegjorde for forbedringerne i lejligheden (overtagelse 1/6-14).
Lejligheden er i, hvad jeg vil kalde "normal" stand, køkkenet er lettere slidt.
Til min store overraskelse modtager jeg efter 5 uger en vurderingsrapport med et beløb på 88.000 kr. Jeg er uforstående med det utrolig høje beløb og kontakter ejendomsmægleren. De henviser mig til vurderingsmanden.
Jeg kontakter dernæst vurderingsmanden, der kan forklare mig, at det er en revideret rapport, jeg har modtaget. Det viser sig, at den "første" vurderingsmand havde lavet en vurdering, der beløb sig i omegnen af 50.000 kr.
Sælger havde åbenbart ikke været tilfreds med dette beløb og derefter henvendt sig til vurderingsmanden. Vurderingsmanden er på ferie, og derfor er det en kollega, der reviderer rapporten.
Den første vurderingsmand kan derfor ikke redegøre for, hvorfor der skal tillægges 38.000 kr. til den reviderede version af rapporten. Den "anden" vurderingsmand arbejder ikke længere i virksomheden, og de kan derfor ikke spørger ham, hvad der ligger til grund for hans revidering.
Jeg tænker straks, at sælger har fundet nogle kvitteringer, der kan underbygge den forøgede værdi. MEN det har sælger ikke, det fremgår af rapporten, at alle beløb er "oplyste".
Efter min bedste overbevisning koster et køkken på 9 kvm bestående af 4 elementer med en laminat-bordplade opført i 2006 ikke 99.800 kr.
Jeg har dernæst kontaktet andelsbolig-administrationen, som ville kontakte sælger. To dage efter modtager jeg en mail fra ejendomsmægleren, hvori han skriver, det er en professionel vurderingsmand, der har lavet rapporten, og der ikke er noget af gøre.
Kan det være rigtigt?
I værste tilfælde kan det så være rigtigt, at man kan "overbevise" en vurderingsmand til, at værdien skal opskrives med 38.000 uden at have en eneste kvittering?
Jeg er også i den overbevisning, at den "første" vurderingsmand er professionel. Jeg må antage, at han har fået samme oplyste beløb.
Jeg er derfor slet ikke tilfreds med, at jeg skal betale 88.000 kr. for forbedringer i en lejlighed, hvor jeg mildest talt havde tænkt mig at rive alt ned, da det var gammelt og slidt.
Til historien kan det tilføjes, at sælger har været formand i bestyrelsen i pågældende andelsboligforening. Ydermere fortalte den første vurderingsmand mig, at han havde brugt over dobbelt så lang tid på sagen i forhold til andre standardvurderinger.
Hvad er mine muligheder i denne sag?
Kære Frank T.
Der er ikke i loven taget stilling til, hvordan en vurderingsrapport omkring forbedringer skal tilvejebringes. Det er muligt, at der i din forenings vedtægter er taget stilling til spørgsmålet.
Udgangspunktet er, at sælgeren selv kan vælge en vurderingsmand, som har de tilstrækkelige faglige kompetencer til at vurdere spørgsmålet. Så længe du ikke har nået at få besked om den første vurderingsmands skøn, så er sælgeren ikke bundet af den rapport, som først blev udarbejdet. Min umiddelbare opfattelse er derfor, at du vil være bundet af den rapport, som senest er udarbejdet.
En sælger skal give køber relevante oplysninger omkring andelsboligen inden købeaftalens indgåelse. Dette har, som jeg læser dit spørgsmål, ikke været tilfældet.
Om det er tilstrækkeligt til, at du kan hæve købet, vil komme an på en konkret vurdering, hvor bl.a. betydningen af en evt. overpris set i forhold til prisen for andelsboligen spiller ind. Det er dog spørgsmålet, om du overhovedet har lyst til at hæve?
Du har alternativt mulighed for at rette et krav mod sælgeren med påstand om, at du har betalt en overpris, idet forbedringerne ikke udgør kr. 88.000. Det er dog dig, der skal løfte bevisbyrden for, at vurderingen er forkert, hvilket skal ske gennem et syn og skøn, hvor en sagkyndig skønsmand på ny vurderer forbedringerne i andelen.
Sagen skal anlægges ved domstolene, hvor du har mulighed for at bruge din retshjælpsforsikring, hvis du har en sådan. Du har desuden mulighed for at inddrage vurderingsmanden i sagen med påstand om, at han har fejlvurderet og dermed er erstatningsansvarlig i forhold til overprisen.
Du bør dog indledningsvis overveje, om det overhovedet er besværet og tiden værd at køre en sag, hvor kravet maksimalt udgør kr. 50.000, og hvor der jo er en risiko for, at skønsmanden når frem til samme resultat, hvorefter du taber sagen.
Med venlig hilsen
Dennis Feyling Serup
Skribent, Advokat
Bolig - og Byggejura
