Grundejerforening - hvad er et sommerhus, hvad er et anneks, og kan servitutter ændres?

Question

Spørg Bolius

Grundejerforening - hvad er et sommerhus, hvad er et anneks, og kan servitutter ændres?

Publiceret d. 1. marts 2021

Hej Bolius :-)

Jeg sidder i en nydannet bestyrelse i en sommerhus grundejerforening. Vi har en principiel diskussion i medlemskredsen om til- og ombygninger. Vi er nok ikke den første grundejerforening, der oplever dette.

Vores spørgsmål er:
1) Kan I hjælpe med en klar, juridisk definition på, "hvad er et sommerhus" ?
2) Kan I hjælpe med en klar, juridisk definition på, "hvad er et anneks" ?
3) Nogle nævner, at der kan være særlige undtagelser, såfremt der ikke er installeret køkken i f.eks et anneks. Hvad omfatter dette?

Der er tinglyst servitutter/deklarationer i området, således at det ikke er tilladt at opføre mere end to bygninger på grunden, heraf typisk et udhus. Under alle omstændigheder kræver opførsel af et anneks på ens ejendom en godkendelse fra bestyrelsen. I en aktuel salg kan et medlem uden videre lave en tilbygning ved at udvide eksisterende bygning, men kan ikke (af arkitektoniske grunde) vælge i stedet at opføre et annex.

4) Kan vi som bestyrelse på nogen måde forsvare, at betragte et annex (en 3. bygning) som "et ekstra værelse, der blot er opført i en selvstændig bygning" - eller lignende?
5) Er det realistisk at udfordre / ændre en sådan gammel lyst deklaration?

Jeg håber at I vil være behjælpelige med en besvarelse.

På forhånd tak for hjælpen

Med venlig hilsen

Thomas L

Answer 1

Hej Thomas L

1) Et sommerhus er et fritidshus placeret i et sommerhusområde, der gælder så særlige regler for anvendelse, fx at det generelt kun må benyttes i sommerperioden, og i vinterperioden kun til kortvarige ophold. (dog særlige regler for pensionister).
Læs mere her: Helårsbeboelse i sommerhuse

For bebyggelse i sommerhusområder gælder så også særlige regler for hvor på grunden og hvordan man må bygge. Hvilke krav det stilles til både bygningens indretning, varmeisolering m.v..
Se mere om det her: Byg nyt sommerhus

2) - Et anneks er en fritliggende bygning i tilknytning til hovedhuset. Ofte bruges ordet anneks for et fritliggende ekstra værelse eller to som supplement til boligarealet i et sommerhus. Bygningsmæssigt er det egentlig en fritliggende tilbygning.
Der er i forhold til love og regler ingen særlig juridisk definition og ordet findes ikke i byggelovgivningen .

Hvordan den enkelte bygning i forhold til bygningsmyndigheder defineres kommer an på anvendelse. Om bygningen/annekset skal bruges til ophold, bolig som fx ekstra sovepladser, eller om det er et udhus til fx opbevaring eller lignende. Det er det har betydning for om den skal overholde reglerne for boligareal/sommerhus præcis som en hver anden tilbygning.
Læs mere her: Annekser og hytter - regler og inspiration

3) - På spørgsmålet om der er særlige undtagelser, såfremt der ikke er installeret køkken i et anneks. Så er svaret at det er ikke direkte noget der indgår i definitionen. Når du bygger til, enten direkte på det eksisterene hus eller som fritliggende anneks, så skal der altid gives byggetilladelse. Bygningen skal opfylde reglerne uanset om der er køkken eller ej. Men man skal være opmærksom på at man generelt i sommerhusområder ikke får byggetilladelse til anneks med køkken og bad, da der ikke må være to boliger på en sommerhusgrund.

4) -Du spørger om kan betragte et anneks (en 3. bygning) som "et ekstra værelse, der blot er opført i en selvstændig bygning. Så er svaret at et anneks er en selvstændig bygning også i forhold til de servitutter du beskriver. Men det vil altid være kommunens vurdering af den konkrete ansøgning der er afgørende for om der kan gives byggetilladelse.

5) På spørgsmålet om det er realistisk at udfordre / ændre en sådan gammel lyst deklaration, er svaret at det er ikke til at sige, det må du undersøge med den påtaleberettigede. Det vil fremgå af selve deklarationen/servitutten om det eventuelt er kommunen. Hvis bestemmelserne kan vurderes til at være er forældede i forhold til nutidens forhold, så kan de måske ophæves eller afløses af en andre bestemmelser fx i en ny Lokalplan. Det kræver dig at kommunen er villig til at gøre det arbejde det kræver at udarbejde Lokalplan. I kan som grundejerforening forsøge at henvende jer til kommunen.
Men så længe servitutter/deklaration er gældende skal de overholdes.
og her: Servitutter - hvad er det?
Og om lokalplaner her: Vil ny lokalplan ophæve alle tidligere servitutter/deklarationer?

Og læs så mange flere af vores artikler om sommerhuse, både vedligeholdelse, hvilke regler der gælder, hvordan køb finansieres, udlejning og mere inspiration og viden: Sommerhus