Du kan i nogle tilfælde ombygge din garage til beboelse.
Hvornår må man bo i en garage?
Du må bo i garagen, når den er blevet registreret til beboelse. Det kræver, at den opfylder de love og regler, der gælder for beboelsesrum, og kommunen har godkendt arealet til beboelse. Du skal altså have fået en byggetilladelse til den funktionsændring.
Bebyggelsesprocent
Når du inddrager din garage til beboelse, får du flere kvadratmeter boligareal. Du skal derfor sikre dig, at inddragelsen af garagen ikke vil medføre, at grundens bebyggelsesprocent ikke overstiger det tilladte. Arealet for beboelse indgår nemlig i beregning af bebyggelsesprocent på en anden måde end en garage gør – så selv om bygningen allerede står på grunden, kan den ændring alligevel medføre at bebyggelsesprocenten ændres.
Afstand til skel
Ifølge bygningsreglementet skal en bygning, der bruges til beboelse, altid placeres mindst 2,5 meter fra skel, og i sommerhusområder mindst 5 meter fra skel. Mange garager er opført lige op ad skel, og det er oftest den største forhindringer for at lave en garage til beboelse. Hvis din garage ligger i skel, kræver det således dispensation, hvis du vil bruge den til beboelse. Man har dog aldrig krav på dispensation, og dispensation fra reglen for afstand til skel gives ikke ret ofte. Afstanden til skel har nemlig også betydning i forhold til sikkerhed mod brandspredning mellem bygninger.
Der vil generelt også skulle søges dispensation for bygningen højde, da ingen del af bygninger de nærmeste 2,5 m fra skel må være højere end 2,5 m – og det kan med krav til isolering være vaskeligt så at opnå tilstrækkelig lofthøjde inde i rummet.
Der er også krav til dagslys og indeklima m.v. der skal opfyldes
Og det er i byggetilladelsen en betingelse at tekniskdokumentation for at alle krav er opfyldt skal indsendes til kommunen for at du kan få ibrugtagningstilladelse
Krav til beboelsesrum
Efter ombygningen skal garagen desuden leve op til de krav, der i øvrigt gælder for beboelsesrum. Der er krav til gulvets, tagets og ydermures isoleringsevne. Det vil blandt andet sige, at garagen skal isoleres og tætnes, så den opfylder de gældende energikrav. Garagen skal derudover have tilstrækkeligt gode dagslysforhold, ordentlige adgangsforhold og en rumhøjde på generelt minimum 2,3 meter. Alt sammen krav om boligers indretning som er beskrevet i Bygningsreglementet (BR18).
Det kan være teknisk og økonomisk kompliceret at ombygge en garagebygning, så de krav kan opfyldes.
Hvilke tilladelser kræves der for at få lov til at bo i en garage?
Hvis du vil inddrage garagen til beboelse, skal du på helt samme måde som ved en tilbygning ansøge om byggetilladelse hos kommunen - og have fået den byggetilladelse, inden du kan gå i gang med ombygningen. For at få byggetilladelse skal du udarbejde tegninger og beskrivelse af bygningen og andet materiale om projektet, så kommunen kan vurdere projektet. Det kræver målsatte tegninger og kort beskrivelse af konstruktioner og materialer, så kommunen kan se og vurdere, hvad det konkret er, du søger byggetilladelse til og præcis hvor på grunden, det er placeret.
Før du kaster alt for meget energi og mange penge i projektet, er det en god idé først at undersøge, om projektet kan realiseres i forhold til de love og regler, som er nævnt ovenfor. Ser det umiddelbart ud til at kunne lade sig gøre, skal du lave en mere detaljeret beskrivelse af, hvordan ombygningen/inddragelsen af garagen skal være. Det gælder både konstruktivt, indretnisgsmæssigt, hvordan den skal anvendes og hvordan den efter ombygning kommer til at se ud.
En arkitekt, ingeniør eller bygningskonstruktør vil kunne hjælpe med at udarbejde tegningsmateriale og beskrivelse til kommunen, ligesom en arkitekt vil kunne komme med flere ideer til, hvordan garagen kan inddrages i boligen.
Kan en garage overhovedet bygges om til et godt opholdsrum?
Til forskel fra en ny tilbygning er der allerede vægge, gulv og loft, når en garage inddrages til beboelse. Men det er ofte en større udfordring, når disse bygningsdele skal ombygges og ændres, for at rummet kan godkendes så det kan benyttes til beboelse. Så det kommer helt an på den enkelte garages placering på grunden, byggetekniske opbygning og vedligeholdelsesstand. Men hvis de eksisterende konstruktioner kan bygges om og de gældende regler for isolering, indeklima, lysforhold osv., kan opfyldes, kan en garage i nogle tilfælde blive et udmærket opholdsrum.
Før-billede: Sådan så garagen ud før ombygningen. Foto: En bruger har givet os lov at bringe billedet.
Undervejs billede: Sådan så garagen ud under ombygningen. Foto: En bruger har givet os lov at bringe billedet.
Efter-billede: Det endelige resultat af en Bolius-brugers erfaring med at omdanne garagen til beboelse. Vi har fået lov at bruge billederne.
Et efter-billede. Soveværelse i garagen.
Er det dyrt at bygge en garage om til beboelse?
Når du skal vurdere, om det er dyrt at bygge din garage om til beboelse, skal du sammenligne med, hvad det ellers vil koste at få flere kvadratmeter i din bolig. Ved at inddrage din garage får du flere kvadratmeter, og sammenligner du det med at få bygget en tilbygning eller lavet en førstesal, kan det i nogle tilfælde være billigere at inddrage garagen til beboelse. Men det kræver, at garagen er placeret hensigtsmæssigt i forhold til huset og at råhuset (fundament, tag, ydervægge osv.) egner sig til ombygningen.
Nogle gange kan ombygningen, for at opfylde kravene i Bygningsreglementet, dog blive så byggeteknisk kompliceret, at det bedre kan betale sig at bygge de ønskede kvadratmeter som en helt ny bygning.
Hvordan undersøger du, om din garage er egnet til at blive bygget om til beboelse?
En garage er ikke blevet opført med henblik på at skulle bruges til beboelse, og det skal du huske på, hvis du vil bygge din garage om. Der kan være stor forskel på, hvordan garager er bygget, og for at finde ud af, om din garage er egnet til beboelse, skal du udover garagens placering i forhold til skel og øvrige bygninger se nærmere på:
Hvordan er garagen byggeteknisk bygget? Er det muligt at ændre og efterisolere fx under gulv og tag og ydervægge – så krav til varmetab og tæthed kan overholdes?
Hvilke materialer er garagen bygget af? Er det egnede til bolig, både hvad gælder efterisolering og indeklima.
Hvilken vedligeholdelsesstand er garagen i?
Hvordan er garagen bygget?
Start med at se på, hvordan garagen er bygget. For at gøre garagen klar til beboelse skal både tag, ydervægge og gulv ændres, isoleres. Det medfører generelt nyt gulv, og at vægge og loft skal indvendigt beklædes med nyt materiale. Hvor meget der skal gøres afhænger af, hvordan konstruktionen er bygget op, og hvor meget eller lidt der skal til for at ændre konstruktionen, så den opfylder Bygningsreglementets krav til boligareal, blandt andet til stabilitet, brandforhold, isolering, tæthed, dagslys, indeklima og ventilation.
Gulve i garager er oftest uden isolering, så det vil være nødvendigt at grave ud for at lægge et isolerende lag. Inden du gør det, skal det undersøges, hvor langt fundamentet går ned, da du ikke uden videre må grave under fundament. En ingeniør skal vurdere forholdene og bygningens stabilitet, så du ikke risikerer, at garagen falder sammen.
En garage er normalt heller ikke isoleret i tagkonstruktionen, og eftersom isoleringsmaterialer fylder, kan det betyde, at der tages noget af rumhøjden (omkring 35 - 40 cm), når du isolerer. Derfor skal du undersøge, om højden i rummet vil blive høj nok (generelt min. 230 cm) også efter isolering.
Du skal undersøge mulighederne for at føre husets varmesystem ud i garagen, fx som radiator eller som gulvvarme. Da en direkte elvarme er dyr i drift, kan dette ikke anbefales, og desuden er det ikke tilladt etablere elradiatorer, hvis huset er opvarmet at fjernvarme eller naturgas. En varmepumpe kan her være en god mulighed.
Hvilke materialer er garagen bygget af?
Din garage kan være opført af lige så mange forskellige materialer som huse - mursten, beton/letbeton, træ osv. Afhængigt af hvad den er bygget af, giver det dig nogle "retningslinjer" for, hvordan garagen kan ombygges. En garage af træ skal ikke ombygges på helt samme måde som en garage af mursten eller beton. Materialet har bl.a. betydning for, hvor du fx skal placere isolering og dampspærre. I alle tilfælde er det vigtigt at få bygget en ny, samlet konstruktion, der kan holde på varmen og opnå et sundt og godt indeklima
Hvilken stand er garagen i?
Endelig, og i forlængelse af de to foregående punkter, skal du naturligvis også se på, hvilken stand garagen er i. Du bør gå garagens konstruktioner og materialer grundigt efter for at se, om de er i god stand, eller om der i forbindelse med ombygningen skal foretages større reparationer. Se fx efter, om der er rådskader i tagkonstruktion, udhæng, beklædning osv.
Derudover skal du selvfølgelig også se på, hvordan du kan ændre den facade, hvori porten sidder. Du kan enten vælge at lukke porten til eller benytte lejligheden til at etablere et større vinduesareal.
For at få belyst alle aspekter omkring de faktiske forhold, kan du med fordel bruge en byggesagkyndig, som har den byggefaglige viden og kendskab til, hvordan det kan udføres, og hvilke udfordringer der eventuelt er.
Hvordan etableres forbindelse mellem det nye rum i garagen og det eksisterende hus?
Hvordan du etablerer forbindelse mellem garage og den eksisterende bolig, afhænger naturligvis af garagens placering i forhold til huset. Ligger den i forlængelse af huset? Og er det muligt at skabe adgang fra hus til garage, sådan som dit hus er indrettet? Undersøg også niveauforskellen mellem bolig og garage. Ligger de i samme niveau, eller er der trin op eller ned - og i så fald, hvor mange?
Men vær opmærksom på at søge byggetilladelse til sammenbygningen.
Hvis garage og hus ikke ligger i samme niveau, eller hvis garagen er fritliggende, er det måske mere nærliggende, at det rum, der bliver i garagen, bliver et anneks på grunden. Det er stadig et godt supplement til husets kvadratmeterantal. Du kan eventuelt forbinde garagen og huset med en overdækning eller uopvarmet glasgang/drivhus – der også kræver byggetilladelse og indgår i beregning af bebyggelsesprocent.
Men hvordan du vil og kan bruge den ekstra plads, kan være forskelligt. For eksempel kan det være, at børnene først har lyst til at flytte ud og bo i værelset, når de er blevet store, hvis det ligger adskilt fra huset.
Stiger handelsværdien af dit hus, hvis du indretter garagen til beboelse?
Det kan man ikke sige noget generelt om, det afhænger mest af alt af det konkrete hus, og hvad der efterspørges i det konkrete område. Handelsværdien af dit hus vil muligvis stige, i og med du får flere rum og flere kvadratmeter. Men hvor god en investering det er, afhænger af flere ting.
Dels skal du holde udgifterne både til selve istandsættelse og ombygning op mod, hvor meget din bolig stiger i værdi. Men også yderligere løbende udgifter til vedligeholdelse, opvarmning m.v.
Derudover skal projektet have både brugsmæssig, funktionel og æstetisk kvalitet for at kunne give en højere handelsværdi. Byggeteknisk skal rummet være i orden, så det er rart at være i, dvs. funktionelt og med et godt indeklima, hvor du kan holde varmen. Arkitektonisk og æstetisk skal hus og garage også hænge godt sammen. Udefra skal det være harmonisk at se på. Det behøver ikke at gøre noget, at du kan se, at det engang har været en garage. Og indefra skal planløsningen og rumfordelingen ligeledes være funktionel og i harmoni med husets øvrige rum.
Stiger den offentlige ejendomsvurdering, hvis du bygger garagen om til beboelse?
Når du inddrager garagen til beboelse, og den er godkendt af kommunen, og du har fået ibrugtagningstilladelse, vil de ekstra kvadratmeter fremgå af din BBR-meddelelse. Den offentlige ejendomsvurdering og dermed ejendomsværdiskatten beregnes og reguleres bl.a. efter BBR-meddelelsen og det antal kvadratmeter, der er godkendt til beboelse. Når du inddrager garagen til beboelse, vil din offentlige ejendomsvurdering derfor stige. Dermed skal du huske at tage med i budgettet, at du skal betale mere i skat.
