Byggesjusk kan give mange problemer - fx ustabile konstruktioner og fugtskader. Foto: Bigstockphoto
Hvad er byggesjusk?
At "sjuske" betyder som bekendt at være skødesløs og er det modsatte af at være omhyggelig og gøre tingene ordentligt. Så "byggesjusk" må strengt taget defineres som mangel på omhu hos den eller dem, der udfører et byggearbejde, hvilket typisk er håndværkere eller gør det selv'ere.
Resultatet af byggesjusk er det, man på byggesprog kalder "fejl og mangler", altså arbejde, som ikke er udført korrekt ifølge gældende normer, standarder, regler, erfaringsblade, anvisninger, leverandørens forskrifter og andre forskrifter eller kutymer.
Det er ikke samtlige fejl og mangler ved et byggearbejde, der skyldes sjusk i ovennævnte betydning. Fejl og mangler både kan og vil opstå, selvom alle implicerede parter udviser omhyggelighed, alene fordi en byggeproces er for kompliceret til, at fejl helt kan undgås.
Forhold som fx revnedannelse mellem et gipsloft og en ydervæg i beton skyldes ikke sjusk. De vi altid opstå, fordi materialerne arbejder forskelligt, og fordi der skal ske en tørringsproces, efter byggeriet er opført. Men revnerne vil blive nævnt ved en fejl og mangel-gennemgang.
Det, der er vigtigt for dig som kunde til et håndværkerarbejde (eller som gør det selv'er) er, om arbejdet er udført korrekt eller fejlagtigt. Hvis ikke det er korrekt udført, bør det rettes, uanset om årsagen er skødesløshed og sjusk eller skyldes andre forhold. Det kan være svært selv at vide, om der er tale om sjusk. Derfor kan det ved større byggeopgaver, som fx ved en tagudskiftning, være en god idé at bruge en rådgiver med ekspertviden, indenfor lige præcis den type opgave. Rådgiveren kan være en god sparringspartner og behjælpelig med at påtale dårligt eller ikke-korrekt udført arbejde, så arbejdet ikke ender med at være byggesjusk.
Hvordan afgøres det, om noget er byggesjusk?
For at et håndværksmæssigt arbejde kan kaldes korrekt udført, skal det overordnet set leve op til:
- De generelle love, regler, anvisninger, vejledninger, leverandørens anvisninger, kutymer osv., som den udførende håndværker kender eller bør kende til som professionel håndværker.
- De specifikke krav, som kun gælder for det enkelte projekt, fx formuleret i din eller din rådgivers beskrivelse af, hvilket arbejde håndværkeren skal udføre samt projekttegninger mv. (hele projektmaterialet).
Hvis arbejdet ikke udføres i overensstemmelse med dette, er der tale om byggesjusk.
Man kan dog ikke forvente, at håndværkeren kender til forskrifter, anvisninger mv. på arbejdsopgaver, som er uden for hans fag. Så er der tale om en byggeopgave, hvor to eller flere fag skal ind over, kan der lettere opstå fejl.
Til gengæld er der ikke tale om byggesjusk, hvis det udførte arbejde ikke lever op til dine (uformulerede) forventninger. Hvis du ikke har haft gode beskrivelser og tegninger til håndværkeren, kan det være, at du forventer mere, end håndværkeren er klar over. Her vil du kunne løbe ind i skuffelser og måske være tilbøjelig til at klandre håndværkeren for byggesjusk. Men hvis håndværkeren har overholdt alle de generelle krav og de (måske få) krav, du har stillet, kan håndværkeren ikke gøre mere.
Derfor er det vigtigt, at du på forhånd præciserer i din arbejdsbeskrivelse, hvad du ønsker at få bygget så, håndværkeren har noget at arbejde ud fra. Dette arbejde er ikke ligetil. Er der udarbejdet en beskrivelse, hvor der måske er fejl i, vil håndværkeren kunne sige, at arbejdet er udført ud fra beskrivelsen, selvom det måske er i strid med, hvad leverandøren foreskriver.
Derfor bør projektmaterialet, som indeholder en arbejdsbeskrivelse, udarbejdes af en rådgiver som er uddannet bygningskonstruktør, byggetekniker, arkitekt eller ingeniør. Flere af dem har erfaringer med nybyggeri, renoveringssager, til- og ombygninger og pengene til en rådgiver kan oftest være godt givet ud.
Det er også godt at bruge et referencebyggeri til at afstemme forventningerne. Det kan være et byggeri, som håndværkeren mener, ligner det pågældende byggeri, men det kan også være et byggeri, som bygherren har set og gerne vil have ligesådan.
Hvordan undgår du byggesjusk?
For at sikre dig mod byggesjusk, er der en række ting, du selv kan gøre både ved gør det selv-arbejde, og når du får professionelle til at stå for arbejdet. Jo bedre styr du har på projektet fra start til slut, jo bedre resultat får du.
Generelt kan du gøre følgende for at forebygge byggesjusk:
Begynd i god tid og planlæg grundigt
Uanset om du skal have skiftet en bordplade, eller det er en tagudskiftning, du kaster dig ud i, er det en rigtig god idé at tegne eller beskrive, hvad du gerne vil have lavet, og herefter sætte dig grundigt ind i tingene. For nogle ombygninger kan det vare halve og hele år, før byggeriet går i gang, og den periode kan bruges til at planlægge byggeriet grundigt og minutiøst for senere at undgå fejl eller i hvert fald holde dem på et minimum. Men netop ved større arbejder som en tagudskiftning må det anbefales, at du får hjælp fra en rådgiver, som kan varetage dine interesser.
Grundig planlægning og afklaring af hvad du vil med projektet, kommer i første række, da ændringer undervejs typisk medfører højere byggeudgifter og øget risiko for byggesjusk.
Spørg professionelle om råd
Især hvis du skal i gang med et større projekt, bør du meget tidligt søge professionel rådgivning fra fx arkitekter eller byggesagkyndige. Det koster penge, men de kan vise sig at være godt givet ud, hvis du vil vide, hvilke muligheder der er netop med dit hus og hvilke byggetekniske løsninger, der egner sig bedst. På den måde minimerer du risikoen for byggesjusk. En uvildig rådgivers eneste interesse er at hjælpe dig. Skal du have udarbejdet projektmateriale, tegninger, beskrivelser, tilbudslister, hovedtidsplaner og udbudsbrev bør du få en rådgiver til at hjælpe dig.
Rådgiveren kan tillige sætte dig ind i de kontraktuelle forhold, der vil være mellem dig og håndværkeren eller entreprenøren. Det er vigtigt at sætte sig rigtigt ind i tingene fra starten, og en god kontrakt med håndværkeren, hvor alle aspekter af byggeriet står beskrevet, er et vigtigt redskab til at undgå byggesjusk. Anvend derfor kontraktgrundlag som AB Forbruger eller AB18.
Brug gode materialer
Tænk langsigtet, når du bygger. Undersøg markedet for gængse og fornuftige materialer. Vælger du eller håndværkeren dårlige eller forkerte materialer, kan de ikke holde så længe og kan give skader samt ekstra vedligeholdelse.
Derfor kan det blive dyrt at spare for meget ved et byggeprojekt. Et godt eksempel kan være vinduer, hvor man kan vælge mange forskellige slags. Og det kræver omtanke, før du beslutter dig for udformning og type af vindue.
Undlad at ændre projektet for meget undervejs
Det er ikke usædvanligt, at et byggeprojekt bliver ændret flere gange, mens arbejdet står på. Du skal være opmærksom på, at ændringer og hurtige beslutninger om ændringer ofte kan føre til fejl og øge risikoen for, at projektet bliver dyrere. Måske får alle parter ikke oplysningerne om ændringerne i byggeprojektet.
God og grundig planlægning fra starten er løsningen, hvis du vil undgå mange ændringer undervejs og mindske risikoen for byggesjusk.
Vær varsom med nye materialer og konstruktioner
Det kan være sjovt at eksperimentere med nye materialer og konstruktioner. Men du eller din rådgiver skal have sat sig grundigt ind i materialernes egenskaber og sammensætning, og hvordan de indbygges i konstruktionerne.
Det er vigtigt at kontrollere isoleringen løbende i byggeprocessen, da fejl bl.a. kan medføre skimmelsvamp. Foto: Arkiv
I hvilke situationer opdages byggesjusk?
Byggesjusk opdages i mange forskellige situationer. Typisk sker det ved køb og salg af huse. Her går en byggesagkyndig huset igennem og udarbejder efterfølgende en tilstandsrapport, som kan afsløre visse elementer af byggesjusk.
Men byggesjusk bliver også opdaget, mens byggearbejdet står på, eller når det er færdigt. I nogle tilfælde bliver sjuskførst opdaget ved senere ombygninger, som giver adgang til fx skjulte konstruktioner. Følgeskader som fx fugtansamlinger opdages normalt først efter nogen tid og afslører også byggesjusk.
Byggesjusk opdages typisk:
- Mens håndværkerne er i gang.
- Når det færdige byggeri afleveres.
- Når bygningen tages i brug umiddelbart efter afleveringen.
- I årene efter at byggeriet er færdigt (ved tegn på skade eller ved nye ombygninger).
- Når boligen sælges (tilstandsrapport).
- Når du flytter ind i et nyt eller gammelt hus.
Byggesjusk, der opstår som følge af dårlig forberedelse
- Urealistiske forestillinger om forholdet imellem ønsker og økonomi.
- Utilstrækkelig eller slet ingen planlægning og projektering (dårlige eller mangelfulde tegninger og beskrivelser).
- For lidt fokus på de indledende fasers betydning for byggeriets samlede forløb.
- Valg af for ringe materialer samt besparende og dårlige løsninger.
- For hyppig og ukritisk brug af nye materialer og nye konstruktionsprincipper.
- Håndværkeres og entreprenørers dårlige planlægning af den praktiske udførelse af arbejdet.
- Manglende forventningsafstemning mellem håndværker og bygherre.
Byggesjusk, der opstår under udførelsen af byggeriet
- Boligejeres manglende viden og erfaring til selv at udføre arbejdet (gør det selv-arbejde).
- Dårligt samarbejde og koordinering, især på tværs af faggrupper, dvs. ringe byggeledelse.
- Manglende håndværksmæssig viden.
- Manglende byggeteknisk viden.
- For mange ændringer af byggeriet under selve udførelsen.
- Forkert udførelse/opbygning/montage af bygningsdele og materialer.
- Valg af for ringe materialer.
- Forkert håndtering af de valgte materialer.
- Utilstrækkelig eller slet ingen kvalitetssikring i form af internt eller eksternt tilsyn med byggearbejdet.
Hvordan bør du reagere, når du opdager byggesjusk?
Jo før du opdager byggesjusk, jo bedre. Det er både nemmere og billigere at rette ting op, mens byggeriet er i gang, og inden bygningsdelene lukkes, og det ikke længere er muligt at se fejlen.
Hvordan du bør reagere, når du opdager byggesjusk, afhænger både af tidspunkt og omstændigheder.
Hvordan håndterer du byggesjusk, mens håndværkerne er i gang?
Bliver du i tvivl, om håndværkeren udfører arbejdet rigtigt, er det mest fornuftige at tage fat i den ansvarlige på byggepladsen og på en positiv måde fortælle om din bekymring. Det kan være med til at løse problemet.
Hører den ansvarlige ikke efter, og/eller får du en usaglig forklaring, bør du søge professionel rådgivning.
En professionel og uvildig rådgiver med erfaring inden for private byggerier kan meget præcist fortælle dig, hvad der er rigtigt og forkert. Derefter kan du enten selv eller sammen med rådgiveren tage en snak med entreprenøren eller håndværkeren for at løse problemet.
Du bør ikke få andre håndværkere eller naboer til at være sparringspartnere. Erfaringer viser, at det meget sjældent løser problemet. Det er nemlig sjældent, at naboer og venner har den fornødne viden og erfaring om alt indenfor byggeri, til at udtale sig. Håndværkere udefra har ofte en lidt for kritisk tilgang til det håndværk, andre har udført. Der kan også være specielle forhold ved netop det arbejde, der udføres, som gør, at din håndværker har valgt at bygge, som håndværkeren gør.
Det er især under selve byggeprocessen, det er vigtigt, at arbejdet kontrolleres af en professionel, eller at du selv holder øje med tingene. Når arbejdet er færdigt, kan det være svært at undersøge, om konstruktionerne er udført korrekt.
Det kan fx være i forbindelse med:
- Ombygning af loft/efterisolering, hvor det især er vigtigt at sikre, at evt. dampspærre er monteret korrekt.
- Ombygning af badeværelse, hvor det er vigtigt, at der er udført korrekt vådrumssikring og at anvisninger følges.
- Udskiftning af gulv, hvor understøtning af gulvet skal være tilstrækkelig.
- Nyt tag, hvor det er vigtigt at sikre, at undertaget, afstandslister og lægter er lagt korrekt, så der er den nødvendige mulighed for ventilation af konstruktionen m.m.
Byggeri er en kompleks proces, og der er rigtig mange steder, hvor det kan gå galt. Heldigvis er de fleste håndværkere dygtige, men du bør overveje at få en rådgiver med ind over hele byggeprocessen, hvis der er tale om større projekter. Ofte vil håndværkerne være glade for, at der er en faglig sparringspartner med. De kan nemlig også komme i tvivl om, hvad der er den rigtige løsning.
Hvordan håndterer du byggesjusk, når det færdige byggeri afleveres?
Det er en rigtig god idé at lave en afleveringsforretning, når byggearbejdet er færdigt, og det gør det relativt nemt at få rettet op på eventuelle fejl. Under afleveringsforretningen går man byggeriet grundigt igennem. En afleveringsforretning er en vigtig del af aftalegrundlaget, hvis du har en kontrakt med entreprenøren, som bygger på AB Forbruger eller AB18.
Det er meget vigtigt, at du her gør opmærksom på det, du er utilfreds med og sammen med håndværkeren diskuterer en eventuel løsning. Du skal huske at skrive ned, hvad du er utilfreds med og sende det til den pågældende håndværker - uanset om han er enig eller ej. Det er også en god idé at få en uvildig rådgiver med ind over ved afleveringsforretningen. Vær opmærksom på, at hvis kontrakten bygger på AB18 er det dig som bygherre, der har ansvaret for at udarbejde en afleveringsprotokol. Hvis kontrakten bygger på AB Forbruger, så er det entreprenøren, der skal udfærdige en afleveringsprotokol.
Hvordan håndterer du byggesjusk, når du tager bygningen i brug umiddelbart efter afleveringen?
Det er meget almindeligt at opdage byggesjusk et stykke tid efter, at man har overtaget den om- eller nybyggede bolig. Ofte finder du først fejlene, når du begynder at bruge boligen. Men det er svært - nogle gange umuligt - at få håndværkerne tilbage og reparere fejl. Størstedelen af - eller måske hele - beløbet er betalt, og håndværkeren er i gang med nye projekter.
Her er det vigtigt, du har en ordentlig kontrakt, hvor der er taget højde for, hvad der skal ske ved fejl og mangler, som først opdages efter ibrugtagningen.
Hvad gør du, hvis fejl og mangler først bliver synlige med tiden?
Det er ikke unormalt at opdage byggesjusk flere år efter, at byggearbejdet er færdigt. Det sker typisk, når du skal i gang med et andet byggeprojekt, og dele af det tidligere arbejde bliver blotlagt, men også når der afholdes et 1-års og/eller 5-års eftersyn. Det kan også gå flere år, inden byggesjusk begynder at efterlade sig spor som fugtpletter, skævheder osv.
Når der er gået flere år, er det både svært at bevise, at der er tale om byggesjusk, og at få håndværkerne tilbage og udbedre skaden. Naturligvis har du nogle rettigheder, men erfaringen viser, at det kan være meget svært at dokumentere, dyrt og i sidste ende vinde en eventuel sag, hvis det udvikler sig til det. Det kan du dog sikre dig helt eller delvist mod det med en god aftale eller kontrakt med håndværkeren. Kontrakten bør beskrive, hvordan byggefejl og sjusk håndteres helt op til fem år efter byggeriets afslutning.
Hvordan sikrer du dig mod fejl og mangler, når du skal sælge din bolig?
Når du køber en ejendom, bliver der i dag næsten altid lavet en tilstandsrapport. Tilstandsrapporten er frivillig, men fritager sælger for et 10-årigt ansvar for skjulte skader. I stedet for at det er sælgers ansvar, træder en ejerskifteforsikring ind i tilfælde, hvor der er skjulte skader i huset.
Tilstandsrapporten, som er krav for at kunne tegne en ejerskifteforsikring, fanger de synlige skader og ulovligheder, som kan stamme fra byggesjusk. Det er vigtigt at huske på, at nyere lovgivning og byggeskik ikke gør ældre udførelsesmetoder eller materialer ulovlige. Hvis noget blev korrekt bygget på opførelses- og udførelsestidspunktet, bliver det ikke nødvendigvis til byggesjusk eller ulovligt, fordi ny lovgivning træder i kraft.
Vær opmærksom på, at tilstandsrapporten ikke beskriver skader på skjulte bygningsdele, når der ikke er synlige tegn på skade. Den bygningssagkyndige, der skal udarbejde tilstandsrapporten, må fx ikke lave såkaldte destruktive undersøgelser, hvilket betyder, at den bygningssagkyndige ikke må pille brædder ned eller lignende for at undersøge for bagvedliggende fejl i konstruktionen.
Hvordan sikrer du dig mod fejl og mangler, når du flytter ind i et nyt eller gammelt hus?
Når du flytter ind i dit nye hus, vil der som nævnt næsten altid være en tilstandsrapport, som kan være med til at afsløre byggesjusk.
Med tilstandsrapporten følger i de fleste tilfælde en ejerskifteforsikring. Ejerskifteforsikringen dækker hovedsageligt skader på huset, som er skjulte og ikke nævnt i tilstandsrapporten. Hvis der er skjulte skader og især alvorlige skjulte skader, som viser sig efter flere år, er der rimelige chancer for, at forsikringen dækker. Men det kan dog være svært at placere ansvaret, jo længere tid der går, før byggesjusk og fejl konstateres.
Hvis en synlig eller ikke-synlig fejl på grund af byggesjusk er nævnt i tilstandsrapporten, kan det derimod være svært for dig at få dækket eventuelle udgifter til udbedring af skaden. Når du har fået oplysninger om eventuelle fejl ved huset i forbindelse med handlen af huset, er du normalt ikke berettiget til erstatning for fejl og eventuelle følgeskader. Ideen er, at du ved købet må prissætte de fejl og mangler, der står i tilstandsrapporten og så vurdere, om der er taget højde for det i prissætningen af huset.
Du kan også opleve, at der er forhold, som ikke er tilladt i dag, men var tilladt ved husets opførelse. Disse vil ikke være nævnt i en tilstandsrapport.
Hvornår bør du bruge rådgivning?
Det kan anbefales, at du benytter dig af uvildig rådgivning, når du skal have bygget større projekter. Har du ikke selv tilstrækkelig forstand på byggeri, kan det meget nemt ende med byggesjusk.
Kimen til senere problemer vedrørende kvalitet, tid og økonomi ligger i optakten til byggeprojektet, og ved at sparre med en uvildig rådgiver kan du undgå mange fejl og at komme op at toppes med håndværkeren om forhold, hvor håndværkeren har ret.
Meget generelt sagt bør du have uvildig rådgivning ved byggerier, som er komplicerede, fx projekter med badeværelser, vådrum og tagarbejde, og/eller hvis projektet koster 50.000-100.000 kr. og derover.
Kan du forsikre dig mod byggesjusk?
I princippet nej.
Din håndværker skal være forsikret, så hvis der sker skader under byggeriet, vil håndværkerens forsikring gå ind og dække. Opdager du fejl og mangler efter arbejdet er afleveret, og hvis håndværkeren er gået konkurs, kan du evt. forsøge at få hjælp ved Byg Garanti. Det kræver dog, at håndværkerfirmaet har været medlem, og at prisen på arbejdet ikke overstiger 1 million kr.
Bygger du et nyt hus, er der krav om, at du som bygherre får tegnet en byggeskadeforsikring, som vil kunne dække byggesjusk, hvis håndværkeren går konkurs. Ligeledes kan kommunen stille krav om byggeskadeforsikring ved væsentlige ombygninger eller tilbygninger, hvor beboelsesarealet øges.
Hvis du selv udfører arbejdet, skal du også undersøge, om dit forsikringsselskab dækker ved gør det selv-arbejde. Du kan normalt ikke tegne en byggeskadeforsikring ved gør det selv-arbejde, og har du tegnet en ulykkesforsikring, dækker den, hvis du selv kommer til skade, men vel at mærke kun, hvis du pådrager dig en méngrad på over 5 procent.
