Udlejning af værelse

Det er en god idé at benytte en standard lejekontrakt, da du på den måde sikrer dig, at aftalen mellem dig og din lejer indeholder de ting, den bør gøre. På borger.dk kan du finde Standardlejekontrakten.

Indsæt dine egne regler i Standardlejekontrakten

Ønsker du som udlejer, at lejer skal overholde visse regler, kan du skrive betingelserne ind i Standardlejekontrakten under § 11 for at præcisere indholdet af lejeaftalen.

Det kan fx være vilkår omkring opsigelse eller ordensregler, du ønsker, din lejer skal følge. Du skal dog være opmærksom på, at nogle af lejelovens regler ikke kan fraviges ved blot at anføre dem som særlige vilkår under §11. Det gælder bl.a. forhold omkring huslejens størrelse eller pligt til istandsættelse ved fraflytning.

Hvornår kan du sige en lejer op?

Efter lejelovens regler kan du som udlejer opsige lejemålet af et værelse med en måneds varsel og uden nogen speciel begrundelse, medmindre du har anført et længere varsel i lejekontrakten.

Til forskel fra andre lejeformer kræves der ikke nogen begrundelse, hvis du som udlejer ønsker at opsige din lejer. Opsigelsesfristen kan godt være længere, men aldrig kortere end 1 måned.

Udlejning af værelse med køkken

Et værelse med et selvstændigt køkken, fx i form af et skabsarrangement med vask og kogeplader, bliver rent lejeretligt betragtet som en lejlighed. Det betyder, at opsigelsesvarslet er 1 år. Det er dog heller ikke her nødvendigt at begrunde en opsigelse.

Udlejning af værelse i tofamiliehus

Hvis din bolig er et tofamiliehus, skal du være opmærksom på, at der gælder helt andre regler. Hvis du fx udlejer både en lejlighed og et værelse med et lille selvstændigt køkken (som derfor betragtes som en lejlighed), er der reelt tre lejligheder i ejendommen. Det betyder, at du ikke uden videre kan opsige lejerne uden begrundelse. Ud over, at opsigelsen skal indeholde en begrundelse, skal den være skriftlig og gøre opmærksom på, at lejeren har ret til klage over opsigelsen. Det kan du læse mere om i Lejeloven § 87.

Hvordan fastsætter du huslejen ved udlejning af værelse?

Hvor meget et værelse kan indbringe ved udlejning, afhænger af det lejedes værdi. Et velindrettet, møbleret værelse vil som regel kunne udlejes til en højere pris.

Den lovlige leje afhænger som udgangspunkt af huslejeniveauet i området. Men vel at mærke den lovlige husleje, hvor lejen er fastlagt efter reglerne i Boligreguleringsloven.

Den lovlige leje afhænger altså ikke af, hvad andre tager for et værelse i lokalområdet, hvis alle de andre forlanger en for høj husleje.

Hvis alle på Østerbro i København eksempelvis udlejer et værelse til 4.500 kr., er lejen ikke nødvendigvis lovlig, blot fordi alle gør det. Den lovlige leje kan i stedet havne på 3.500 kr., hvis det er niveauet, som reglerne i Boligreguleringsloven tilsiger. 

Du kan læse mere om huslejenævnenes afgørelser og finde enkeltsager på huslejnaevn.dk. Hvis du vil søge efter afgørelser, så brug søgeord som "enkeltværelse", "klubværelse" eller udlejet værelse. Du finder en række afgørelser nederst i denne artikel.

Hvad nu, hvis huslejen er for høj?

Hvis lejeren mener, at huslejen ikke er rimelig, kan han/hun klage til huslejenævnet for at få huslejen sat ned. Er klagen indbragt for huslejenævnet senest 12 måneder efter lejeforholdets start, skal udlejer tilbagebetale den for meget betalte leje for hele lejeperioden.

Er klagen indbragt mere end 12 måneder efter lejemålets start, skal udlejer kun tilbagebetale den for meget betalte leje fra klagetidspunktet. Hvis lejer fortsat bor i værelset på klagetidspunktet, har udlejer imidlertid mulighed for at opsige lejemålet.

Efter bestemmelserne i Boligreguleringsloven kan huslejenævnet imidlertid erklære opsigelsen ugyldig, hvis nævnet skønner, at opsigelsen foretages for at opnå en urimelig husleje.

Hvad må du opkræve i depositum og forudbetalt husleje?

De fleste udlejere garderer sig mod misligholdelse og skader ved at forlange et depositum som sikkerhed. Hvis der undervejs i lejemålet er noget, som bliver ødelagt eller beskadiget af lejer, går depositummet til udbedring af dette. Et depositum svarer almindeligvis til 1 måneds husleje og må maksimalt udgøre 3 måneders husleje.

Derudover kan du som udlejer forlange 3 måneders husleje i forskud. Forudbetalt husleje er helt almindeligt, og er din sikring for, at lejer ikke pludselig rejser fra huslejen.

Depositum og forudbetalt husleje må samlet ikke overstige 6 måneders husleje. Hvis du under lejemålet sætter huslejen op, kan du kræve, at depositum og forudbetalt husleje bliver efterreguleret. Depositum og forudbetalt husleje bliver ikke forrentet.

Hvad gør du, når lejeren flytter ud?

Ifølge lejeloven skal lejeren senest være fraflyttet værelset kl. 12.00 den dag, hvor lejeperioden udløber.

Efter fraflytning er det en god idé, at du sammen med lejeren gennemgår det udlejede areal, så der ikke efterfølgende opstår overraskelser med hensyn til den stand, som det udlejede afleveres i.

For at forebygge uoverensstemmelser er det altid en god idé at have taget billeder af værelset, inden det blev lejet ud. Billederne kan dokumentere dels værelsets stand, da det blev lejet ud, men også hvilket inventar, der var på værelset ved udlejningen.

Hvis lejemålet indeholder indvendig vedligeholdelsespligt, skal lejeren efterlade værelset i samme stand, som det var i, da han/hun flyttede ind.

Hvis lejemålet derimod ikke omfatter vedligeholdelsespligt, skal lejeren blot sørge for at istandsætte evt. skader, som han/hun er ansvarlig for.

Du skal huske at fremsætte krav om eventuel udbedring af mangler inden 14 dage, efter at lejeren er fraflyttet.

Det er derfor altid en god idé at få lejerens nye adresse i tilfælde af, at der skulle være noget, du har glemt eller overset. Er lejeren ikke enig i evt. udbedringskrav, kan sagen indbringes for huslejenævnet.

Har lejeren indbetalt et depositum, kan du bruge dette til at afholde evt. istandsættelsesudgifter. Sørg for at få afregnet evt. mellemværende og få afregnet depositum inden for 1-2 uger.

Hvordan beskattes lejeindtægten?

Lejeindtægter fra udlejning i værelse i en bolig, som du selv bor, beskattes som kapital-indkomst med en skattesats på mellem 27 og 42 procent. Metoden til beregning af skatten afhænger dog af, i hvor lang tid lejemålet løber.

Ved udlejning af værelse skelner Skattestyrelsen mellem korttidsudlejning og langtids-udlejning.

Korttidsudlejning omfatter fx udlejning gennem fx Airbnb og er defineret som en sam-menhængende periode på op til fire måneder.

Langtidsudlejning omfatter udlejning af værelse i en sammenhængende periode på me-re end fire måneder.

Hvordan beskattes korttidsudlejning?

Beskatningen afhænger af, om du udlejer gennem et bureau, der indberetter indtægten til eller selv udlejer værelset. Hvis du overlader udlejningen til et bureau som fx Airbnb, opnår du et bundfradrag på 29.900 årligt (2021).

Ønsker du selv at leje ud direkte til lejerne, udgør bundfradraget kun 11.700 kr. (2021).

I begge tilfælde skal du betale skat af 60 procent af indkomsten ud over fradraget.

Har du fx, modtaget 40.000 kr. fra Airbnb som betaling for din udlejning, ser regnestyk-ket således ud: Forskellen mellem lejeindtægt og bundfradrag udgør 10.100 kr. Beskat-ningsgrundlaget udgør 60 procent 10.100 kr., hvilket er lig med 6.060 kr.

Betaler du 35 procent i kapitalindkomstskat, får du en skatteregning på 2.121 kr.

Udlejer du værelser i mindre end 30 dage pr. udlejning og overstiger indkomsten 50.000 kr. over en 12-måneders periode, skal du betale moms af indkomsten.

Hvordan beskattes langtidsudlejning?

Ved langtidsudlejning afhænger beskatningen af, om du bor i ejerbolig eller i en leje- eller andelsbolig.

Bor du i en ejerbolig, vælger du mellem et fast bundfradrag på 24.000 kr. årligt eller et bundfradrag på 1,33 procent af den offentlige vurdering.

Bor du i en leje- eller andelsbolig, udgør bundfradraget 2/3 af buslejen eller boligafgiften.

Lejeindtægt ud overbundfradraget beskattes om kapitalindkomst med en skattesats på mellem 27 og 42 procent.