Når du sælger din bolig, stifter du bekendtskab med dokumenter som energimærke, tilstandsrapport og tingbogsattest, men hvad indebærer de, og hvornår skal du bruge dem? Foto: Torben Klint
Før du kan sætte din bolig til salg, er det væsentligt, at du gør dig en række vigtige overvejelser. Du skal forberede dig grundigt og skaffe viden om de forskellige dokumenter ved salg af bolig - både i forbindelse med selvsalg og salg via mægler. Få også et indblik i din økonomi før et salg, så der ikke kommer overraskelser, og så skal du være opmærksom på at overholde de formelle procedurer, ellers kan det koste dig dyrt efterfølgende.
Hvad kan du sælge din bolig for?
Du skal have en idé om prisen på din bolig. Det gør du ved enten at:
- Få en ejendomsmægler til at vurdere ejendommen. Det kan være en lokal, som kender prisen i dit nærområde.
- Bruge nogle af de hjemmesider og beregnere, der kan give bud på, hvor meget din bolig er værd.
- Undersøge hvad boliger i dit område er blevet solgt for.
Hvad gør du for at gøre din bolig attraktiv for købere?
Du bør før salget overveje, om der er nogle forbedringer eller andet, som kan fremme salg af boligen. Fx kan du:
- Rydde grundigt op.
- Fjerne nogle af møblerne så der bliver mere luft og plads.
- Rydde ud i potteplanter og nips i vinduerne, så lyset kan komme ind, og man nemt kan kigge ud.
- Pudse vinduerne.
- Gøre rent. Det er fx en god ide at have afkalket blandingsbatterierne og eventuelle stålvaske. Helt banalt kan det også være en god idé, at der dufter af rengøringsmidler eller sæbe på badeværelset.
- Sørge for at boligen fremstår nogenlunde nymalet, evt kan du pletmale de steder, som trænger.
De forskellige ejendomsmæglerkæder har mange gode råd, og flere ejendomsmæglerkæder har markedsført sig med en lang række forslag til aktiviteter, som kan forbedre dit boligsalg både før og under salgsprocessen.
Større renoveringsarbejder i form af nyt bad eller nyt køkken vil stort set aldrig kunne betale sig, da mange købere ønsker deres egen version af de to dyreste rum i boligen.
Hvilke dokumenter skal være på plads før et salg af din bolig?
Det er ofte en overvejelse værd at tage fat i banken og fortælle om salgsplanerne. Hvis der er tale om en handel, som giver underskud, skal banken/kreditforeningen nemlig give accept af, at du må sælge boligen. Ud over at have en klar aftale med banken skal du i de fleste tilfælde stifte bekendtskab med disse dokumenter i forbindelse med et boligsalg:
- Energimærke.
- Tilstandsrapport og elinstallationsrapport (elrapport).
- Forsikring.
- Ejerlejlighedsskema.
- Andelsboligforespørgsel.
- Tingbogsattest/ejendomsdatarapport.
- BBR-ejermeddelelse.
Energimærke - hvad er det?
Det lovpligtige energimærke udarbejdes af en energikonsulent og er en slags teoretisk udregning af boligens varmeforbrug baseret på ejendommens alder, materialer, isolering mv. Derudover giver energimærket forslag til rentable forbedringer, men også til fornuftige isoleringsmæssige løsninger, såfremt du alligevel skal skifte vinduer, tag, etc.
Der er normalt foreningen, som betaler for energimærket, når det drejer sig om salg af ejerlejlighed eller andelsbolig, hvorimod du selv må til lommerne ved salg af bolig som villa, rækkehus og sommerhus.
Hvordan sikrer mod ansvar for fejl og mangler?
Hvis du har besluttet dig for et salg, kan du som udgangspunkt sikre dig mod ansvar for fejl og mangler, når du har solgt boligen. Ansvarsfraskrivelse gælder dog ikke for andelsboliger.
For at sikre dig mod fremtidige erstatningskrav fra køber, kan du tilbyde køber en ejerskifteforsikring, hvor du betaler halvdelen.
For at kunne indhente tilbud på en ejerskifteforsikring skal du have udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport. Uden disse rapporter kan der ikke tegnes en ejerskifteforsikring.
Med tilbuddet om en ejerskifteforsikring, er du fritaget for det 10-årige sælgeransvar, som du ellers er pålagt ved salg af en ejerbolig.
Ønsker du at præsentere sælger for en næsten anmærkningsfri tilstandsrapport, kan du overveje en "kladde" eller en "førsynsrapport" på den nye tilstandsrapport. Dermed kan du udbedre eventuelle mangler inden huset bliver sat til salg. Førsynsrapporten koster typisk et ekstra gebyr på 2.000 til 5.000 kr.
Mens ejerskifteforsikringer er normale med salg af enfamiliehuse, er de mere sjældne ved salg af ejerlejligheder, idet der både skal udarbejdes en rapport for selve lejligheden og for hele ejendommen. Dermed bliver tilstandsrapporten relativt dyr, hvilket forklarer, at der ifølge Forsikring & Pension kun bliver tegnet ejerskifteforsikringer i cirka 0,5 pct. af handlerne.
Hvad koster dokumenterne forbundet med boligsalg?
Tilstandsrapporten og elinstallations-rapporten koster sammen med det obligatoriske energimærke (gennemgang af ejendommens isolering og energiforbrug) typisk et sted mellem kr. 10.000 – kr. 18.000. Dertil kommer en eventuel betaling for halvdelen af ejeskifteforsikringen.
Tilstandsrapport og elinstallations-rapport
Tilstandsrapport og elinstallationsrapport udarbejdes af beskikkede byggesagkyndige og elinstallatører (se evt. på boligejer.dk) for udførlig liste over sagkyndige). Begge rapporter er frivillige men skal laves hvis der ønskes ejerskifteforsikring.
De to rapporter beskriver eventuelle visuelle fejl og mangler ved boligen ved et karaktersystem med forskellige farver huse:
- Gråt hus betyder, at der er tale om mindre alvorlige skader.
- Gult hus er alvorlige skader, som vil medføre, at der på længere sigt vil ske svigt af bygningsdelens funktion.
- Rødt hus angiver at der er tale om kritiske skader, hvor bygningsdelen på kort sigt, eller allerede har svigtet.
- Derudover er der et sort hus med et spørgsmålstegn i. Dette betyder, at der skal undersøges yderligerer for at vurdere, om der er tale om et alvortlig forhold, eller om det har mindre betydning.
Hvornår skal du tegne en ejerskifteforsikring, og skal du betale den selv?
Når du modtager tilstandsrapporten og elrapporten, kan du sende dem til et forsikringsselskab, som så udsteder et tilbud på en ejerskifteforsikring. Ejerskifteforsikringen dækker for skjulte fejl og mangler, som ikke er nævnt i rapporterne.
Bemærk, at der er meget store forskelle på præmierne fra selskab til selskab. Det er køberne, som beslutter om de vil tegne en ejerskifteforsikring, men du betaler som sælger halvdelen af præmien på den ejerskifteforsikring, som du selv vælger.
Vælger køber en dyrere ejerskifteforsikring, er du kun forpligtet til at betale den del, som den ejerskifteforsikring du selv valgte, kostede.
Vælger køber ikke at tegne ejerskifteforsikring, er pengene sparet, og du er stadig ansvarsfraskrevet som sælger i og med, at du har fremlagt et tilbud på en ejerskifteforsikring og skriftligt tilbudt at betale for halvdelen af præmien på den ejerskifteforsikring, som du vælger.
Hvad med SKAT, når du sælger bolig?
Husk at rette din forskudsopgørelse, når boligen er solgt, idet du får fradrag for renteudgifterne (og dermed højere lønudbetaling).
Når boligen er solgt, og lånene er indfriet, bør forskudsopgørelsen tilrettes med de faktuelle renteudgifter, så du ikke risikerer et skattesmæk.
Hvorfor skal du anskaffe dig et ejerlejlighedsskema, når du sælger ejerlejlighed?
Som nævnt er det væsentligt dyrere at blive frigjort for mangler i forbindelse med salg af ejerlejlighed og ikke muligt i forbindelse med salg af andelsbolig. Der er imidlertid gode muligheder for at gardere sig.
Skal du sælge ejerlejlighed, er det nødvendigt at skaffe et ejerlejlighedsskema til køber. Du eller din ejendomsmægler sender et ejerlejlighedsskema til ejerforeningens administrator, som udfylder det på ”tro og love”.
Skemaet koster typisk et sted mellem 2.000 – 4.000 kr. og giver køber et værdifuldt indblik i bl.a. ejerforeningens seneste referat af generalforsamling, vedtægter og husorden.
Skemaet giver også et indblik i ejerforeningens økonomi, herunder eventuelt væsentlige økonomiske beslutninger: Skal der skiftes tag, vinduer eller måske isoleres?
Endelig får køber også tilsendt ejerforeningens forsikringspolice, som typisk dækker for brand, svamp og insektangreb, rørskader i lodrette rør (faldstammer) mm. Alt dette gør det svært for køber at vende tilbage og sige, at han/hun ikke var orienteret.
Ryd op i dit rod, når du sætter din bolig til salg. Rene linjer og ryddelighed giver en potentiel køber bedre mulighed for at se sig selv i hjemmet. Foto: Torben Klint
Hvordan vurderer andelsboligforeningen din andelslejlighed?
Med hensyn til salg af andelsbolig er det mere almindeligt (i hvert fald i København) at sælge andelen selv ved hjælp af administrator og foreningens bestyrelse. Du skal tage fat i administrator, som hjælper til med at skaffe en vurderingsrapport, som udarbejdes af en vurderingssagkyndig.
Den vurderingssagkyndiges rapport er en gennemgang af andelsboligen, hvor lejlighedens maksimalpris kan suppleres med eventuelle forbedringer (nedskrives hvert år ifølge nærmere fastsatte nedskrivningsregler).
Andelsboligforeningen samt dennes bank/kreditforening udarbejder på baggrund af regnskabet normalt nogle nøgleoplysninger vedrørende andelsboligforeningen, så køber får et indtryk af andelsboligforeningens størrelse, sammensætning, økonomi mm. Andelsboligforeningen udarbejder endvidere nøgleoplysninger for din specifikke andelsbolig, når du ønsker af afhænde andelen.
Andelsboligerne sælger p.t. sig selv i Københavnsområdet, hvis foreningen ellers har en fornuftig økonomi, og det er ofte kun nødvendigt at tage fat i potentielle købere på den interne eller eksterne venteliste.
Administrator hjælper efterfølgende med udarbejdelse af en slags salgsopstilling, som giver køber overblik over indskud, boligydelse og forbrugsudgifter samt ofte en kort beskrivelse af andelsboligen. Når køberen er fundet, udarbejdes tillige overdragelsesdokumenter, og der holdes styr på pengene.
Hvornår skal du bruge en tingbogsattest, ejendomsdatarapport og BBR?
En tingbogsattest er et nødvendigt dokument, som altid bør fremskaffes til køber, hvad enten der er tale om hus, ejer- eller andelslejlighed. Attesten giver indblik i fx størrelsen på matriklen og eventuelle servitutter (begrænsninger), som kan være tinglyst på ejendommen. Tingbogsattesten giver også en oversigt over ejendommens hæftelser (lån), og hvem der er den retmæssige ejer af ejendommen.
En tingbogsattest kan gøre mere skade end gavn i forhold til dig som sælger (fx en lavere pris), men du har som sælger en loyal oplysningspligt overfor køber, og du sikrer dig, at køber ikke efterfølgende kommer med anklager om manglende orientering.
En ejendomsdatarapport er også et must i forbindelse med ejendomshandler, skemaet sendes til kommunen, som udfylder og returnerer det. Skemaet giver en orientering om lokal-/kommuneplaner for området, hvilken type forsyning der findes, om der er pligt til fjernvarme mm. Som supplement hertil sendes et forureningsskema til regionen. Her fremgår det, om der er kendskab til forurening på grunden.
BBR-ejermeddelelse (bolig og byggeregistret) er en oversigt over bl.a. boligens udvendige arealer, årstal for opførelse, materialevalg og varmeforsyning. Du har pligt til at tjekke, om oplysningerne er korrekte.
Der er mange penge at spare ved at sælge sin bolig selv, men en ejendomsmægler kan vha. markedsføring nå meget bredere ud. Selvsalg er en god idé, når du sælger andelslejlighed, men mere sikkert at bruge en ejendomsmægler ved salg af hus og ejerlejlighed. Foto: Torben Klint
Skal jeg sælge min bolig selv eller overlade det til en ejendomsmægler?
Hvis du selv ønsker at stå for salget, er der ingen tvivl om, at du skal have et indgående kendskab til bl.a. ovennævnte dokumenter. Jo bedre orienteret, jo bedre rustet til selvsalg. Som nævnt er andelsbolig den mest normale boligtype for et selvsalg, men husk at tage kontakt med foreningens administrator, så det formelle bliver overholdt.
Økonomi er normalt den mest betydningsfulde parameter for et valg af selvsalg, og her spiller salæret naturligvis den altoverskyggende rolle. Du må overveje, om du har tid, kræfter og viden nok til et selvsalg i forhold til at betale for en mægler (vælg en mægler som er tilknyttet Dansk Ejendomsmæglerforening og dermed forsikringsmæssigt dækket af en garanti).
De fleste mæglere har i dag en form for solgt eller gratis-princip, hvor du ikke skal betale, hvis boligen ikke bliver solgt, men det er vigtigt at sætte sig grundigt ind i formidlingsaftalen. Nogle tager betaling for fotograf og dokumenter - uanset om boligen sælges.
Salæret kan variere enormt fra mægler til mægler og område til område, men udgør nemt mellem 30.000 – 60.000 kr. plus moms afhængig af boligtype. En tommelfingerregel er, at boliger i områder med dyre priser også sælges til højere salærer.
Markedsføring udgør også en stor del af omkostningerne afhængig af, hvor omfattende en markedsføring du vælger.
Hvis man anvender en ejendomsmægler, behøver man ikke selv have helt styr på alle dokumenterne. Det er en del af ejendomsmæglerens arbejde at indhente de forskellige dokumenter.
