Før et byggeri skal du tage stilling til, hvem der har ansvaret for de forskellige dele af byggeprocessen. Arkivfoto
Hvad betyder "entrepriseform"?
Entrepriseformen er et udtryk for, hvor de forskellige ansvarsområder (jura, økonomi, projektering, byggeledelse, udførelse af byggesagen m.v.) er placeret, og hvilke konsekvenser det kan have for dig som bygherre. Det er uhyre vigtigt at vælge den rette entrepriseform.
Dit konkrete projekt og dets omfang har betydning for valget af entrepriseform. Er det renovering, om- eller tilbygning? Har du færdige tegninger og projektbeskrivelse? Hvor mange faggrupper skal involveres? Har du tid til og forudsætninger for at styre byggesagen selv?
Det er alle relevante spørgsmål, når du skal finde den mest egnede entrepriseform til dit byggeprojekt.
Det første og måske sværeste, du skal gøre, når du skal vælge entrepriseform, er at se dig selv i øjnene og realistisk bedømme din egen tid samt din viden og dine forudsætninger på områder som jura, økonomi, byggeteknik mv. Her vil det for de fleste være bedst at alliere sig med en rådgiver eller en dygtig håndværker. Hvem det skal være, afhænger af det konkrete byggeprojekt.
Dernæst skal du, inden du når for langt i planlægningen af projektet, vælge, hvilken entrepriseform der passer bedst til dig og dit projekt - fagentreprise, hovedentreprise eller totalentreprise?
Hvilke entrepriseformer vil være relevante for dig som boligejer?
De mest almindelige entrepriseformer, som er relevante for private boligejere i forbindelse med et byggeprojekt, er:
- Fagentreprise
- Hovedentreprise
- Totalentreprise (mest typehuse).
Se video 'Find den rigtige entreprise'
Fagentreprise
Ved denne entrepriseform er det dig eller din rådgiver, der styrer og koordinerer hele byggeprocessen. Projektering (tegninger, beskrivelser m.v.), ansøgning om byggetilladelse, udarbejdelse af tilbudslister, udarbejdelse af hovedtidsplan og udbudsmaterialet skal være på plads, inden du indhenter tilbud på de enkelte fagentrepriser. Ellers er det svært for entreprenørerne at give tilbud, og du får svært ved at sammenligne de tilbud, du får ind.
Såfremt der indgås aftaler med AB18 som aftalegrundlag, så vil bygherren have entrepriseaftaler med de implicerede håndværkere. Det vil være godt at få en rådgiver eller advokat til at bistå med at udforme entrepriseaftalerne, så aftalen er gennembearbejdet og afbalanceret. Når aftalen er på plads, så skal du som bygherre udarbejde en detaljeret arbejdsplan med input fra de enkelte fagentrepriser og styre processen, så arbejdet kan udføres i til den aftalte tid, pris og kvalitet. Det er vigtigt, at fagentreprenørerne kan komme og udføre arbejdet iht. den aftalte arbejdsplan.
Du eller din rådgiver skal desuden løse eventuelle kontroverser mellem de enkelte fagentreprenører (firmaer), og samtidig får du det fulde juridiske og økonomiske ansvar. De enkelte fagentreprenører har ikke en juridisk bindende aftale med hinanden, og derfor har du som bygherre ansvaret for, at de kan udføre deres respektive arbejder til den aftalte tid.
Dvs. at du eller din rådgiver i stort omfang skal være til stede på byggepladsen under udførelsen af arbejdet og sikre ikke kun arbejdets fremdrift, men også at arbejdsmiljøet bliver overholdt.
Alt i alt er det en stor mundfuld. Hvis du ikke er byggesagkyndig og erfaren byggeleder, bør du lade professionelle tage over og hyre en rådgiver til at hjælpe dig. Pengene til denne type rådgivning er som oftest givet godt ud. De tjener sig nemt hjem både i sparede ærgrelser, irritationer og i forhold til den endelige pris og kvalitet på projektet.
Fagentreprise er meget brugt, hvor kun et enkelt fag er på byggepladsen eller på et mindre projekt. Fx en maler eller gulvsliber.
Hovedentreprise
Ved denne entrepriseform sørger du eller din rådgiver selv for alle godkendelser og gennemarbejdet projektmateriale, som hovedentreprenøren giver tilbud på.
Når der er indgået en entrepriseaftale, også kaldet en kontrakt, styrer hovedentreprenøren byggeriet fra A til Z dvs. udarbejder detailtidsplanen, leder underentreprenører, tager sig af eventuelle konflikter, jura og økonomi. Det tager hovedentreprenøren sig selvfølgelig betalt for.
Hovedentreprisen er nok den mest anvendte entrepriseform for den private bygherre i større byggesager. Som bygherre får du en anden rolle, fordi du i langt de fleste tilfælde har en rådgiver til at sørge for diverse godkendelser samt til at stå for udarbejdelsen af projektmaterialet, herunder udbudsmaterialet. Det sikrer byggeriet optimale vilkår både i forhold til prissætningen og til hovedentreprenørens arbejde efterfølgende.
Hovedentreprenøren indgår kontrakter med de nødvendige underentreprenører (andre håndværksmestre) og styrer både kontrakter, økonomi, tidsplan, koordinering og byggeledelse samt sørger for, at byggeriet står færdigt til tiden, og at arbejdets kvalitet er som aftalt.
I hovedentreprisen er ikke inkluderet uvildigt tilsyn med kvaliteten m.v. Derfor er det en rigtig god idé at hyre en professionel tilsynsførende og lade ham/hende varetage tilsynet - helst med fotografisk registrering og skriftlige afrapporteringer. Du skal aftale med din rådgiver, at han eller hun udfører tilsynet på de rigtige tidspunkter, dvs. når væsentlige områder af byggeriet og større og svære tekniske arbejder påbegyndes. På den måde kan eventuelle fejl og mangler tages i opløbet.
Overordnet set er forskellen på en fagentreprise og en hovedentreprise, hvor ansvaret for byggeriets byggeledelse er placeret. Ved hovedentreprisen er det hovedentreprenørens problem, hvis en underentreprenør bliver forsinket med projektet eller går konkurs. I fagentreprisen vil det være bygherren, som har ansvaret for hver enkelt entreprenør og dermed risikoen, hvis det går galt.
Hovedentreprise er karakteriseret ved, at der fra bygherrens og dennes rådgivers side, skal være et færdigt projektmateriale som sendes i udbud. Projektmaterialet kaldes for et udbudsmateriale, som blandt andet indeholder tegninger, beskrivelser, en hovedtidsplan, tilbudslister, kontrolplaner mv.
Udbudsmaterialet skal være komplet på tidspunktet, hvor det sendes ud til de bydende hovedentreprenører. Hovedentreprenøren står ikke for ikke projekteringen og har dermed ikke et projekteringsansvar, hvorfor det er vigtigt at udbudsmaterialet er gennembearbejdet.
Totalentreprise
Ved denne entrepriseform klarer andre hele processen. Bygherre skal blot skrive under på en totalentrepriseaftale, så sørger en totalentreprenør for både projekteringsarbejdet og udførelse. Der er dog ikke mange totalentreprenører, der tager sig af ombygninger og tilbygninger. Totalentreprise er primært en entrepriseform til typehuse og typificeret sommerhusbyggeri.
Totalentreprenøren råder oftest over en projekteringsafdeling med arkitekter, ingeniører og bygningskonstruktører og forestår hele projekteringen i alle af byggeriets faser. Projekteringen kan også købes ind udefra ved at hyre arkitekter, ingeniører og landskabsarkitekter ind til opgaven.
Totalentreprenøren kan nogle gange selv udfører dele af byggeriet, men indgår ellers entrepriseaftaler med underentreprenører. Totalentreprenøren leder byggeprojektet og dets udførelse frem til afleveringen.
Dog er det sådan, at i en totalentreprise er der ikke inkluderet uvildigt tilsyn over de udførte arbejder. Derfor er det en god idé at entrere med en professionel tilsynsførende og lade ham eller hende varetage tilsynet.
Mediation i byggekonflikter
Når du laver en kontrakt om et byggeri, kan du overveje at inkludere mediation i aftalen, hvis det skulle ende i en konflikt.
Mediation er ikke det samme som mægling, selvom det minder meget om det. Mens en mæglers opgave er at forhandle mellem to stridende parter og evt. udarbejde et udkast til et forlig, er mediatorens rolle at sørge for at få skabt det rette rum og give de rette værktøjer til, at parterne selv finder frem til en løsning.
I forbindelse med tvister i byggesager vil du som boligejer typisk kunne bruge mediation, hvis du rager uklar med en entreprenør, håndværker, arkitekt eller anden form for rådgiver.
Læs mere om mediation her
Hvilke fordele og ulemper er der ved de forskellige entrepriseformer?
Fagentreprisens fordele og ulemper
Fordelen ved at bruge fagentreprise er, at du styrer det hele selv og har fingeren på pulsen, hvad angår det æstetiske, byggetekniske, økonomiske m.v. Det står dig frit for at vælge, hvilke fagentreprenører du ønsker til at udføre arbejdet. Det kan være billigere at udbyde projektet i fagentreprise, men det sparede vil i de fleste tilfælde gå til en rådgiver, som kommer til at stå for byggeledelsen.
Den største ulempe vil vise sig, hvis du ikke har gjort dig seriøse overvejelser om din egne kvalifikationer som både bygherre og byggeleder. Du risikerer at få et meget uheldigt byggesagsforløb med både økonomiske og ikke mindst byggetekniske problemer, hvis ikke du varetager rollen som det koordinerende led imellem flere fagentreprenører godt nok.
En anden ulempe er, at du skal bruge meget tid på projektet og forholde dig til selv de mindste ting, og det kalder på, at du er til stede på byggepladsen. Undervejs i byggeprocessen kan der opstå problemer af enten byggeteknisk eller koordineringsmæssig karakter, som du skal forholde dig til og træffe hurtige beslutninger, så projektet ikke går i stå.
Hovedentreprisens fordele og ulemper
En af hovedentreprisens fordele er, at du kan koncentrere dig om byggeriet på baggrund af det projektmateriale, som hovedentreprenøren har givet sit tilbud på, og overlade alle styringsmæssige forhold vedrørende byggesagen til ham eller hende. Du har kun juridisk og økonomisk forhold til én entreprenør og ikke flere, som det er tilfældet ved fagentreprise.
Hovedentreprenøren tager sig som regel betalt for at stå for byggeledelsen, styringen og koordinering af underentreprenørerne. Konkurrencen bliver mindre, da der er færre entreprenører, der er i stand til at påtage sig ansvaret med at koordinere byggesagen. Det er typisk de lidt større håndværksvirksomheder.
Totalentreprisens fordele og ulemper
Totalentreprisens fordel er, at du overlader alle processer til en totalentreprenør. Du har kun én totalentrepriseaftale, som står for projektering og udførelse, og du skal derfor kun kommunikere med én person. Du giver i princippet totalentreprenøren en sum penge, og så får du det byggeri, som kan opnås for den sum. Totalentreprenøren har risikoen for hele projektet.
Ulemperne er, at der er færre entreprenører at vælge imellem, og at du tidligt skal være meget bevidst om stil, materialer mm. Det er vigtigt at være meget konkret med dine ønsker, så du får det du ønsker for de penge, du har til rådighed.
Hvilke typer byggesager egner de forskellige entrepriseformer sig til?
Overordnet gælder følgende tommelfingerregler for valget af entrepriseform i forhold til typen af byggesag:
Fagentreprise: Carport, udestue, nyt tag, nyt køkken, omfangsdræn, m.v.
Hovedentreprise: Tilbygninger, større ombygninger og komplekse rum som fx badeværelser og i øvrigt byggesager, hvor mange faggrupper er involveret.
Totalentreprise: Helårsboliger og ferieboliger (typehuse).
Spørg evt. en rådgiver, håndværker eller entreprenør om, hvilken entrepriseform der vil være mest optimal til dit projekt.
