Køreplan til din nye tilbygning

Hvad kan du bruge rådgivere til, når du bygger til?

Gode rådgivere er guld værd i planlægningen af et større byggeprojekt. De kan hjælpe dig med analyser, tegninger og eventuelt modeller og dermed gøre projektet mere konkret, så det bliver lettere at se fordele og ulemper, ved de forskellige løsninger. På den måde får du bedre mulighed for at træffe de rigtige valg, inden byggeriet går i gang og ændringer bliver alt for besværlige og dyre.

Et skitseforslag fra en arkitekt er fx en god måde at få sat billeder på de ønsker og drømme, du har i forhold til din nye tilbygning. Hvis der er særlige forhold på grunden, eller du ønsker en særlig form for bygning,vil det ofte være en god idé hurtigt at få en ingeniør til at regne på tilbygningens konstruktion, så du kan stole på, at den er sikker, stabil og opfylder bygningsreglemenets krav til konstruktioner

Senere i projektet bør du have en arkitekt eller anden byggesagkyndig, der kan hjælpe dig med:

• At lave ansøgning til kommunen. Der kan være særlige forhold, der skal undersøges eller beskrives, når der søges byggetilladelse – og der er særlige krav til de myndighedstegninger og oplysninger, der skal indsendes til kommunen for at få byggetilladelse.
• Byggetekniske tegninger og bygningsbeskrivelse, som bruges af håndværkerne til at udregne prisestimat og til at bygge efter.
• Budget for hele projektet.
• Aftalegrundlag med håndværkerne.
• At styre byggeprojektet sikkert gennem byggefasen, kontrollere at byggeriet skrider frem efter planen i den aftalte kvalitet.

Det er et stort og kompliceret arbejde at styre et byggeprojekt, og det kan være svært at nå, hvis du samtidig skal passe dit job og din familie. En byggerådgiver og evt. hovedentreprenør kan lette dit arbejde markant, og holde styr på budget og tidsplan undervejs.

En uvildig, professionel rådgiver er en ekstra udgift, men er ofte tjent ind igen i løbet af projektet. Det er ærgerligt, hvis du får en ny tilbygning, der ikke lever op til dine forventninger. Og det kan hurtigt blive dyrt, hvis der træffes de forkerte beslutninger, eller der opstår problemer eller fejl undervejs.

Bygningsreglementet stiller mange andre krav til nye tilbygninger, og ud over de krav skal tilbygningen også overholde krav i en eventuel lokalplan for dit område, i en eventuel servitut for din grund eller andre begrænsende bestemmelser. Lokalplan og servitut kan fx stille særlige krav til byggeriets udseende, placering på grunden, bygningens højde, materialevalg m.m. Lokalplanens kan indeholde krav, som er skærpede ift. de generelle krav i bygningsreglementet. I så fald er det de skærpede bestemmelser, der skal overholdes.

Hvornår skal du søge om byggetilladelse?

Når du skal bygge til, skal du altid søge om byggetilladelse hos kommunen, før du går i gang med byggeriet. Det gælder uanset tilbygningens størrelse.

På kommunens hjemmeside kan du finde vejledning og se hvilke dokumenter, der skal lægges ved din ansøgning om byggetilladelse. I dag har mange kommuner samlet ansøgningsprocessen på Byg og Miljø’s hjemmeside, som er kommunernes fælles portal for bygge- og miljøansøgninger.

Når kommunen behandler byggesagen, vurderer de først og fremmest, om tilbygningen fx overholder kravene til placering i forhold til skel, størrelse og bebyggelsesprocent samt bygningens højde i meter og andre forhold, der har betydning for omgivelserne.

Derudover skal du selv (eller din rådgiver) sikre, at alle andre krav i bygningsreglement, lokalplan, servitutter, grundejerforening eller andet overholdes, og ellers søge og opnå dispensation for forhold, der af den ene eller anden årsag kan være vanskelige at opfylde. I en byggetilladelse stilles der krav om, at der indsendes teknisk dokumentation som fx energiberegninger, beregninger af konstruktioner m.v., før tilbygningen færdigmeldes og må tages i brug.

Som boligejer eller grundejer har du selv det fulde ansvar for, at din nye tilbygning overholder kravene i bygningsreglementet, og at kommunen har modtaget alle relevante tegninger, beregninger og dokumenter i sagen, og at du har de fornødne tilladelser. Det kan have alvorlige konsekvenser, hvis du bygger en ulovlig tilbygning. I værste fald kan du blive tvunget til at rive den ned for egen regning.

Hvad skal du huske for at have det økonomiske på plads før, du bygger til?

Det bedste du kan gøre for at sikre, at økonomien for dit byggeprojekt holder, er at lægge et gennemtænkt og detaljeret budget. Udover at indhente priser for selve byggeriet, kan du med fordel også indtænke andre poster som fx indretning, belysning, gardiner og evt. anlægning af arealet udenom tilbygningen. 

Jo bedre du planlægger projektet, jo mere præcist og sikkert budget kan du lægge. Det er meget svært at lægge et helt detaljeret budget for et byggeprojekt. Der er mange forhold, der har betydning for selve byggeprojektet, men derudover er der andre udgifter, når man går i gang med en tilbygning. Det kræver både viden om og erfaring med byggeprojekter. Derfor er det en god idé at få en erfaren byggefaglig til at hjælpe med at udarbejde det.

Ved både om- og tilbygninger vil der stort set altid dukke uforudsete byggetekniske forhold, eller ændringer op, så der bør i byggeregnskabet afsættes en vis procentdel til uforudsete udgifter.  Procentdelen afhænger af projektets byggetekniske kompleksitet, men vil ofte være 15 – 25%.

Helt generelt vil et byggeprojekt rumme opgaver og tekniske udfordringer, som det er svært at forudsige tidsforbruget og materialeprisen på. Her må du på forhånd bede rådgiveren og entreprenøren/håndværkeren om deres bedste skøn. Sæt altid et ekstra beløb af til uforudsete udgifter, gerne 20 procent af det samlede budget. Der dukker stort set altid uforudsete udgifter og ekstraopgaver op undervejs.

Når budgettet er på plads, er det tid til at kontakte din bank eller dit realkreditinstitut, hvis du skal låne for at få økonomien i projektet på plads.

Husk at et budget er et styringsværktøj, der også skal hjælpe med at holde overblik over økonomien undervejs i byggeprojektet. Sørg derfor for løbende at opdatere budgettet i forhold til de reelle priser og udgifter.   

Hvilke forsikringer skal du tegne under byggeriet?

Du bør altid kontakte dit forsikringsselskab, før du går i gang med en ny tilbygning eller et andet større byggeprojekt. Ellers risikerer du, at din husforsikring ikke dækker i tilfælde af brand og storm.

Du skal som oftest også tegne en byggeskadeforsikring, en entreprise- eller all risk-forsikring, så du er sikret mod tyveri af byggematerialer, skader på byggeriet m.m.

Normalt dækker håndværkerens forsikring nogle skader, men der kan være forhold, der har betydning for forsikringen, og der kan være forhold, som håndværkernes forsikringer ikke dækker. Viser det sig, at håndværkeren ikke er ordentligt forsikret, kan du risikere selv at komme til at stå med store udgifter.

Hvad skal du tænke på, før håndværkeren underskriver kontrakten?

Før du kontakter håndværkere og indhenter tilbud på din nye tilbygning, skal du gøre dig helt klart, hvilke opgaver du vil have udført, og hvilke forventninger du har til det færdige resultat, og hvor meget af byggeriet du evt. selv regner med at stå for.

Det er udbuddet, som danner grundlag for håndværkerens tilbud. Tilbuddet - og de tilhørende beskrivelser/tegninger -  skal nemlig beskrive præcist, hvad arbejdet omfatter, hvornår det forventes udført og afsluttet samt prisen. Arbejdsopgaver, som ikke er nævnt i tilbuddet eller eventuelle bilag, indgår ikke i aftalen, og det kan du ikke forvente, bliver udført inden for den tilbudte pris.

Når du har modtaget tilbud og valgt entreprenør, skal der skrives kontrakt, - en udførlig skriftlig aftale med entreprenøren/håndværkeren. En håndværkeraftale eller -kontrakt er et af de vigtigste dokumenter, som indgår i enhver byggesag, stor såvel som lille. Hvis du får lavet en god, præcis og skriftlig aftale, inden byggeriet går i gang, kan mange bekymringer og ærgrelser undgås.

Undervejs i byggeriet afholdes der løbende byggemøder, og du bør dokumentere, at arbejdet bliver udført, som det skal ifølge aftalen. Det vil generelt være hensigtsmæssigt med en byggeteknisk rådgiver. Han kan rådgive dig ift., hvad der er godt håndværk og byggeteknisk rigtigt i forhold til det leverede, og det der er aftalt med håndværkeren. Også hvordan du udarbejder dokumentation på en måde, så både du og håndværkeren forstår det på samme måde.

Fotografier kan være hensigtsmæssige, fx kan du fotografere isoleringen i vægge og gulve med en tommestok lagt henover, så det tydeligt fremgår, hvor tykt isoleringslaget er, hvilket produkt der er brugt m.v. Når først væggen er lukket, og betongulvet er støbt, har du ikke længere adgang til isoleringen og kan derfor heller ikke bevise, at den er der. Din rådgiver kan hjælpe dig med dokumentationsarbejdet.

Når tilbygningen er færdig, skal den færdigmeldes til kommunen, og der skal indsendes teknisk dokumentation. Oplysninger i BBR-registret vil blive opdateret via kommunen, men du bør tjekke, at oplysningerne i BBR stemmer overens med det byggeri, der er på grunden.