Et loftrum kan udnyttes til mange ting, fx til et ekstra værelse. Foto: Velux.
Hvorfor inddrage loftet til beboelse?
Ønsket om at inddrage loftrummet udspringer ofte af et konkret behov for ekstra plads eller flere værelser. I den forbindelse er det en god idé at se på, om rummene umiddelbart kan disponeres og indrettes i loftrummet, eller om du skal ud i et større projekt som kræver en ombygning.
Indretningen af et loftrum giver nogle andre udfordringer end husets øvrige etager. Der er skrå vægge, og pladsen er lidt trang, men måske er der nogle gode kig, der kan udnyttes.
Du kan også se på, hvilke muligheder det giver din bolig, at du øger kvadratmeterne ved at etablere en ny etage. Måske kan det give huset et mere moderne og tidssvarende udtryk, at du inddrager loftrummet. Eller det kan give fleksibilitet i indretningen, så boligen kan anvendes på flere måder over tid, hvis der fx kommer flere børn til, eller når børnene bliver større eller flytter hjemmefra.
Et uudnyttet loft kan blive til et værelse eller en lille stue. Men før du begynder at drømme om ekstra kvadratmeter i boligen, så undersøg om der er plads til ekstra isolering, som er påkrævet, hvis et ubeboet loft skal laves om til beboelse. Foto: Jesper Elgaard.
Hvad skal du undersøge, hvis du vil inddrage et uudnyttet loftsrum til beboelse?
Regler i bygningsreglementet samt husets konstruktion er nogle af de ting, der kan sætte en stopper for drømmen om at ombygge loftsrummet på dit hus til et ekstra par værelser eller en stue. Sørg derfor for at lave et godt forarbejde, før du går i gang med detailplanlægningen af et større byggeprojekt på dit uudnyttede loftsrum. En byggerådgiver som til dagligt arbejder med den slags projekter, kan være god at tage med på råd.
Hvis du overvejer at inddrage loftrummet til beboelse, er der en række forhold, du skal undersøge, inden du går i gang. Undersøg bl.a.:
- Om loftet er egnet til beboelse, og om der fx er mulighed for at få tilstrækkelig lofthøjde og dagslys.
- Loftets status. Tæller loftet i forvejen med i etagearealet? Og kan det godkendes til beboelse?
Først og fremmest skal du starte med at undersøge, om du i forhold til tagets form og konstruktion overhovedet kan benytte loftrummet til beboelse.
Der er stor forskel på rummeligheden og udformningen af loftetagen på huse. Det gælder både standen, materialerne og udformningen af selve konstruktionen, som er afgørende for, hvor anvendelig loftet er, til at blive inddraget til beboelse.
For at dit loft kan benyttes til beboelse, kræver det, at bygningsreglementets krav til beboelsesrum kan opfyldes. Det betyder bl.a., at der skal være tilstrækkelig loftshøjde, samt at regler for redningsåbninger skal overholdes. Bygningsreglementet stiller krav til, at redningsåbninger kan give de personer, som opholder sig i bygningen muligheden for at give sig selv til kende.
Loftshøjden har også en betydning for, at du får et godt rum, som du rent faktisk kan bruge til noget. Når du skal vurdere, om du vil kunne få skabt den nødvendige loftshøjde, skal du huske på, at isolering og indvendig beklædning m.v., fylder en del, og de skal ligeledes opfylde kravene i bygningsreglementet, fx krav til isoleringsevne og u-værdier.
Hvad skal du ellers tage med i dine overvejelser, når du inddrager loftet til beboelse?
Når du inddrager loftet til beboelse, får du ikke blot flere kvadratmeter. Du vil også få øgede udgifter på flere områder.
Øget varme- og elregning
Du vil naturligvis få en øget varme- og elregning ved at udvide boligarealet. Modsat er det vigtigt at huske på, at det også kan være gavnligt for varmeregningen, når du samtidig får efterisoleret den eksisterende tag- og loftkonstruktion.
Øget ejendomsværdiskat
Når du inddrager dit loft til beboelse, vil de ekstra kvadratmeter indgå i beregningen af ejendommens værdi. Derfor vil det også have indflydelse på din ejendomsværdiskat. Du skal huske at sørge for at indregne denne ekstra udgift i dit budget også.
BBR-meddelelsen
Hver gang der sker ændringer med en bolig, skal ændringerne opdateres i BBR-meddelelsen. Det er dig som boligejer, der har ansvar for, at oplysningerne på BBR- meddelelsen er korrekte. Hvis du inddrager dit loft til beboelse, skal du derfor sørge for, at oplysningerne også er i BBR-registret.
Hvordan undersøger du, om du må inddrage loftet til beboelse?
Det er vigtigt, at du undersøger grundigt, om du overhovedet har lov til at inddrage dit ubeboede loft til beboelse.
Der kan være brandsikringskrav, begrænsninger for bebyggelsesprocenten på grunden, krav til lofthøjde, dagslys, redningsåbninger mv., som skal efterleves. Det gælder både de regler, der er at finde i bygningsreglementet, men også bestemmelser i en evt. lokalplan for dit område.
Tjek også din BBR meddelelse, der er at finde på ois.dk. Her vil du kunne se, hvad der er registreret af oplysninger om din bolig. På tinglysning.dk vil du derudover kunne se, om der er tinglyste servitutter, som kan sætte en stopper for dit byggeprojekt.
Hvis du er i tvivl, kan du kontakte din kommune og tage en snak med dem om dine byggeplaner, eller du kan kontakte en arkitekt, byggerådgiver eller ingeniør, der kan undersøge mulighederne for dig.
Du skal overveje mange ting, når du planlægger at udnytte loftet til beboelse. Bl.a. hvad du vil bruge rummet/rummene til. Mulighederne er mange, men er typisk et ekstra soveværelse eller stue. Foto: Velux.
Køreplan: Sådan forløber et typisk byggeprojekt
Når du har været alle overvejelser og indledende undersøgelser igennem er du klar til at begynde arbejdet på din nye loftetage. Du kan følge denne generelle køreplan, men vær opmærksom på, at byggeprojekter af denne størrelse kan variere i omfang. Det er derfor en god idé at tage en byggerådgiver med på råd.
Planlægning
Projekter tager tid, og det gør planlægningen inden den praktiske del af byggeriet også. Planlægning af et byggeprojekt er vigtig for at forberede og planlægge så meget af projektet som muligt og tage så mange problemer som muligt i opløbet.
At indrette loftrummet kan umiddelbart virke som et meget overkommeligt projekt, og det er i mange henseender også mere enkelt end at bygge en helt ny første sal. Men der er nogle byggetekniske og fugtmæssige sider af projektet, der kan give udfordringer og omkostninger, der ved første øjekast ikke lader sig afsløre.
Planlægningsfasen består af en næsten endeløs række af beslutninger, som du skal træffe - både store og små. Lige fra indretning over dørgreb til valg af håndværkere, aftalegrundlag, entrepriseform mv.
Faserne i byggeprojektet afhænger naturligvis af, hvor stort projektet er. Men i hovedtræk kan de beskrives således:
- Dine ideer, tanker og ønsker.
- Tegne et skitseforslag.
- Udarbejde et økonomisk overslag - et budget.
- Ansøge byggetilladelse.
- Vælge materialer m.m.
- Indhente tilbud og indgå aftaler med håndværkere.
- Tegne forsikring.
- Den praktiske udførelse.
- Afleveringsforretning.
Tegne skitseforslag
Det er typisk i denne fase, at du gør dig meget konkrete tanker om, hvad du har plads til, og indsamler inspiration. Du kan lade dig inspirere af andres ombygninger, magasiner og internettet.
I denne fase kan det være en god hjælp at drøfte projektet med en arkitekt eller med det byggefirma, som du har tænkt dig skal stå for byggeriet. Det kan give dig en god fornemmelse af både muligheder og byggeriets størrelse og pris.
Når ideerne er kommet frem, er det en god idé at få dem ned på papir. Måske er projektet rimelig simpelt, og du har en klar forestilling om, hvordan loftrummet skal indrettes. Men hvis du savner nye ideer eller ønsker at se, hvad projektet kan drives til, er det en god idé at tage en snak med en arkitekt. En arkitekt vil kunne tegne et skitseprojekt, som danner grundlag for det videre arbejde i processen. Den visuelle præsentation af førstesalen kan også være med til at minimere ændringer, når byggeprojektet går i gang. Ændringer kan ende med at koste dyrere, og så holder budgettet måske ikke.
Lægge budget
Med et skitseforslag på bordet og et møde med en rådgiver, der har gennemgået projektet og huset, kan du få et overblik over, hvad byggeprojektet vil koste. Rådgiveren kan være arkitekt, ingeniør eller håndværker.
For at få et overblik over, hvad det vil koste at inddrage loftrummet til beboelse, skal du have udarbejdet et økonomisk overslag – et byggebudget – hvor du stiller alle udgifterne op. I starten er du nødt til at arbejde med overslagspriser, men efterhånden som detaljeringsgraden på projektet bliver større, så kan du sætte de mere præcise beløb ind i budgettet, så du hele tiden har styr på økonomien.
For at kunne styre økonomien bedst muligt, skal du sørge for at få et fast tilbud fra håndværkerne, så der er klare aftaler om, hvad arbejdet koster. Hvis arbejdet bliver udført på timebasis, er det meget svært at have kontrol med og overblik over økonomien. Af den grund er tegninger, beskrivelser, materialelister, hovedtidsplan, tilbudslister mv. en vigtig del af udbuds- og aftalegrundlaget, når du skal lukke en aftale med en entreprenør.
Byggeprojekter bliver næsten altid dyrere end planlagt. Derfor er det også vigtigt, at du sørger for, at der er lidt luft i budgettet. Som tommelfingerregel er det en god idé at sætte et beløb af til uforudsete udgifter, der svarer til 10-15 procent af projektets samlede pris. Især ved ombygninger og renoveringsprojekter, vil der altid være større risiko for uforudsete udgifter end ved nybyggeri.
En del af de ekstraudgifter, som dukker op, skyldes, at byggeprojekter har en tendens til at gribe om sig. Når nu du alligevel er i gang, er det oplagt lige at få ordnet et par ting mere. Prøv så vidt muligt at forudse nogle af disse ønsker, så du kan få dem med i dit budget. Husk også momsen.
Du skal også huske at sætte penge af til rådgivere, forsikringer, låneomkostninger, byggepladsindretning, evt. tilladelser mv.
Søge byggetilladelse
Inden du kan søge en byggetilladelse hos kommunen, skal du have en del materiale klar. Det giver kommunen en chance for at gennemskue, hvad dit projekt går ud på, og om det kan gennemføres uden at komme i konflikt med bygningsreglementet og lokalplanen.
Selvom du allerede har fået tegnet et skitseforslag til dit projekt, skal du have tegnet en del flere og mere detaljerede tegninger, som kommunen skal bruge i sin sagsbehandling. Du kan få nærmere information om, hvilke tegninger og andre oplysninger, der er nødvendige, hos teknisk forvaltning i din kommune, som også skal have ansøgningen, eller på kommunens hjemmeside. I dag er byggetilladelsesprocessen samlet for alle kommuner på Byg og Miljøs hjemmeside. Her kan du ligeledes findes hjælp og vejledning til tegninger og oplysninger samt ansøgningsskemaet til byggetilladelsen.
Det kan være en god idé at drøfte byggeprojektet med kommunen, inden du sender ansøgningen. Det kaldes en forhåndsdialog og er frivillig. Det er oftest en god ide at tage kontakt til myndighederne ved en forhåndsdialog og derigennem få afklaret tvivlsspørgsmål, som du måtte have. Så kan du måske få ryddet de værste sten af vejen på forhånd, så ansøgningen går glat igennem. Du skal dog være forberedt på, at det kan tage lang tid at få en byggetilladelse, især i perioder med stor byggeaktivitet.
Valg af materialer - store som små - har stor betydning for det nye rums udseende. Og det har selvsagt også betydning for projektets pris. Foto: Lene Samsø.
Vælge materialer m.m.
Det er en stor opgave at vælge materialer. Det gælder både til beklædning, gulve, vægge og lofter, vinduer, trappe og alle "småtingene", som fx dørgreb, vinduesplader og paneler.
Materialerne har en vis betydning for projektets samlede pris, så det gælder om hurtigst muligt at få styr på materialerne. Det er også svært for håndværkerne at give dig et tilbud på de forskellige opgaver, hvis de ikke ved, hvilke materialer du ønsker. Det er på baggrund af dine ønsker, at håndværkerne afgiver pris ud fra. Derfor er beskrivelser og tegninger enorm vigtige for dit projekt.
Hvis det lyder helt uoverskueligt at skulle vælge materialer, er det måske en god idé at få en arkitekt, med speciale indenfor den type opgaver, til at hjælpe dig.
Få tilbud og indgå aftaler med håndværkere
Jo flere oplysninger du kan oplyse om projektet, jo mere præcist kan håndværkerne beregne et tilbud for dig. Hvis projektet er for løst beskrevet og tegnet, får du priser, som du ikke kan regne med holder.
Indhent gerne flere tilbud på arbejdet. På den måde får du en fornemmelse af, om prisen hos den foretrukne håndværker ligger over, under eller midt imellem. Når du sammenligner priserne, skal du sikre dig, at de forskellige tilbud er afgivet på et ensartet grundlag,. Du skal også sikre dig, at håndværkeren og byggefirmaet ikke har taget forbehold for dele af opgaven, som oftest skyldes manglende beskrivelse eller tegning. Du kan have glæde af at have en rutineret byggerådgiver til at se tilbuddene igennem sammen med dig.
Når du har valgt håndværkere, skal du sørge for, at alle aftaler og kontrakter er på skrift, og at de er udarbejdet på grundlag af et AB regelsæt. Det er en beskrivelse af de almindelige betingelser for arbejder og leverancer ved bygge- og anlægsarbejde. Ved byggeprojekter som etablering af førstesal kan en AB Forbruger med fordel bruges. AB Forbruger er ikke en lov, men med AB Forbruger står du som bygherre meget stærkere, hvis der skulle opstå konflikter om priser, tidsfrister, forsinkelser m.m.
Derudover skal du underrette dit forsikringsselskab om projektet, og hvad det omfatter. I den forbindelse kan du høre, om der er nogle særlige forsikringer, du bør tegne i forbindelse med netop dit byggeprojekt.
Den praktiske udførelse
For at give dig en fornemmelse af, hvordan den praktiske udførelse foregår, når du indretter loftet til beboelse, kan du her se de væsentligste hovedpunkter i arbejdsprocessen:
- Den gamle tagkonstruktion gennemgås, og der tages stilling til, om gamle tegl skal understryges, inden der efterisoleres.
- Ny skunkvæg etableres.
- Skråvægge og skunk isoleres - husk at sørge for fortsat ventilering af det eksisterende tag.
- Dampspærre sættes op.
- Nyt gulv lægges.
- Skillevægge sættes op.
- Vinduer sættes i.
- Elinstallationer etableres.
- Radiatorer eller anden opvarmning sættes op.
- Eksisterende varmerør og udsugningsrør fra emhætte m.m. omlægges.
- Indvendig beklædning på vægge og lofter sættes op.
- Den nye indvendige trappe etableres.
Afleveringsforretning
Når byggeprojektet er færdigt, og entreprenøren færdigmelder sit arbejde, skal der gennemføres en afleveringsforretning, hvor du gennemgår byggeriet for fejl og mangler og aftaler sammen med entreprenøren, hvornår de skal være udbedret. Her er det vigtigt at der udføres en afleveringsprotokol på selve afleveringsdagen, hvor fejl og mangler noteres ned.
Hvis en af håndværkerne, fx tømreren, har haft hovedansvaret for byggeriet, går du afleveringsforretningen med vedkommende, og hvis jeres aftale bygger på en AB Forbruger, er det entreprenøren som udarbejder afleveringsprotokollen.
Du kan have god glæde af at have en rådgiver med, når byggeprojektet skal afleveres, og du skal tage den nye første sal i brug.
