Regler og love for ombygning af ejerlejligheder

Hvilke ombygninger må du foretage i en ejerlejlighed?

Som ejer af en lejlighed kan du have ønsker om at ombygge dele af lejligheden eller ændre dens installationer. Måske vil du have nyt badeværelse eller køkken, rive en væg ned eller sætte en ny op.

I princippet må du foretage de samme ombygninger, som hvis du var husejer. Forskellen ligger i, at du skal informere eller have tilladelse fra ejerforeningens bestyrelse, før du går i gang. Kommunens tekniske forvaltning kan kræve en fuldmagt fra ejerforeningens bestyrelse for at give dig byggetilladelse.

Ifølge normalvedtægten for ejerlejligheder § 27, stk. 3, er den eneste begrænsning, at "ejerne må ikke foretage ændringer, reparationer eller maling af fælles bestanddele eller lade opsætte dørtelefoner, antenner, skilte, reklamer m.m. uden bestyrelsens skriftlige samtykke".

Der er i normalvedtægten ikke nævnt begrænsninger for, hvad du må foretage af ændringer i selve lejligheden. Men den enkelte ejerforening kan have vedtaget andre regler.

Og så skal du naturligvis følge reglerne i Bygningsreglementet. 

Hvilke regler og love er du underlagt i forbindelse med ombygning?

Som lejlighedsejer er du ved ændringer og ombygninger af din lejlighed underlagt Byggeloven og dermed reglerne i bygningsreglementet. 

Desuden er du underlagt ejerforeningens regler og vedtægter. Hvis ejerforeningen følger normalvedtægten, er der ingen regler, der begrænser ombygning af selve lejligheden. 

De fleste ejerforeninger har dog tinglyst vedtægter, der angiver proceduren for ombygninger. Derfor skal du læse ejerforeningens vedtægter samt en eventuel husorden, før du går i gang med en ombygning. Er du i tvivl, er det altid en god idé at kontakte ejerforeningens bestyrelse.

Hvilke ombygninger skal du søge tilladelse til?

I kommunens tekniske forvaltning skelnes der mellem ombygninger, der skal søges byggetilladelse til, og ombygninger, der blot skal anmeldes.

Langt de fleste ændringer, du må udføre i din lejlighed, hører under kategorien "mindre byggearbejder" og kræver ikke byggetilladelse fra kommunen, ligesom der ikke stilles krav om ibrugtagningstilladelse.

Du skal søge byggetilladelse ved: 

• Ændring eller fjernelse af bærende vægge 
• Ændring af tagrum eller bagtrappe til bolig 
• Opsætning af altaner, kviste og ved etablering af tagterrasse. 
• Større ændringer hvor flytning af bad eller køkken medfører ændringer på de fælles installationer i bygningen. Tommelfingerreglen er, at ændringer til lodrette rør kræver tilladelse, mens ændringer til vandrette rør ikke gør. 

Det kræver byggetilladelse samt en ibrugtagningstilladelse fra kommunen, hvis du f.eks. vil fjerne eller ændre bærende vægge i lejligheden. Du skal først have en ingeniør til at lave statiske beregninger af, hvilket belastning den pågældende væg skal optage. Beregningerne er afgørende for, om og hvordan den bærende væg kan fjernes. De statiske beregninger skal vedlægges din ansøgning om byggetilladelse.

I et etagebyggeri er der forskel på trykket på de bærende vægge på de forskellige etager. Jo højere oppe du bor, jo mindre belastning er der på de bærende vægge.

Hvis du skal søge byggetilladelse, vil du ofte skulle informere bestyrelsen, inden du ansøger. Ligeledes skal du kunne vise bestyrelsen en kvittering fra kommunen, når ansøgningen eller anmeldelsen har fundet sted.

Ved mindre ændringer i lejligheden, f.eks. nedtagning eller opsætning af radiatorer, udskiftning af håndvask m.v., er der ikke anmeldelsespligt over for kommunen. Men i de fleste tilfælde skal du alligevel underrette ejerforeningen, da ændringerne kan have betydning for beregningen af varmeforbruget.

Hvor skal du søge om tilladelse ved ombygninger?

Ved ombygninger skal din ansøgning om byggetilladelse eller din byggeanmeldelse sendes til den tekniske forvaltning  i din kommune. I mange kommuner kan det ske via deres hjemmeside, hvor der vil ligge elektroniske ansøgningsskemaer eller anmeldelsesskemaer. I dag har mange kommuner samlet deres ansøgningssystem inde på Byg og Miljø’s hjemmeside. 
Hvis din ombygning berører foreningens fællesarealer, eller hvis arbejdet berører andre lejligheder i foreningen, vil kommunen kræve en fuldmagt fra ejerforeningens bestyrelse eller fra ejerne af de berørte lejligheder.

Om du skal ansøge eller bare informere ejerforeningens bestyrelse ved ombygning af din lejlighed, afhænger af foreningens vedtægter. Som regel kan du nøjes med at informere bestyrelsen og/eller fremvise en kvittering fra kommunen, når du har ansøgt eller anmeldt din ombygning.

Hvad sker der, hvis du overtræder de gældende regler og love ved ombygning?

Som boligejer har du pligt til at sørge for, at din lejlighed lever op til kravene i Bygningsreglementet. 

Hvis kommunen i forbindelse med ombygning eller salg konstaterer, at din lejlighed ikke overholder lovens krav, vil man i første omgang skrive til dig og bede dig om at rette op på de ulovlige forhold. Efterkommer du ikke et sådant påbud inden for tidsfristen, kan du blive idømt bøder. I sidste ende kan kommunen udbedre de ulovlige forhold på din regning. 

Du kan også blive idømt bøder, hvis du:

• Igangsætter en ombygning uden at have søgt byggetilladelse, hvis det kræves.
• Gennemfører en ombygning på anden måde, end kommunen har givet tilladelse til.

Det er altid en god idé at kontakte teknisk forvaltning i din kommune, inden du går i gang med en ombygning, så du er sikker på, at dit byggeprojekt er lovligt. 

Det kan også have konsekvenser i din ejerforening, hvis du ikke overholder de gældende regler og vedtægter for ombygning. Bestyrelsen kan f.eks. kræve, at du fører lejligheden tilbage til dens tidligere stand, eller at du lovliggør ombygningen. I sidste instans kan du blive smidt ud af ejerforeningen, hvis du ikke overholder vedtægterne eller husordenen. Det betyder, at du kan blive pålagt at flytte fra lejligheden, men du kan ikke blive tvunget til at sælge.