Ejerskifteforsikring: Hvad kan du bruge den til?

Forholdene omkring ejerskifteforsikringen blev ændret 1. maj 2012.

De væsentligste ændringer er, at ulovlige el- og vvs-installationer bliver dækket af den almindelige ejerskifteforsikring og ikke længere kun på den udvidede ejerskifteforsikring.

Selvrisikoen er pr. 29. november 2021 fastsat til at være maksimalt 5.400 kr. pr. skade.

Tidligere kunne selvrisikoen være væsentlig højere. 10.000-20.000 kr. i selvrisiko pr. skade var ikke ualmindeligt.

Nedsættelse af erstatningen pga. slid og ælde er fastsat i tabeller, som kan ses i betingelserne for ejerskifteforsikring. I huse, der er købt før 2012, sker nedsættelsen af erstatningen ud fra en vurdering, som forsikringsselskabets taksator laver.

Hvad kan du som køber bruge ejerskifteforsikringen til?

Det er frivilligt for køber at tegne en ejerskifteforsikring, men det er en rigtig god idé at tegne en. Ejerskifteforsikringen kan nemlig dække, hvis det viser sig, at der er skader, fejl og mangler i huset, som ikke er omtalt i tilstandsrapporten eller i elinstallationsrapporten.

Hvis boligen har en skade, der adskiller sig, eller på anden måde ikke bør forventes i huse af den type og alder, kan en dækning komme på tale. Det kan fx være en skade, der er opstået på grund af en konstruktionsfejl. En fugtig kælder er fx noget, du kan forvente i ældre huse, og det vil derfor ikke blive dækket.

Hvis sælgerne fravælger at tilbyde ejerskifteforsikringen, påtager sælger sig ansvaret for de fejl og skader, der måtte være i huset, da det blev solgt. Som køber overtager du risikoen for fejl og skader, som er opstået, før du overtog huset. Eventuelle fejl og skader vil derfor ikke være dækket af den almindelige husforsikring, men skal dækkes af sælger.

Det kan være en besværlig proces som huskøber at skulle redegøre for de skader og mangler, der var på huset, før salgspapirerne blev underskrevet, og ofte vil det være umuligt at få dem dækket. Er der tale om en konstruktionsfejl, kan du endvidere risikere at skulle kræve udbedringerne dækket af den ejer, som i sin tid opførte huset.

Vælger du at tegne en ejerskifteforsikring, skal den være tegnet, inden du overtager nøglerne til huset.

Du kan kun tegne en ejerskifteforsikring, hvis sælger har tilbudt det.

Hvad kan du som sælger bruge ejerskifteforsikringen til?

Som sælger har du som udgangspunkt et 10-årigt ansvar for de skader, fejl og mangler, der måtte være i huset før salget. Det ansvar kan du slippe for ved at bruge huseftersynsordningen og tilbyde køber en ejerskifteforsikring. Forudsætningen er, at du får udarbejdet en tilstandsrapport og elinstallationsrapport og desuden, at du tilbyder at betale halvdelen af forsikringspræmien.

Ejerskifteforsikring dækker skader, skjulte fejl og mangler, som var til stede inden overtagelsen af ejendommen, og som enten er forkert beskrevet eller slet ikke nævnt i tilstandsrapporten, og som anmeldes i forsikringsperioden.

Skader, der kan dækkes, kan fx være:

• Brud
• Lækage
• Deformering
• Svækkelse
• Revnedannelse
• Manglende bygningsdele.

Da der også udarbejdes en elinstallationsrapport, vil ejerskifteforsikringen også dække ulovlige elinstallationer, hvilket kun blev dækket på den udvidede ejerskifteforsikring før 1. maj 2012. Der er dog kun dækning, hvis forholdet slet ikke er beskrevet eller er beskrevet klart forkert i elinstallationsrapporten.

Hvad dækker en ejerskifteforsikring ikke?

En almindelig ejerskifteforsikring dækker kun forhold, der er i bygningen. Alt, hvad der befinder sig udenfor soklen og murene dækkes ikke.

Ejerskifteforsikringen dækker ikke forhold, som er omtalt i enten tilstandsrapporten eller i elinstallationsrapporten. Selv om forholdet blot har en karakter som en mindre alvorlig skade, vil den ikke blive dækket. Forhold, som kan forventes i en bolig med en vis alder, vil ikke blive dækket. Fx en fugtig kælder i et hus fra 1940’erne vil aldrig blive dækket. Det er helt almindeligt, at der er fugt i en sådan kælder.

En konstruktionsfejl i en bygningsdel dækkes heller ikke, hvis den ikke har medført skade, eller at der er nærliggende risiko for skade. 

Hvad gør du, hvis der er fejl i tilstandsrapporten?

Den bygningssagkyndige, som udarbejder tilstandsrapporten, er ansvarlig for fejl, der burde have været omtalt i tilstandsrapporten.

Om noget burde være have været omtalt, afhænger af, om huseftersynet, der ligger til grund for tilstandsrapporten, er udført med den omhu og faglige dygtighed, som man kan forvente af en professionel inden for området.

Hvis du mener, at det er fejl i en tilstandsrapport, eller at den er mangelfuld, skal du først klage direkte til den bygningssagkyndige. 

Hvis han afviser din klage, kan du gå til Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige. Det kan du gøre ved at downloade et klageskema på husklage.dk.

Nævnet kan pålægge en bygningssagkyndig at betale erstatning for tab, der er kommet på grund af fejl og mangler i en tilstandsrapport. 

Afgørelser fra Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige kan ikke indbringes for andre administrative myndigheder, men afgørelser kan indbringes for domstolene. Det vil sige, at hvis nævnet ikke giver dig medhold i en klage, skal du sagsøge den bygningssagkyndige ved en privat domstol, hvis du vil forfølge sagen yderligere.

Hvad kan du forvente i erstatning?

Ejerskifteforsikringen dækker i princippet med nyt for gammelt. Det betyder, at en gammel bygningsdel bliver erstattet med en helt ny. Men der vil dog være afskrivning på nogle af bygningsdelene. Disse afskrivninger vil fremgå af betingelserne for ejerskifteforsikringen.

Afskrivningerne blev indført 1. maj 2012. Tidligere var der også afskrivning, som blev anvendt, hvis man vurderede, at den beskadigede bygningsdel var værdiforringet med mere end 30 procent i forhold til en tilsvarende ny bygningsdel. Med afskrivningstabellerne bliver det mere gennemskueligt at se, hvad du kan forvente i erstatning.

Som på de fleste andre forsikringer, er der en selvrisiko. Den har varieret i størrelse, afhængig af hvor meget du har betalt i præmie for ejerskifteforsikringen. I 2022 er der sat en øvre grænse på selvrisikoen for den enkelte skade på 5.400 kr. med en samlet maksimal selvrisiko på. 54.000 kr. 

Er en ejerskifteforsikring en god idé?

En ejerskifteforsikring er generelt en god idé, da du ellers risikerer at skulle betale et stort beløb, hvis der findes skader.

Hvis du som sælger fravælger at give køber et tilbud på en ejerskifteforsikring, står du med ansvaret for skader, skjulte fejl og mangler de næste 10 år for den bolig, du har solgt.

Hvis du som køber vælger ikke at tegne den ejerskifteforsikring, som sælger har tilbudt, står du i praksis uden mulighed for at få erstatning, hvis det viser sig, at der er skader.

Forsikringsselskaberne har i mange år tabt penge på ejerskifteforsikringen, og i dag udbyder færre selskaber forsikringen. Det skyldes bl.a., at priskonkurrencen er hård, at sagsbehandlingen ofte er kompliceret og langvarig, og at selv nok så korrekte og berettigede afviste erstatningskrav kan resultere i skuffede kunder.