Beliggenhed og området generelt har stor betydning for prisen på en bolig. Foto: Colourbox
Hvad bestemmer prisen på en ejerbolig?
Prisen på en ejerbolig bestemmes ud fra en række faktorer, der i en forenklet form kan inddeles i tre grupper.
- Overordnede niveau: En række samfundsøkonomiske forhold som rente, lønstigningstakt, inflation, arbejdsløshed og generel økonomisk aktivitet i samfundet spiller ind på boligpriserne.
- Mellemniveau: En række demografiske og kulturelle faktorer har også en betydelig rolle. Eksempelvis kan store årgange af ældre borgere øge efterspørgslen efter mindre rækkehuse og lejligheder, hvilket vil presse prisen på parcelhuse ned og styrke prisen på ejerlejligheder og rækkehuse.
- Lokalt niveau: Ser vi på boligpriserne i et afgrænset lokalområde, spiller faktorer som beliggenhed, indretning og vedligeholdelsesstand en afgørende rolle i prisdannelsen.
Fungerer boligmarkedet som et marked?
På et effektivt marked vil en stor efterspørgsel efter fx campingvogne presse prisen op på kort sigt. De højere priser og dermed større avancer vil trække nye producenter til markedet, hvorefter udbuddet øges, og markedet vil nå en tilstand af ligevægt. Prisen vil nu falde tilbage på et niveau, der kun sikrer sælgerne en rimelig fortjeneste.
Sådan fungerer boligmarkedet imidlertid ikke. Mens campingvognen kan flyttes rundt fra sted til sted, er hverken et hus eller en ejerlejlighed mobil. Afgørende for prisen på én bolig set i forhold til prisen på andre boliger er nemlig beliggenheden. Og ”beliggenhed” kan der ikke produceres ubegrænsede mængder af.
Det betyder, at efterspørgslen retter sig mod en række attraktive områder, hvor der ofte ikke kan produceres flere boliger. Prisen vil derfor stige til et højere niveau, hvorfor en række potentielle købere bliver presset ud af markedet, hvormed der igen etableres ligevægt mellem udbud og efterspørgsel.
Hvor meget stiger boligprisen under normale forhold?
Selvom prisen på et gennemsnitligt enfamiliehus er mere end firedoblet siden 1990, er der grænser for prisstigningerne.
Erfaringen og de økonomiske teorier taler for, at de årlige prisstigninger på en bolig på langt sigt vil ligge på niveau med stigningen i de nominelle lønninger.
Stiger lønnen med 4 procent årligt over en længere årrække, bør priserne på en gennemsnitsbolig stige nogenlunde tilsvarende.
En anden vejledende målestok er udviklingen i det nominelle BNP pr. indbygger. Tallet udtrykker i forenklet form, hvor meget rigere samfundet er blevet opgjort pr. person.
Du bør derfor ikke sætte næsen op efter eksorbitant høje prisstigninger på fast ejendom på langt sigt, men bør stille dig tilfreds med en årlig værdistigning på ejendommen, der matcher de generelle lønstigninger.
Hvordan påvirker samfundsøkonomien boligpriserne?
Erfaringsmæssigt er der en tæt sammenhæng mellem arbejdsløshed og boligprisernes stigning. Det indlysende princip er, at en familie ramt af arbejdsløshed ikke har råd til at betale for en dyr ejerbolig.
Dertil kommer, at en høj ledighed alt andet lige lægger et pres på lønstigningerne. Med en høj arbejdsløshed er incitamentet til at forlange en kraftig lønstigning ikke særlig stort. Bundlinjen er, at der i befolkningen sammenlagt bliver færre penge mellem hænderne.
Blandt økonomer kaldes det, at den økonomiske aktivitet i samfundet er lav, hvilket presser boligpriserne nedad. Vi så det blandt andet i perioden fra slutningen af 2007 til slutningen af 2009, hvor antallet af arbejdsløse blev mere end fordoblet. I samme perioden faldt boligpriserne med 14 procent.
Hvorfor er den samme type bolig billigere i Vojens end i Gentofte?
Mens en gennemsnitlig villa på 140 kvadratmeter i Gentofte koster omkring 7,3 mio. kr. (Boligsiden, 2024), kan man købe en villa i tilsvarende størrelse i Vojens for omkring 950.000 kr.
Beliggenheden har en stor betydning for prisen på en bolig, hvor fx udsigt over vand trækker prisen en del op. Foto: Jesper Ray
Årsagen til den store prisforskel skal udelukkende søges i beliggenheden. Mens Vojens ligger i et område med relativt lave lønninger, ligger Gentofte-villaen i et højvækstområde med masser af vellønnede job.
Oven i hatten kommer en global trend, hvor især den yngre del af befolkningen søger mod de større byområder med gode uddannelses- og jobmuligheder og efterlader en aldrende befolkning i de i forvejen tyndt befolkede landdistrikter.
Da antallet af byggegrunde i de centrale områder i Hovedstadsområdet samtidig er begrænset, og efterspørgslen efter boliger er stigende, resulterer det i stigende priser.
Hvad får boligpriserne til at stige unormalt meget?
Fra 1994 steg boligpriserne på landsplan år for år frem til 2007. Prisstigningerne satte ind samtidig med et langvarigt rentefald og et fortsat fald i arbejdsløsheden.
Rentefaldet betød, at man skulle betale færre penge for at låne penge til boligen. Dermed fik boligkøbere råd til at betale en højere pris for drømmeboligen uden at skulle betale mere i månedlig nettoydelse. I takt med rentefaldet og liberaliseringen af lånemarkedet faldt arbejdsløsheden, og stemningen blandt forbrugerne blev mere optimistisk.
Med skattestoppet i 2001 og det fortsatte rentefald blev jorden gødet for yderligere stigninger i boligpriserne. Skattestoppet satte en øvre grænse for ejendomsværdiskatten, hvilket betød lavere udgifter for boligejere og dermed mulighed for at byde en højere pris for boligen, uden at nettoydelsen af den grund blev højere.
I 2003 indførte realkreditselskaberne mulighed for afdragsfrie lån, hvilket atter gav nye købere mulighed for at betale en højere pris for en bolig. Priserne steg eksplosivt fra 2004 frem til 2007.
Under Coronapandemien så vi ligeledes, at priserne på ejerboliger skød voldsomt i vejret. Blandt årsagerne var de mange nedlukninger og hjemmearbejde, der betød, at vi tilbragte rigtig meget tid i hjemmet.
Det fik rekordmange danskere til at udleve boligdrømmen og købe en ny bolig. Men der var langt fra lige så mange, der satte deres boliger til salg, hvilket betød, at udbuddet af boliger faldt markant. Der blev talt om en decideret udbudskrise.
Det medførte et kraftigt pres på boligmarkedet, som var med til at trække priserne i vejret.
Samtidig havde vi under det meste af pandemien meget lave renter, hvilket gjorde det billigt at finansiere et boligkøb.
Hvad får boligpriserne til at falde unormalt meget?
Stigende renter, høj arbejdsløshed og forhøjelser af skatter og afgifter er rendyrket gift for boligmarkedet.
Vi så det i begyndelsen af 80'erne, hvor både arbejdsløsheden og renterne steg, hvilket fik boligpriserne til at falde. Senere kom kartoffelkuren i 1986, som reducerede værdien af rentefradraget fra 70 til 50 procent, hvilket gjorde det markant dyrere at låne penge og dermed også dyrere at bo i ejerbolig.
Da arbejdsløsheden samtidig fortsatte med at stige, blev det forudsigelige resultat faldende boligpriser, som først ophørte i 1994.
Under opgangsperioden i 90'erne blev der på ny justeret på rentefradraget, og værdien blev sat ned til 33 procent. Men understøttet af en lav arbejdsløshed, nye muligheder for variabelt forrentede lån og lavere renter fortsatte boligpriserne dog uhindret med at stige.
I 2007 kom finanskrisen buldrende, hvilket fik boligpriserne til at falde, men fra 2012 skete der en stabilisering af boligmarkedet med moderate prisstigninger på landsbasis frem mod Coronapandemien, hvor de steg markant.
Da Rusland invaderede Ukraine i begyndelsen af 2022, og vi både blev ramt af inflationskrise, energikrise og hastigt stigende renter, så vi ligeledes, at boligpriserne begyndte at falde, men slet ikke i samme størrelsesorden som under finanskrisen.
Omvendt så vi, at udsigten til det nye boligskattesystem, som trådte i kraft 1. januar 2024, hen mod slutningen af 2024 fik mange til at fremskynde køb af ejerlejligheder, da man ved at købe inden årsskiftet kunne opnå en skatterabat. Det fik priserne til at stige, selvom mange økonomer havde forudset, at det nye boligskattesystem ville medføre prisfald på især ejerlejligheder.
Når aviserne skriver, at det tager længere tid at sælge en bolig, har det en selvforstærkende effekt, hvor køberne bliver mere afventende med at købe. Foto: Tommy Verting.
Hvilken rolle spiller psykologiske faktorer på boligpriserne?
Psykologiske faktorer bliver ofte en selvforstærkende effekt på et i forvejen presset boligmarked. Når aviserne skriver, at det tager længere tid at få solgt en bolig, bliver køberne mere afventende og ser tiden an. Boligerne hober sig op hos mæglerne, og nogle sælgere er villige til at give et afslag i prisen, hvilket hurtigt rygtes.
På samme vis giver frygten for arbejdsløshed en negativ stemning blandt forbrugerne. Boligkøbere vil gerne have lidt penge i reserve, hvis de skulle blive ramt af ledighed. Derfor har de ikke lyst til at betale så meget for en bolig, hvilket i bedste fald lægger en kraftig dæmper på priserne, og i værste fald får boligpriserne til at falde.
Omkring 2005 så vi den modsatte effekt på salg af projekterede boliger, som lynhurtigt steg i pris. Køberne stillede sig i kø ved salgskontoret og købte måske to-tre lejligheder med henblik på videresalg og i håb om en hurtig fortjeneste. De første projekter blev hurtigt udsolgt, hvilket gav køberne til de næste projekter blod på tanden, med det resultat, at priserne steg.
Får forbedringer boligens pris til at stige?
Forbedringer som nye vinduer eller et nyt tag vil sjældent betyde, at prisen på boligen stiger tilsvarende. En bolig købes normalt under den forudsætning, at tag og vinduer er tætte, og køber ser derfor ingen grund til at betale fuld pris for den type forbedringer.
En god vedligeholdelsesstand betyder dog som hovedregel, at boligen bliver mere eftertragtet. Men som boligejer skal du ikke regne med, at huset bliver 400.000 kr. mere værd på grund af et nyt tegltag til samme pris.
Tilsvarende kan hele udgiften til et nyt badeværelse eller en tilbygning ikke automatisk hentes hjem ved et salg. Dels har køberne svært ved at vurdere værdien af forbedringen, og dels ville de nye ejere måske have indrettet badeværelset anderledes.
Hvad betyder beliggenheden for prisen på en bolig?
Som ejendomsmæglere ofte siger, er boligens beliggenhed afgørende for prisen. Beliggenhed er imidlertid ikke kun et spørgsmål om havudsigt eller grønne områder i nabolaget.
Først og fremmest er det afgørende, at de nye ejere kan få arbejde i området uden at skulle bruge flere timer på den daglige transport.
Princippet er, at jo tættere boligen ligger ved de attraktive arbejdspladser, jo højere er efterspørgslen og dermed prisen. Derfor er boligpriserne markant højere i vækstområder som København, Århus og trekantsområdet ved Vejle, end i yderdistrikter som Falster, Nordjylland og Langeland.
Når jobsituationen er afklaret, retter boligkøberen blikket mod lokalområdet, hvor den rette beliggenhed med havudsigt hurtigt kan betyde en million ekstra oven i prisen.
Drejer det sig om de traditionelle familieboliger, vil de fleste købere foretrække en bolig tæt på skole og daginstitutioner. Gode indkøbsmuligheder og grønne områder i nærheden tæller som et ekstra plus, fremgår det af mæglernes boligannoncer.
