Realkreditlån - hvilke typer er der?

Hvad kan du finansiere med et realkreditlån?

Et realkreditlån anvendes typisk ved køb af ejerbolig eller til finansiering af byggeprojekter på eksisterende boliger. Lånet ydes med sikkerhed i fast ejendom.

Skal du investere i en ny ejerbolig, er der grænser for, hvor mange procent af dens værdi du kan finansiere med et realkreditlån.

For helårsboliger er den såkaldte belåningsgrænse 80 procent af købesummen, for sommerhuse er den 75 procent, mens grænsen ved køb af en byggegrund er 40 procent. Det er et krav, at du kan stille med en kontant udbetaling på minimum 5 procent af kontantprisen. Resten kan du enten betale kontant eller låne i banken. Det kaldes efterfinansiering.

Har du et realkreditlån i forvejen, og står du over for at skulle investere i forbedringer af boligen, kan du undersøge, om der er plads til at optage et ekstra realkreditlån inden for 80 procent af vurderingen af din ejendom – dvs. et lån i boligens friværdi. Da et realkreditlån typisk er billigere end et boliglån i banken, vil det ofte være en god løsning. 

Hvilke former for realkreditlån findes der?

Når alle varianterne tælles med, findes der over 100 forskellige realkreditlån. De kan dog overordnet opdeles i 2 typer:

• Fastforrentede lån, der både fås i form af obligationslån og kontantlån. Begge varianter er baseret på obligationer.
• Variabelt forrentede lån. Her er de mest udbredte flekslån med en rentebinding på mellem 1 og 10 år. Det er fx F1-, F3- og F5-lån. Der findes desuden flekslån med renteloft. Og i 2013 blev en ny låntype introduceret, nemlig CITA-lånene, der også kaldes kort rente-lån. Disse lån finansieres gennem en 3-årig obligation, og renten justeres hvert halve år. 
• De fleste lånetyper kan kombineres med afdragsfrihed. Løbetiden på realkreditlån går op til 30 år. 

Mange af lånene ligner hinanden, men der er som regel forskelle i de enkelte låns vilkår og betingelser, fx varierer indfrielsesvilkår og mulighederne for afdragsfrihed. Derfor kan det virke uoverskueligt at vælge realkreditlån.

Hvordan vælger du realkreditlån?

Når du skal vælge realkreditlån, er det vigtigste, at du vælger dit lån på et så oplyst grundlag som muligt og ikke lader dig begrænse af produktudbuddet i ét realkreditselskab.

Det er meget individuelt, hvilket realkreditlån der er optimalt, og under alle omstændigheder er det en god idé med en grundig rådgivning. Hvis du selv vil gå på opdagelse i de mange forskellige lånetyper, kan du søge inspiration flere forskellige steder.

Prøv fx realkreditselskabernes hjemmesider, hvor du finder masser af information og beregnere, hvor du kan sammenligne det enkelte selskabs forskellige lånetyper. Kunsten består i at vurdere fordele og ulemper i forhold til dit lånebehov. Det kan være vanskeligt, da det er svært at afgøre, hvad der er reklame og hvad der er reel information.

Du kan ligeledes finde information hos en privatøkonomisk rådgiver, der ikke er bundet op på et bestemt realkreditselskab. Nedennævnte er blot et lille udvalg af privatøkonomiske rådgivere:

• Finanshuset Fredensborg
• Bomae
• Beierholm Finansiel Rådgivning
• Pengeministeriet

Andre steder på nettet giver dig yderligere information eller mulighed for selv at regne på de enkelte finansieringsmuligheder:

• Officiel statslig organisation: Råd til penge
• Fokus på bank: Mybanker.dk
• Beregn selv din ydelse: Boligregner.dk
• Tjek boliglån

Du kan også besøge en række debatfora og læse lidt om andre boligejeres erfaringer. Læs fx mere på:

• Mybanker.dk
• Boligdebatten.dk

Særligt hvis du har en kompleks økonomi eller et stort lånebehov, kan du overveje en privatøkonomisk rådgiver. I nogle tilfælde kan udgiften til honorar være givet godt ud, da en privat rådgiver typisk vil se på hele din økonomi i en sammenhæng.

Hvordan fungerer et variabelt forrentet lån?

Lidt firkantet kan man sige, at du løber en større risiko for ændringer af din økonomi, hvis du vælger et lån med en lav variabel rente og dermed en lav ydelse her og nu, end hvis du vælger et lån med en højere fast rente.

Rentestigninger vil få ydelsen på lån med variabel rente til at stige, og du bør have plads i din økonomi til sådanne stigninger.

Vær dog opmærksom på, at rentestigninger på et variabelt forrentet lån kun giver en begrænset stigning i ydelsen på lån med afdrag. Forklaringen er, at størstedelen af rentestigningen bliver "spist" op af lavere afdrag.

På et afdragsfrit og variabelt forrentet lån vil en rentestigning derimod have lagt større effekt på ydelsen. Når rentestigningen ikke slår igennem med fuld effekt, så skyldes det, at bidraget ligger fast.

Hvordan virker et fastforrentet lån?

Med et 30-årigt fastforrentet lån kender du din ydelse de næste 30 år. Denne sikkerhed betaler du som regel ekstra for i form af en højere rente.

Hvis du skal optage et fastforrentet realkreditlån, udsteder realkreditinstituttet obligationer, som videresælges til en investor på dine vegne. Kursen er prisen på de obligationer, der ligger bag lånet, og den fastsættes på de finansielle markeder.  

Når renten stiger, falder kursen på obligationen og omvendt. Da kursen svinger over tid, har det blandt andet betydning for, hvor meget du får udbetalt, når du optager et lån. Hvis kursen fx er 98, svarer det til, at du får udbetalt 98 kr. for hver 100 kr., du låner. 

Når kursen på en realkreditobligation kommer over 100, lukkes der for udstedelse af nye lån i den obligationsserie. I stedet åbner en ny serie med en rente, der typisk er et halvt til et helt procentpoint lavere. Her vil kursen dog også være lavere til en begyndelse, men fortsætter renteniveauet med at falde, vil kursen på den nye obligationsserie stige. 

Det er som tommelfingerregel bedst at få en kurs så tæt på 100, når du optager et fastforrentet lån, da kurstabet bliver mindre. Kurstabet er forskellen mellem, hvad du låner, og hvad du får udbetalt. Hvis du fx skal låne 1 mio. kroner, som optages til kurs 98, vil kurstabet være på 2 procentpoint. For at få udbetalt 1 mio. kr. skal du derfor låne 1.020.000 kr.  

Kursen skal som udgangspunkt helst være over 95, når du skal optage et fastforrentet lån. Ellers bliver kurstabet for stort. 

Hvis du ikke vil risikere kursfald, kan du låse kursen fast

Da obligationskursen kan ændre sig i den periode, der går, fra du har fået tilbudt obligationslånet, til du får pengene udbetalt, kan du overveje at låse kursen på lånet fast, hvilket kaldes kurssikring eller en fastkursaftale.

Det vil sige, at du indgår en aftale med banken om at låse kursen på dit realkreditlån fra en bestemt dato. Du betaler til gengæld et gebyr og et fradrag i kursen, hvilket betyder, at du får en lidt lavere kurs på dit lån end den kurs, obligationerne er udstedt til.

Man kan sige, at realkreditinstituttet tager en lille bid af kursen. Hvis kursen på obligationen er 98, og kursfradraget er på 0,3 procentpoint, får du lånet udbetalt til kurs 97,7. Det vil sige, at du kun får 97,7 kr. i hånden for hver 100 kr., du låner, i stedet for 98 kr.  

Det kan være en fordel at kurssikre dit realkreditlån, da det i praksis først bliver hjemtaget, når du overtager din bolig. Det betyder, at kursen i den mellemliggende tid kan være faldet så meget, at du får udbetalt et mindre provenu, end du skal bruge til at betale sælger.

Du skal dog være opmærksom på, at kursen også kan være steget i den mellemliggende periode, så en kurssikring ender med at være en dårlig aftale for dig. Kurssikring er mest relevant, hvis du har valgt et fastforrentet realkreditlån. 

Det betyder kursen, når du skal indfri eller omlægge dit lån

Hvis du skal indfri eller omlægge dit lån, er det mest fordelagtigt, at kursen er så lav som muligt. Hvis kursen fx er 80, skal du kun betale 80 kr. tilbage for hver 100 kr., du har lånt. Ved et lån på 1 mio. kr. svarer det til, at du kan købe obligationerne bag lånet tilbage for 800.000 kr. Du får altså det, der kaldes en kursgevinst på 200.000 kr. 

Et fastforrentet lån har desuden den fordel, at du altid kan indfri det til kurs 100, selvom kursen på obligationen er over 100. 

Skal jeg vælge lån med eller uden afdragsfrihed?

Både lån med fast rente og variabel rente kommer også i en variant med afdragsfrihed. Det vil sige et lån, hvor du betaler renterne, men ikke afdrager på selve lånet.

De afdragsfrie lån blev lanceret 1. oktober 2003 og vandt hurtigt stor udbredelse. Men i kølvandet på finanskrisen har skærpet regulering og udlånspolitik reduceret adgangen til afdragsfrihed.

Dog er knap 48 procent af det samlede realkreditudlån til ejerboliger og sommerhuse med afdragsfrihed (2. kvartal 2024). Det fremgår af Finans Danmarks udlånsstatistik. (Finans Danmark (statistikbank.dk))

Oprindeligt kunne man få et lån med afdragsfrihed i op til ti år, men i 2007 lancerede Nordea Kredit lån med 30 års afdragsfrihed. Der var dog ikke særlig stor interesse for lånene, så de blev afskaffet igen i 2011.

Men i 2018 kom de på banen igen, da Realkredit Danmark, Nordea Kredit og Totalkredit lancerede lån med variabel rente og 30 afdragsfrie år. Og i 2020 blev der fulgt op med et fastforrentet lån med afdragsfrihed i hele lånets løbetid. 

Hvis du har et lån med 10 års afdragsfrihed, skal du begynde at afdrage på lånet efter de 10 år, hvilket betyder, at du kun har 20 år til at betale lånet tilbage i stedet for 30 år. Alternativt skal du lægge lånet om til et nyt afdragsfrit lån.

Den sidste mulighed forudsætter dog, at boligpriserne ikke er faldet. I tilfælde af et fald i boligpriserne, vil det gamle lån ikke kunne rummes inden for lånegrænsen på 80 procent, hvilket indebærer, at realkreditselskabet ikke kan refinansiere hele lånebehovet.

Afdragsfrie lån er mest sikre i perioder, hvor boligpriserne er støt stigende. Her vil du langsomt oparbejde en friværdi, selvom du ikke betaler af på din gæld. I perioder, hvor boligpriserne falder, er afdragsfrie lån mindre sikre. Du kan nemlig risikere, at boligens værdi falder så meget, at gælden på et tidspunkt vil overstige boligens værdi. 

Hvordan optager du et realkreditlån?

Du skal først lånegodkendes til et realkreditlån. Det foregår ved, at realkreditselskabet laver en kreditvurdering, hvor du bliver bedt om at aflevere kopier af lønsedler, årsopgørelser og et budget til banken.

Herefter skal du have et tilbud på det lån, du foretrækker. Når lånetilbuddet er på plads, skal du tage stilling til, om kurserne på obligationerne skal låses fast, indtil lånet udbetales. Bliver de det, risikerer du ikke, at en rentestigning medfører højere ydelser. Vær dog opmærksom på, at en fastlåsning af kursen koster et fradrag i den aktuelle dagskurs og i nogle tilfælde et fast gebyr.

Hvor dyrt er realkreditlån sammenlignet med andre finansieringsformer?

Realkreditlån er som hovedregel den billigste måde at finansiere din ejerbolig på. Har du allerede hus, ejerlejlighed eller fritidshus, har du også mulighed for at belåne en eventuel friværdi.

I praksis sælger realkreditselskaberne obligationerne i store puljer - på den måde opnår de den bedst mulige pris. Handel med obligationer sker på de finansielle markeder, og minder på mange måder om kæmpemæssige auktioner. Jo flere der er interesserede i obligationerne, des højere bliver prisen. 

Hvad består et realkreditlåns terminsydelse af?

Terminsydelsen på et realkreditlån er den månedlige udgift til lånet og består af afdrag, rente og bidrag.
Bidraget udgør en procentdel af restgælden og er realkreditselskabets løbende indtjening på lånet. Du kan læse mere om bidragssatser og hvor meget man skal betale for de forskellige typer af lån her.

Bidragssatsen afhænger dels af lånetypen og dels af, hvor stor en del af boligens værdi der er belånt.
Realkreditselskabet sender afdrag og renter videre til dem, der har købt obligationerne. På den måde er realkreditselskabet bindeleddet mellem dig og investorerne.

Foruden den aftalte rente afhænger prisen - eller kursen - af, hvor lang tid investorerne skal undvære deres penge, og af, hvor stor sikkerhed der er for, at de får alle deres penge tilbage. Den sikkerhed er stor, dels fordi realkreditselskabet har pant i boligen, og dels fordi der er fastsat en øvre grænse for, hvor stor en andel af boligens værdi der må belånes.